Zmiana kubatury budynku – czy jest istotnym odstąpieniem od projektu?

Przepisy wskazują, że odstąpienie od projektu skutkujące niewielkim zwiększeniem wymiarów obiektu budowlanego nie wywołuje żadnych skutków prawnych. Czy jeśli kubatura obiektu uległa przy tym zmianie, stanowi to również nieistotne odstąpienie od projektu?

Jakie są dopuszczalne zmiany wymiarów budynku?

W trakcie budowy wiele zdarzeń może potoczyć się inaczej niż zakładano, co oznacza konieczność wprowadzania zmian, zarówno w obszarze organizacyjnym, jak i projektowym. Przepisy Ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (dalej: pb) mówią wyraźnie, że nieistotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu zagospodarowania działki lub terenu lub projektu architektoniczno-budowlanego, lub innych warunków decyzji o pozwoleniu na budowę nie wymaga uzyskania decyzji o zmianie pozwolenia na budowę oraz ponownego zgłoszenia.

Obecnie do nieistotnych odstępstw zaliczają się m.in. zmiany charakterystycznych parametrów obiektu budowlanego (art. 36a ust. 5 pkt 2 lit a-b pb):

• powierzchni zabudowy, o ile nie przekracza 5%,
• wysokości, długości lub szerokości w zakresie nieprzekraczającym 2%.

Przepisy jednocześnie nie odnoszą się do zmiany kubatury budynku. Pojawia się zatem pytanie, czy zmiana kubatury obiektu – o ile wskazane wartości nie są przekroczone – ma jakiekolwiek znaczenie? Przez lata Prawo budowlane wskazywało bowiem kubaturę jako parametr, którego zmiana stanowi istotne odstąpienie od projektu (art. 36a ust. 5 pkt 2 pb – przed dniem 19 września 2020 r.). 

Wykreślenie kubatury z listy istotnych odstępstw od projektu sprawia, że w przypadku obecnie powstających obiektów zmiana tego parametru sama w sobie nie ma znaczenia. Co jednak w odniesieniu starszych obiektów – czy wykrycie nieścisłości może grozić nałożeniem kary za samowolę budowlaną? O tym, czy samowola się przedawnia, przeczytasz w artykule: Przedawnienie samowoli budowlanej.

Zmiana kubatury budynku to zawsze istotne odstąpienie od projektu

Mimo że przed 19 września 2020 r. Prawo budowlane także przewidywało tolerancję w zakresie do 2% wysokości, szerokości lub długości obiektu budowlanego określonych w projekcie budowlanym, część organów i sądów stała na stanowisku, że nawet wówczas kubatura budynku powinna pozostać bez zmian. W praktyce oznaczało to, że każda zmiana wysokości budynku musiała być rekompensowana proporcjonalnym skróceniem/zwiększeniem jego długości lub szerokości, tak aby całkowita kubatura nie uległa zmianie.

Powyższy pogląd znalazł odzwierciedlenie m.in. w Wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 27 czerwca 2017 r. sygn. akt II OSK 2718/15, gdzie sąd jednoznacznie potwierdził, że wybudowanie podpiwniczenia oraz powiększenie kubatury wpływa na charakterystyczne parametry obiektu budowlanego, co uzasadnia zaliczenie tych odstępstw do istotnych. Sąd jednocześnie podkreślił, że w świetle art. 36a ust. 1 pb przyjęcie istotności nie jest uwarunkowane zmianą wszystkich parametrów obiektu budowlanego czy też zmianą jednego parametru w odniesieniu do całego obiektu budowlanego. Istotne odstąpienie może polegać na zmianie, w trakcie wykonywania robót budowlanych, jednego z parametrów.

Zmianę kubatury budynku trzeba rozpatrywać w odniesieniu do całego budynku

Powyższa interpretacja przepisów, uznająca zamianę kubatury za bezwzględnie istotne odstąpienie od projektu – niezależnie od innych parametrów – wzbudza kontrowersje. Jak wskazano w Wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z dnia 5 marca 2019 r. sygn. akt II SA/Łd 1161/18, dla badania, czy doszło do istotnych czy nieistotnych odstępstw nie ma znaczenia ustalenie zmiany kubatury i powierzchni zabudowy, gdyż oczywistym jest, że zmiana szerokości, wysokości i długości pociąga za sobą zmiany również tych parametrów. Jednak analiza treści ust. 5 i 5a art. 36a ustawy Prawo budowlane wskazuje, że jeśli zmiana szerokości, wysokości i długości nie przekracza 2%, wówczas dla uznania odstępstwa za nieistotne nie ma znaczenia wielkość wynikającej stąd zmiany kubatury czy powierzchni zabudowy.

Powyższy pogląd podtrzymano w Wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 20 lipca 2022 r. sygn. akt II OSK 2295/19. Sąd rozpatrywał skargę kasacyjną od przytoczonego wyroku WSA w Łodzi.

Zmiana kubatury budynku w świetle przepisów – podsumowanie

Jak wynika z przytoczonych przepisów i orzecznictwa, ocena zmiany kubatury jako istotnego lub nieistotnego odstąpienia od projektu zależy od konkretnych okoliczności oraz przyjętej wykładni. Organy administracji i sądy prezentowały w tej materii różne stanowiska, ponieważ przepisy sprzed nowelizacji Prawa budowlanego pozostawały niejednoznaczne.

Dlatego – zwłaszcza gdy stawka jest wysoka i istnieje ryzyko zakwestionowania legalności przeprowadzonych robót – wskazane jest zasięgnięcie porady prawnej. Fachowa analiza dokumentacji projektowej i okoliczności inwestycji pozwoli wypracować właściwą strategię oraz mocną argumentację w ewentualnym sporze z organami nadzoru budowlanego.

Źródła:

• Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane

• Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 27 czerwca 2017 r. sygn. akt II OSK 2718/15

• Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z dnia 5 marca 2019 r. sygn. akt II SA/Łd 1161/18

• Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 20 lipca 2022 r. sygn. akt II OSK 2295/19