Zarzut o nielegalną rozbiórkę – co robić?

Zdarzają się sytuacje, w których właściciel musi pilnie rozebrać obiekt budowlany, np. gdy grozi on zawaleniem. W tym artykule wyjaśniamy, co zrobić, aby nie narazić się wtedy na odpowiedzialność za samowolę budowlaną. Dowiesz się też, kiedy można przeprowadzić rozbiórkę bez stosownego zezwolenia.

Rozbiórka jako samowola budowlana

Zgodnie z przepisami zawartymi w art. 30b ust. 1-2 Ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (dalej: pb), rozbiórkę obiektu budowlanego (budynku, budowli) lub urządzenia budowlanego można rozpocząć po uzyskaniu decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę. Wydaje ją na wniosek organ administracji architektoniczno-budowlanej.

Ustawodawca zastrzegł przy tym, że nie wymaga decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę, ale wymaga zgłoszenia (art. 31 ust. 1 pb): 

• rozbiórka budynków i budowli o wysokości poniżej 8 m, jeżeli ich odległość od granicy działki jest nie mniejsza niż połowa wysokości;
• rozbiórka napowietrznej linii energetycznej o napięciu znamionowym wyższym niż 1 kV i niższym niż 110 kV.

Nie wymaga ani decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę, ani zgłoszenia rozbiórka obiektów i urządzeń, na budowę których nie jest wymagane pozwolenie na budowę, a także budynków i budowli zlokalizowanych na terenach zamkniętych ustalonych decyzją Ministra Obrony Narodowej (art. 31 ust. 1a pb).

Jednocześnie ustawodawca zastrzegł, że uzyskanie pozwolenia na rozbiórkę wymagane jest zawsze w przypadku, gdy dotyczy obiektów budowlanych i urządzeń budowlanych wpisanych do rejestru zabytków lub objętych ochroną konserwatorską (art. 31 ust. 1b pb).

Niekiedy rozbiórki bywają przeprowadzane z wykorzystaniem materiałów wybuchowych. Mają one zastosowanie zwłaszcza w przypadku dużych obiektów grożących zawaleniem. Takich wyburzeń mogą dokonywać wyłącznie osoby posiadające odpowiednie uprawnienia. Kwestie związane z tego rodzaju rozbiórkami uregulowano szczegółowo w przepisach Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 3 lipca 2003 r. w sprawie rozbiórek obiektów budowlanych wykonywanych metodą wybuchową.

Nielegalna rozbiórka – konsekwencje

Nielegalna rozbiórka stanowi samowolę budowlaną (przeczytaj artykuł: Czym jest samowola budowlana?). W takim przypadku wykonawcy grozi szereg konsekwencji administracyjnych i karnych, m.in.:

• konieczność wdrożenia tzw. postępowania naprawczego (art. 50-51 pb),
• wysoka grzywna (art. 93 pb),
• obowiązek przywrócenia stanu poprzedniego (art. 50a pkt 2 pb),
• w przypadku zabytków – kara nawet do 8 lat pozbawienia wolności (art. 108 ust. 1 Ustawy z dnia 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami).

Prace zabezpieczające i rozbiórkowe – kiedy można je zacząć przed uzyskaniem pozwolenia?

Robót budowlanych – jeżeli jest to wymagane – nie wolno rozpoczynać przed uzyskaniem pozwolenia na budowę (art. 28 ust. 1 pb) lub przed upływem 21 dni od dnia doręczenia zgłoszenia do właściwego organu (art. 30 ust. 5 pb). Zbyt wczesne podjęcie prac traktowane jest jako samowola budowlana i wiąże się z takimi samymi konsekwencjami, jakby inwestor w ogóle nie wystąpił o zgodę.

Wyjątkiem od powyższej zasady jest przypadek, gdy rozbiórka podyktowana została nagłą potrzebą interwencji. Zgodnie z art. 31a ust. 1 pb, roboty zabezpieczające i rozbiórkowe można rozpocząć przed uzyskaniem decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę lub przed dokonaniem zgłoszenia, jeżeli mają one na celu usunięcie bezpośredniego zagrożenia bezpieczeństwa ludzi lub mienia. Ustawodawca zastrzegł przy tym, że rozpoczęcie takich robót nie zwalnia od obowiązku bezzwłocznego uzyskania decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę lub dokonania zgłoszenia (art. 31a ust 2 pb).

Czy wykonawca, który w powyższej sytuacji wystąpi o pozwolenie na budowę lub dokona zgłoszenia, może całkowicie rozebrać budynek bez żadnych konsekwencji? Okazuje się, że takie działanie może być obarczone ryzykiem. Jak wskazano w Wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 22 kwietnia 2021 r. sygn. akt II OSK 2060/18, sam fakt rozpoczęcia rozbiórki nie uprawnia inwestora do jej dalszego prowadzenia bez stosownego pozwolenia, poza zakresem wynikającym z przepisów. Sąd jednoznacznie podkreślił, że już z literalnego brzmienia regulacji wynika, że podjęcie takich prac nie zwalnia z obowiązku natychmiastowego uzyskania pozwolenia na rozbiórkę. Oznacza to, że nawet w sytuacji istnienia stanu zagrożenia inwestor może jedynie rozpocząć roboty budowlane, jednak działania uzasadniające dokonanie całkowitej rozbiórki wymagają uzyskania niezwłocznie stosownego pozwolenia. Całkowita rozbiórka budynku stanowi zatem przeszkodę do uzyskania pozwolenia na rozbiórkę.

Czy konieczność usunięcia bezpośredniego zagrożenia uzasadnia prowadzenie innych prac budowlanych niż rozbiórka?

Jak wskazano w Postanowieniu Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 15 września 2010 r. sygn. akt II AKa 202/10, rozpoczęciu prac zabezpieczających i rozbiórkowych przed uzyskaniem pozwolenia na rozbiórkę nie może też towarzyszyć żaden inny cel niż usunięcie bezpośredniego zagrożenia bezpieczeństwa ludzi lub mienia. Sąd wyraźnie podkreślił, że inny kierunek interpretacji norm prawa budowlanego prowadziłby do absurdu polegającego na tym, że roboty budowlane, których wykonywanie bez pozwolenia na budowę stanowi karalną samowolę, traciłyby taki charakter, jeżeli byłyby jednocześnie prowadzone z robotami rozbiórkowymi, a więc wówczas, gdy ich wykonanie jest bardziej niebezpieczne i technologicznie trudniejsze.

Co robić w przypadku zarzutów o nielegalną rozbiórkę – podsumowanie

Podsumowując, aby nie narazić się na negatywne konsekwencje prawne w przypadku zamiaru lub konieczności rozebrania danego obiektu, należy:

• jeżeli sytuacja tego wymaga, to odpowiednio wystąpić o pozwolenie na budowę lub dokonać zgłoszenia,
• w przypadku, gdy rozbiórka dotyczy usunięcia bezpośredniego zagrożenia bezpieczeństwa, ograniczyć się do wykonania koniecznych prac i bezzwłocznie wystąpić o pozwolenie na budowę lub dokonać zgłoszenia, a także ograniczyć się wyłącznie do prac rozbiórkowych lub zabezpieczających.

Jeśli rozbiórka jest przeprowadzana w celu usunięcia zagrożenia bezpieczeństwa, warto zadbać o ekspertyzę potwierdzającą zły stan techniczny obiektu. Jeżeli to niemożliwe, dobrze, aby w momencie podjęcia robót na miejscu znajdowała się osoba posiadająca uprawnienia do projektowania i kierowania robotami budowlanymi w specjalności konstrukcyjno-budowlanej. Potwierdzenie krytycznego stanu technicznego przez specjalistę może pomóc, gdyby rozbiórkę próbowano zakwestionować (por. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 5 grudnia 2023 r. sygn. akt II SA/Kr 1205/23). 

Jeżeli pojawią się zarzuty o nielegalną rozbiórkę, należy zadbać o odpowiednie wsparcie prawne. Doświadczony specjalista pomoże w sposób klarowny i wyczerpujący przedstawić racje wykonawcy, co pomoże oddalić zarzuty albo zmniejszyć negatywne konsekwencje – w przypadku, gdy prace zostaną uznane za samowolę budowlaną.

Źródła:

• Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane

• Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 3 lipca 2003 r. w sprawie rozbiórek obiektów budowlanych wykonywanych metodą wybuchową

• Ustawa z dnia 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami

• Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 22 kwietnia 2021 r. sygn. akt II OSK 2060/18

• Postanowienie Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 15 września 2010 r. sygn. akt II AKa 202/10

• Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 5 grudnia 2023 r. sygn. akt II SA/Kr 1205/23