Budowa domu na cudzym gruncie na co uważać

Inwestycja budowlana wymaga dużego nakładu środków finansowych. Trzeba zatem wiedzieć, że budynek postawiony na cudzym gruncie należy zgodnie z prawem do właściciela działki.

W pewnych okolicznościach zarówno użytkownik, jak i właściciel mogą domagać się w związku z taką sytuacją roszczeń. Przeczytaj nasz artykuł i dowiedz się, co może wiązać się z budową na cudzym gruncie.

Inwestycja na cudzym gruncie

Zdarzają się sytuacje, że dana osoba buduje dom lub budynek gospodarczy na cudzym gruncie. Bywa tak najczęściej, gdy inwestorem jest jedno z małżonków budujący na działce, która należała do drugiego jeszcze przed powstaniem wspólności majątkowej.

Podobna sytuacja może dotyczyć narzeczonych, a także przypadków, kiedy budynek powstaje na gruncie użytkowanym wieczyście lub dana osoba nie wie, że w praktyce zajmuje nie swój teren (np. została kiedyś zawarta umowa kupna bez podpisania aktu notarialnego). Czasami też zdarzają się działania w tzw. złej wierze, gdy inwestor z rozmysłem stawia budynki na ziemi, którą chce przejąć w wyniku zasiedzenia lub wręcz źle wyliczył termin potrzebny na zakończenie jego biegu.

Kluczowe w powyższych sytuacjach jest to, że zgodnie z definicją zawartą w Ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (dalej: kc) – nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności (art. 46 § 1 kc).

Natomiast budynki, urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania – z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie – należą do części składowych gruntów (art. 48 kc). Tym samym, wzniesienie budynku na danej działce oznacza w większości przypadków, że staje się on automatycznie własnością aktualnego właściciela gruntu. Odnosi się to do znanej jeszcze z czasów rzymskich zasady stanowiącej, iż części składowe gruntu dzielą jego los prawny (superficies solo cedit).

Jednym z wyjątków ustawowych jest w tym przypadku użytkowanie wieczyste gruntu, ponieważ w każdym przypadku budynki znajdujące się na działce w momencie ustanawiania prawa użytkowania lub wzniesione w trakcie jego trwania należą do użytkownika wieczystego (art. 235 § 1-2 kc). Taka sama sytuacja dotyczy:

• • zabudowań na terenie rodzinnego ogrodu działkowego, które należą do działkowca (art. 30 ust. 1 Ustawy z dnia 13 grudnia 2013 r. o rodzinnych ogrodach działkowych);
• • urządzeń służących do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz innych urządzeń podobnych, które nie należą do części składowych nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa (art. 49 § 1 kc).

Budynek na cudzym gruncie – zwrot nakładów

Postawienie budynku to zawsze czasochłonna i kosztowna inwestycja. Legislator przewidział w takim wypadku pewną formę ochrony dla kogoś, kto dokonał tego, działając w dobrej wierze. Na mocy art. 226 § 1 kc, samoistny posiadacz w dobrej wierze może żądać zwrotu nakładów koniecznych o tyle, o ile nie mają pokrycia w korzyściach, które uzyskał z rzeczy.

Zwrotu innych nakładów może żądać o tyle, o ile zwiększają wartość rzeczy w chwili jej wydania właścicielowi. Jednakże gdy nakłady zostały dokonane po chwili, w której samoistny posiadacz w dobrej wierze dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy, może on żądać zwrotu jedynie tzw. nakładów koniecznych.

Budowa budynku nie należy w powyższym przypadku do nakładów koniecznych, ale do tzw. nakładów zbytkownych, mających na celu ulepszenie posiadanej rzeczy (por. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 11 października 1990 r. sygn. akt III CZP 58/90).

Budowa na cudzym gruncie – wykup działki

Zgodnie z art. 231 § 1 kc: samoistny posiadacz gruntu w dobrej wierze, który wzniósł na powierzchni lub pod powierzchnią gruntu budynek lub inne urządzenie o wartości przenoszącej znacznie wartość zajętej na ten cel działki, może żądać, aby właściciel przeniósł na niego własność zajętej działki za odpowiednim wynagrodzeniem.

Podobnego roszczenia może dochodzić właściciel gruntu, na którym wzniesiono budynek lub inne urządzenie o wartości przenoszącej znacznie wartość zajętej na ten cel działki. Może on żądać, aby ten, kto wzniósł budynek lub inne urządzenie, nabył od niego własność działki za odpowiednim wynagrodzeniem (art. 232 § 1 kc).

Budynek na cudzym gruncie – rozbiórka

Zasadniczo właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą (np. użytkowanie wieczyste).

Dodatkowo przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, przysługuje właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń (art. 222 § 1-2). Oznacza to, że właściciel w wielu przypadkach ma prawo zażądać rozbiórki budowli powstałej na jego gruncie.

Zdarzają się też sytuacje, że na cudzym gruncie powstaje jedynie część budynku. Zgodnie z art. 151 kc, właściciel nie może wówczas domagać się jego rozbiórki od użytkownika w dobrej wierze, chyba że bez nieuzasadnionej zwłoki sprzeciwił się przekroczeniu granicy albo że grozi mu niewspółmiernie wielka szkoda.

Może on natomiast żądać albo stosownego wynagrodzenia w zamian za ustanowienie odpowiedniej służebności gruntowej, albo wykupienia zajętej części gruntu, jak również tej części, która na skutek budowy straciła dla niego znaczenie gospodarcze.

Trzeba przy tym zaznaczyć, że art. 151 kc stanowi także swoisty wyjątek od przytoczonej powyżej zasady superficies solo cedit. Powyższe oznacza, że w razie przekroczenia granicy nieruchomości w czasie budowy budynek należy do gruntu, na którym znajduje się jego większa część (Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 10 marca 2017 r. sygn. akt II OSK 1655/15).

Natomiast właścicielowi gruntu, którego granice zostały przekroczone przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia na nieruchomości sąsiedniej przysługują tzw. roszczenia uzupełniające (przewidziane w art. 224 § 2 i art. 225 kc), także wówczas, gdy zgodnie z art. 151 kc nie służy mu roszczenie o przywrócenie stanu poprzedniego (Wyrok Sądu Rejonowego w Piszu I Wydział Cywilny z dnia 17 grudnia 2019 r. sygn. akt I C 591/16).

Trzeba przy tym zaznaczyć, że zarówno użytkownik w dobrej, jak w złej wierze mają – w przypadku przywracania rzeczy do stanu poprzedniego – prawo do zabrania pozostałych po rozbiórce materiałów budowlanych (art. 227 § 1 kc).

W przypadku użytkownika w złej wierze, właściciel może jednak je zatrzymać, zwracając samoistnemu posiadaczowi ich wartość i koszt robocizny albo sumę odpowiadającą zwiększeniu wartości rzeczy (art. 227 § 2 kc).

Budowa na cudzym gruncie – orzecznictwo w przypadku złej wiary

Zdarza się, że budowla zostaje wzniesiona przez samoistnego posiadacza w złej wierze, którego stan posiadania może być traktowany na równi z posiadaniem w dobrej wierze ze względu na szczególne okoliczności sprawy oraz zasady współżycia społecznego (Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 20 maja 1997 r. sygn. akt II CKN 172/97).

Taka sytuacja może mieć miejsce np., gdy dziecko buduje dom na nieruchomości otrzymanej od rodziców w darowiźnie bez dopełnienia formalności notarialnych.

Trzeba przy tym zaznaczyć, że w przypadku małżeństwa/narzeczeństwa generalnie trudno będzie udowodnić istnienie dobrej wiary, gdy jeden partner buduje wyłącznie za swoje środki budynek na gruncie należącym do drugiego partnera.

Nawet wtedy, gdy dom powstał za wspólne pieniądze na gruncie należącym do jednego z małżonków, to drugi nie może na podstawie art. 231 § 1 kc zażądać przeniesienia własności działki na rzecz ich wspólności małżeńskiej (Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z 4 czerwca 2019 r. sygn. akt I SA 385/19).

Budowa domu na cudzym gruncie – podsumowanie

Inwestycja na cudzym gruncie to zawsze duże ryzyko, ponieważ zgodnie z prawem w większości przypadków powstały budynek będzie należał do właściciela gruntu. Ewentualne roszczenia odszkodowawcze będą przysługiwały zaś w większości przypadków użytkownikowi w dobrej wierze, czyli takiemu, który nie wiedział, że buduje na cudzym gruncie i nie mógł się o tym z łatwością dowiedzieć.

Dlatego, chcąc uniknąć problemów, przed rozpoczęciem inwestycji warto zawsze dokładnie zweryfikować podstawowy dla ustalenia prawa własności dokument, jakim jest księga wieczysta, a także dane znajdujące się w ewidencji gruntów i budynków (również granice działek).

Warto przy tym zaznaczyć, że roszczenia posiadacza w dobrej wierze i właściciela nie ulegają przedawnieniu (por. Uchwała składu 7 sędziów Sądu Najwyższego z dnia 17 sierpnia 2021 r. sygn. akt III CZP 79/19). Dochodzi się ich przed sądem powszechnym, a koszty procesowe ponosi strona wychodząca z roszczeniami. Ich zwrotu może się natomiast domagać po ewentualnym wygraniu sprawy.

Podstawy prawne:

• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny
• Ustawa z dnia 13 grudnia 2013 r. o rodzinnych ogrodach działkowych
• Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 11 października 1990 r. sygn. akt III CZP 58/90
• Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 10 marca 2017 r. sygn. akt II OSK 1655/15
• Wyrok Sądu Rejonowego w Piszu I Wydział Cywilny z dnia 17 grudnia 2019 r. sygn. akt I C 591/16
• Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z 4 czerwca 2019 r. sygn. akt I SA 385/19
• Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 20 maja 1997 r. sygn. akt II CKN 172/97
• Uchwała składu 7 sędziów Sądu Najwyższego z dnia 17 sierpnia 2021 r. sygn. akt III CZP 79/19