Zakup domu, mieszkania lub działki to poważna inwestycja. Należy zatem dokładnie zweryfikować kwestie własnościowe. Podpowiadamy, gdzie szukać informacji na ten temat w księdze wieczystej, jakie inne dokumenty również potwierdzają stan prawny nieruchomości oraz kto może pomóc zidentyfikować właściciela danej działki.
Jak ustalić właściciela w księdze wieczystej?
W przypadku chęci nabycia nieruchomości, jednym z pierwszych kroków jest zweryfikowanie prawa własności osoby sprzedającej. Podstawowym dokumentem, z którym trzeba się zapoznać w tym celu, jest księga wieczysta. Informacje na temat właściciela lub użytkownika wieczystego znajdują się w Dziale II księgi wieczystej „Własność”. Jeżeli właścicielem jest osoba fizyczna, jej dane osobowe umieszcza się w rubryce 2.2.5 „Osoba fizyczna”. W treści księgi wieczystej znajdują się:
- pierwsze imię,
- drugie imię,
- nazwisko,
- imię ojca,
- imię matki,
- PESEL.
Rejestr ksiąg wieczystych prowadzony jest przez wydział ksiąg wieczystych przy odpowiednim sądzie rejonowym. Zgodnie z art. 2 Ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (dalej: ukwh), rejestr jest jawny, co oznacza, że po wypełnieniu stosownego wniosku można bezpłatnie na miejscu zapoznać się z treścią księgi. We wniosku należy podać swoje imię i nazwisko oraz nr księgi wieczystej, który powinien zostać udostępniony kupującemu przez sprzedającego (ewentualnie pośrednika obrotu nieruchomościami). Treść księgi wieczystej można również w bardzo wygodny sposób sprawdzić na stronie internetowej Ministerstwa Sprawiedliwości.
Księgi wieczyste mogą być prowadzone dla każdej wyodrębnionej nieruchomości, więc też np. dla garażu. Jednak nie wszystkie nieruchomości mają założoną księgę wieczystą. Dotyczy to zwłaszcza mieszkań w starym budownictwie, spółdzielczych blokach, a także działek rolnych, które przekazywane były drogą dziedziczenia. Może również zdarzyć się, że kilka działek będzie połączonych w księdze wieczystej w jedną nieruchomość (art. 21 ukwh). Problemem może być fakt, że księgi bywają aktualizowane z opóźnieniem wynoszącym nawet kilka czy kilkanaście miesięcy. Dlatego należy zwrócić uwagę na wszelkie wzmianki odnośnie wniosków o aktualizację (nanosi je notariusz, np. w chwili zawierania nowej umowy kupna-sprzedaży). Zaufanie do księgi wieczystej ze wzmiankami powinno być ograniczone.
Bardzo istotną częścią księgi wieczystej jest też Dział III, gdzie kupujący nieruchomość znajdzie wpisy dotyczące obciążeń i służebności. Umieszczane są tam m.in. informacje dotyczące prawa pierwokupu, dzierżawy, najmu lub dożywocia.
Jak ustalić numer księgi wieczystej?
Numer księgi wieczystej można uzyskać na wniosek o udzielenie numeru księgi wieczystej w odpowiednim dla lokalizacji starostwie powiatowym (w wydziale geodezji i kartografii) lub sądzie rejonowym (w wydziale ksiąg wieczystych). Ze względu na ochronę danych osobowych, numer dla nieruchomości znajdującej się w prywatnych rękach może otrzymać jedynie ten, kto posiada interes prawny (czyli oparty na prawie lub chroniony przez prawo) w odnalezieniu właściciela działki. Wynika to bezpośrednio z zapisów art. 24 ust. 5 pkt 3 Ustawy z dnia 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne. Dotyczy to zatem np.: banku, jeśli właściciel stara się o kredyt hipoteczny, wierzyciela chcącego wyegzekwować należność lub sytuacji związanych z postępowaniem spadkowym. Wniosek należy więc umotywować przekonującymi dowodami. Sama ciekawość lub wyrażenie chęci zakupu nieruchomości (tzw. interes faktyczny) nie są wystarczającymi powodami do udzielenia informacji, więc najpewniej taki wniosek zostanie odrzucony.
W piśmie należy wskazać numer ewidencyjny działki. Informację tę łatwo jest uzyskać za pośrednictwem strony geoportal.gov.pl. Za udzielenie numeru księgi wieczystej pobierana jest niewielka opłata (w starostwie: jak za wypis z ewidencji gruntów i budynków; w sądzie: skarbowa).
Inne sposoby zweryfikowania prawa własności
Również w sytuacji, kiedy nie ma założonej księgi wieczystej, istnieją sposoby na zweryfikowanie prawa własności . Nie dają one jednak rękojmi wiary publicznej. Zgodnie z art. 5-6 ukwh, księga wieczysta chroni nabywcę w dobrej wierze przed niektórymi negatywnymi skutkami transakcji. Dobra wiara odnosi się do sytuacji, kiedy dana osoba nie wiedziała, że treść księgi nie odpowiada stanowi faktycznemu i nie mogła się o tym z łatwością dowiedzieć. W praktyce najczęściej dotyczy to kupna nieruchomości od osoby nieposiadającej do niej prawa, a wpisanej do księgi jako właściciel. Rękojmia nie ma jednak zastosowania, gdy istnieją dwie księgi z wpisanymi różnymi właścicielami, nie chroni przed służebnościami, prawem dożywocia i obciążeniami wynikającymi z mocy ustaw (art. 7 ukwh).
Dane osobowe właściciela danej nieruchomości znajdują się również w przywołanej wcześniej ewidencji gruntów i budynków. Stosowny wypis i wyrys można otrzymać po złożeniu wniosku w urzędzie powiatowym. Informacje za niewielką opłatą, na podstawie tych samych przepisów jak w przypadku księgi wieczystej, mogą zostać udzielone jedynie osobie mającej interes prawny.
Do innych dokumentów, dzięki którym można zweryfikować prawo własności, należą:
- Akt własności ziemi – nadawany właścicielom samoistnym przez prezydium narodowe na mocy Ustawy z dnia 26 października 1971 r. o uregulowaniu własności gospodarstw rolnych. Chociaż ustawa została uchylona, to dokument zachowuje ważność. Można również na jego podstawie założyć księgę wieczystą.
- Akt nadania ziemi – nadawany na podstawie Dekretu z dnia 6 września 1946 r. o ustroju rolnym i osadnictwie na obszarze Ziem Odzyskanych i byłego Wolnego Miasta Gdańska.
- Orzeczenie o dziale spadku.
- Orzeczenie o podziale majątku wspólnego.
- Orzeczenie ustalające zasiedzenie.
- Orzeczenie o stwierdzeniu nabycia prawa własności nieruchomości.
- Orzeczenie ustalające prawo do nieruchomości.
Dokumentem, który potwierdza prawa do lokalu spółdzielczego, jest natomiast spis mieszkańców. Również tę informację chronią przepisy o danych osobowych, więc nie zostanie udzielona osobie z zewnątrz bez zgody zainteresowanego.
Jak zidentyfikować właściciela nieruchomości?
Czasem zdarza się, że w atrakcyjnych miejscach znajdują się niezagospodarowane działki gruntowe, opuszczone magazyny lub inne lokale. Chcąc kupić lub wynająć taką nieruchomość, trzeba najpierw ustalić prawo własności.
Na wsi lub w małym mieście zwykle pierwszym krokiem będzie bezpośrednie wypytanie sąsiadów, kto jest właścicielem działki. Dobrze poinformowaną osobą jest zwykle sołtys, który w wielu miejscowościach odpowiada za pobieranie podatków i ma szeroką wiedzę na temat znajdujących się w sołectwie gruntów. Pomóc mogą również urzędnicy z gminy. Wprawdzie osoby te mogą nie udzielić bezpośrednich informacji ze względu na RODO, ale jeżeli będą w stanie, to zwykle pomogą w nawiązaniu kontaktu.
Ustalenie właściciela za pomocą powyższego sposobu nie zawsze będzie jednak proste. Problem może dotyczyć zwłaszcza nieruchomości położonych w większych miastach lub na obszarach oddalonych od siedzib ludzkich.
Jak sprawdzić, kto jest właścicielem nieruchomości – podsumowanie
Podstawowym dokumentem umożliwiającym zweryfikowanie właściciela danej nieruchomości jest księga wieczysta. Niedogodnością będzie w tym przypadku konieczność uzyskania jej numeru. Ze względu na ochronę danych osobowych, nie jest on udostępniany przez organ osobie zainteresowanej, jeśli nie ma ona ku temu interesu prawnego. Sprzedający powinien więc podać numer osobie zainteresowanej.
Jeżeli sprawa nie dotyczy zakupu nieruchomości, ale ściągnięcia długu lub dochodzenia spraw spadkowych, warto skorzystać z usług komornika. Posiada on szerokie możliwości wglądu do bazy danych, które nie są ogólnodostępne. Na ich podstawie komornik może sporządzić spis inwentarza, w którym znajdzie się wykaz wszystkich nieruchomości (art. 637(1) Ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego).
W przypadku braku księgi wieczystej, istnieje szereg dokumentów, które również potwierdzają prawo własności. Nie są one jednak tak wiarygodne, jak księga. Trzeba też zaznaczyć, że obecnie zakup nieruchomości bez księgi wieczystej wiąże się z koniecznością jej założenia. Wynika to z zapisów art. 35 ust. 1 ukwh, który mówi, że właściciel nieruchomości jest obowiązany do niezwłocznego złożenia wniosku o ujawnienie swego prawa w księdze wieczystej.
Podstawy prawne:
- Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece
- Ustawa z dnia 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne
- Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego
- Ustawa z dnia 26 października 1971 r. o uregulowaniu własności gospodarstw rolnych
- Dekret z dnia 6 września 1946 r. o ustroju rolnym i osadnictwie na obszarze Ziem Odzyskanych i byłego Wolnego Miasta Gdańska
