Wykup nieruchomości po powodzi – o czym trzeba wiedzieć?

• Fakty sprawdzone
  Nasze artykuły są oparte o przepisy prawa, orzecznictwo sądów oraz doświadczenie kancelarii.

Wykup nieruchomości przez Wody Polskie to rozwiązanie dla właścicieli nieruchomości położonych na obszarach szczególnego zagrożenia powodzią. Do transakcji może dojść, gdy nabycie nieruchomości realnie poprawi bezpieczeństwo przeciwpowodziowe (np. przez odblokowanie swobodnego przepływu wody) albo gdy odbudowa zniszczonej zabudowy nie jest racjonalna ze względu na wysokie ryzyko kolejnych szkód. Limity budżetowe programu wykupów zaplanowano na lata 2026–2034.

Kto może skorzystać z wykupu nieruchomości przez Wody Polskie?

Zgodnie z art. 258a ustawy Prawo wodne z wykupu nieruchomości przez Wody Polskie (w imieniu Skarbu Państwa) może skorzystać właściciel, który wyrazi zgodę na sprzedaż, jeżeli jego nieruchomość leży na obszarze szczególnego zagrożenia powodzią o wysokim prawdopodobieństwie powodzi (co najmniej 10%), a nabycie jest potrzebne dla skutecznej ochrony przeciwpowodziowej. 

Ustawa przewiduje dwa typowe scenariusze uzasadniające wykup. W pierwszej sytuacji, gdy teren powinien zostać wykorzystany jako korytarz swobodnego spływu wód powodziowych, a korzyści z takiego rozwiązania przeważają nad kosztami i skutkami społecznymi, także gdy wymaga to usunięcia zabudowy. W drugim przypadku wykup jest możliwy, gdy chodzi o ochronę ludzi i mienia poprzez umożliwienie zmiany miejsca zamieszkania mieszkańcom budynków zniszczonych lub uszkodzonych przez powódź, których odbudowa albo remont są niecelowe, bo nie da się realnie ograniczyć ryzyka kolejnych szkód. 

W drugiej sytuacji wykup dotyczy przede wszystkim nieruchomości z budynkami mieszkalnymi (z wyłączeniem budynków zamieszkania zbiorowego) oraz lokale stanowiące odrębną własność w takich budynkach. Wyjątkowo może także objąć sąsiednie grunty lub obiekty o innym przeznaczeniu, jeśli dla bezpieczeństwa powodziowego trzeba całkowicie oczyścić i przeznaczyć teren na cele ochrony przeciwpowodziowej.

Jak ustalana jest cena wykupu nieruchomości?

Cena wykupu zależy od tego, z jakiego powodu Wody Polskie chcą nabyć nieruchomość. W typowej sytuacji, gdy zakup ma służyć poprawie ochrony przeciwpowodziowej (np. zapewnieniu swobodnego przepływu wód), punktem wyjścia jest wartość rynkowa ustalana przez rzeczoznawcę majątkowego, a następnie cena jest podwyższana o 20%. 

Inaczej cenę ustala się w przypadku nieruchomości związanych z budynkami zniszczonymi lub uszkodzonymi w wyniku powodzi, gdy celem jest umożliwienie mieszkańcom zmiany miejsca zamieszkania: wtedy uwzględnia się wartość rynkową gruntu, a do tego dolicza się wartość zabudowy i innych naniesień, przy czym dla budynku mieszkalnego (lub lokalu) kluczowa jest wartość 1 m² powierzchni użytkowej sprzed dnia powodzi, liczona według ostatnio ogłoszonego w wojewódzkim dzienniku urzędowym wskaźnika kosztu odtworzenia dla danej gminy albo województwa; tak ustalona suma również jest na końcu powiększana o 20%. 

Trzeba też pamiętać, że Wody Polskie planują takie wykupy „budżetowo” z wyprzedzeniem – co roku wskazują zapotrzebowanie na środki i uzasadniają wybór nieruchomości m.in. stopniem zniszczeń i wpływem istniejącej zabudowy na bezpieczeństwo powodziowe.

Zgodnie z ustawą limity budżetowe wykupu na lata 2026-2034 wyglądają następująco:

• 2026 r. – 50 mln zł;
• 2027 r. – 50 mln zł;
• 2028 r. – 100 mln zł;
• 2029 r. – 100 mln zł;
• 2030 r. – 100 mln zł;
• 2031 r. – 100 mln zł;
• 2032 r. – 100 mln zł;
• 2033 r. – 100 mln zł;
• 2034 r. – 100 mln zł.

Program wykupu nieruchomości a wykupy „interwencyjne” Wód Polskich

Wykup nieruchomości na potrzeby ochrony przeciwpowodziowej co do zasady inicjowany jest przez Wody Polskie i docelowo ma objąć teren całego kraju. Od tego trybu należy odróżnić wykup na wniosek właściciela, związany z budynkami zniszczonymi lub uszkodzonymi w wyniku powodzi. Jak dotąd został on uruchomiony raz – po powodzi z 13 września 2024 r. Nabór wniosków w tej ścieżce był ograniczony czasowo i zakończył się 1 października 2025 r. 

Warto jednocześnie pamiętać, że rozwiązania interwencyjne mogą być w przyszłości wprowadzane ponownie. Dlatego przy ocenie dostępnej ścieżki wykupu zawsze trzeba sprawdzić, jakie zasady obowiązują dla danego zdarzenia powodziowego oraz na danym obszarze.

Dlaczego warto skorzystać z usług prawnika – problemy z wycenami

Wykup przez Wody Polskie opiera się na wycenie, a błędy w operatach szacunkowych zdarzają się dość często. Dzieje się tak, zwłaszcza gdy rzeczoznawcy pracują pod presją czasu i dokonują wielu wycen naraz. W efekcie pojawiają się pomyłki w obliczeniach, nietrafnie dobrane nieruchomości porównawcze, oparcie się na transakcjach niepasujących do lokalnych realiów, błędne założenia co do przeznaczenia działki albo pominięcie elementów majątku, które podbijają wartość (zabudowa, instalacje, urządzenia). 

W przypadku transakcji nieruchomościami każdy błąd może spowodować dużą stratę finansową. Pełnomocnik (najlepiej doświadczony prawnik), który zna ten typ spraw, porządkuje sytuację: sprawdza, czy wycena „trzyma się” faktów i przepisów, wyłapuje konkretne uchybienia oraz pilnuje wskazanych przez Wody Polskie terminów. W efekcie profesjonalne wsparcie często przekłada się na korzystniejszą cenę wykupu.