Umowa sprzedaży nieruchomości – co powinna zawierać?

Planujesz zakup lub sprzedaż nieruchomości? Kluczowe w tym procesie jest odpowiednie sformułowanie umowy sprzedaży. W dzisiejszym artykule wyjaśniamy, jaką formę musi mieć ta umowa, co zawierać oraz z jakimi kosztami wiąże się jej podpisanie. Dowiesz się też, dlaczego dobrze jest powierzyć jej sporządzenie profesjonaliście – prawnikowi wyspecjalizowanemu w prawie nieruchomości.

Czy umowy sprzedaży nieruchomości muszą mieć formę aktu notarialnego?

Umowa sprzedaży nieruchomości musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego. Tylko wtedy wywołuje skutki prawne – w przeciwnym razie jest nieważna. Wymóg ten wynika z art. 158 Kodeksu cywilnego i dotyczy zarówno sprzedaży, jak i kupna. Uzasadnieniem dla takiej formy jest zapewnienie pewności obrotu i ochrony interesów stron transakcji. 

Akt notarialny gwarantuje, że warunki umowy zostały jasno określone, a tożsamość uczestników oraz treść oświadczeń należycie potwierdzone przez notariusza. Elementami niezbędnymi w każdej umowie są przedmiot i cena. Strony mają przy tym swobodę kształtowania innych postanowień. Postanowienia te muszą być jednocześnie zgodne z przepisami prawa, istotą danego zobowiązania prawnego i zasadami współżycia społecznego.

Przed zawarciem umowy sprzedaży często zawiera się tzw. umowę przedwstępną, przeczytaj na czym ona polega:

• Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości

Kluczowe elementy umowy sprzedaży nieruchomości

Aby dokument sprzedaży nieruchomości wywoływał oczekiwane skutki prawne i nie budził wątpliwości, powinien zawierać określone elementy. Oto, na co należy zwrócić szczególną uwagę:

1. Dane osobowe stron transakcji

W umowie muszą znaleźć się pełne informacje identyfikujące sprzedającego i kupującego. Chodzi o imiona, nazwiska, adresy zamieszkania, numery PESEL i dowodów tożsamości. Gdy stroną jest firma, niezbędne będą dane rejestrowe, w tym numer KRS. Przed podpisaniem umowy warto upewnić się, że sprzedający rzeczywiście ma prawo do rozporządzania nieruchomością – co można sprawdzić w księdze wieczystej.

2. Dokładny opis nieruchomości

Dokument powinien zawierać szczegółowe informacje na temat nieruchomości – jej adres, powierzchnię, numer księgi wieczystej oraz rodzaj (np. lokal mieszkalny, działka budowlana, dom jednorodzinny). W przypadku nieruchomości zabudowanych warto także opisać stan techniczny budynków i ich przeznaczenie. Taki opis pozwala jednoznacznie zidentyfikować przedmiot transakcji.

3. Cena i sposób rozliczenia

Umowa musi jasno określać cenę sprzedaży oraz zasady jej zapłaty – np. czy całość zostanie uregulowana od razu, czy w ratach. Należy wskazać formę płatności (przelew, gotówka) i termin spełnienia świadczenia. 

Dobrze przygotowana umowa sprzedaży nieruchomości to nie tylko formalność, ale i zabezpieczenie interesów obu stron. 

Podatek od czynności cywilnoprawnych, opłata notarialna i inne koszty

Taksa notarialna

Zakup nieruchomości wiąże się nie tylko z koniecznością zapłaty za nią ceny, ale także z szeregiem dodatkowych opłat. Jedną z głównych jest taksa notarialna, czyli wynagrodzenie dla notariusza. Jej maksymalna wysokość zależy od wartości nieruchomości i określona jest w przepisach. Przykładowo, dla nieruchomości do 3 tys. zł wynosi 100 zł, a powyżej 1 mln zł – 4 770 zł plus 0,2% od nadwyżki. Dla bliskich krewnych (I grupa podatkowa) stawka nie przekracza 10 tys. zł, a przy spadkach i darowiznach 7 500 zł.

Do powyższego dochodzą opłaty sądowe (wpis do księgi wieczystej, założenie KW, ustanowienie hipoteki) oraz ewentualna prowizja dla pośrednika – zazwyczaj 2-3% wartości transakcji.

PCC

Kupując nieruchomość z rynku wtórnego, trzeba w wielu przypadkach zapłacić podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) w wysokości 2% wartości rynkowej. Z PCC zwolnieni są m.in. kupujący swoje pierwsze mieszkanie lub dom, pod warunkiem, że wcześniej nie przysługiwało im żadne prawo do lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego – także w formie współwłasności.

Na rynku pierwotnym nie płaci się PCC, ale w cenę wliczony jest VAT. Ustalono go na 8% dla mieszkań do 150 m² i domów do 300 m² (dotyczy tzw. budownictwa społecznego); po przekroczeniu tych limitów stawka rośnie do 23%. Osoby kupujące lokal na potrzeby działalności gospodarczej (np. wynajmu krótkoterminowego) mogą ubiegać się o zwrot VAT.

Ubezpieczenie pomostowe

Przy zakupie na kredyt dochodzi ubezpieczenie pomostowe, podwyższające ratę do momentu wpisu hipoteki, co może trwać kilka miesięcy. Sam wpis hipoteki wiąże się z opłatą skarbową – 19 zł.

Podatek od nieruchomości

Po zakupie nowy właściciel musi w ciągu 14 dni zgłosić nabycie nieruchomości w urzędzie gminy, aby możliwe było naliczenie podatku od nieruchomości (rolnego, leśnego) zgodnie z jej powierzchnią i przeznaczeniem.

Brak zapłaty a ważność umowy sprzedaży nieruchomości – co mówią przepisy Kodeksu cywilnego?

Należy mieć świadomość, że umowa sprzedaży nieruchomości zawarta w formie aktu notarialnego nie traci ważności, nawet jeśli kupujący nie zapłaci ustalonej ceny. Wynika to z art. 157 Kodeksu cywilnego, który nie pozwala na uzależnienie przeniesienia własności nieruchomości od dodatkowych warunków, np. zapłaty. Chodzi o pewność obrotu prawnego – własność nieruchomości musi być jasno określona, aby nie dochodziło do chaosu prawnego i wielości równoległych właścicieli. Zawarcie umowy sprzedaży nieruchomości z drugim nabywcą, w przypadku niezapłacenia ustalonej ceny przez pierwszego nabywcę, nie będzie zatem możliwe (pierwotna umowa nadal pozostaje ważna).

W momencie podpisania aktu notarialnego własność przechodzi od razu na kupującego, a obowiązek zapłaty pozostaje dopiero do wykonania. Dlatego, aby zabezpieczyć interesy stron, stosuje się oświadczenie o poddaniu się egzekucji. Dzięki temu, jeśli kupujący nie zapłaci, sprzedający może szybciej dochodzić należności, bez konieczności prowadzenia postępowania sądowego zakończonego wyrokiem. Sąd nadaje takiemu oświadczeniu tzw. klauzulę wykonalności.

Trzeba jednak pamiętać, że nawet taka klauzula nie gwarantuje skutecznej zapłaty. Jeśli kupujący nie ma majątku, egzekucja może okazać się bezskuteczna.

Umowa sprzedaży nieruchomości – rola prawnika

Zawarcie umowy sprzedaży nieruchomości to złożony proces, który wymaga nie tylko dopełnienia szeregu formalności, ale przede wszystkim zrozumienia konsekwencji prawnych związanych z przeniesieniem własności. Sama obecność notariusza nie zawsze wystarcza, aby zapewnić pełne bezpieczeństwo transakcji. Notariusz dba o zgodność umowy z prawem i o jej formalną poprawność, nie analizuje szczegółowo interesów stron. Właśnie dlatego warto powierzyć analizę i przygotowanie umowy doświadczonemu prawnikowi specjalizującemu się w prawie nieruchomości.

Prawnik pomoże nie tylko właściwie sformułować postanowienia umowy, ale również zweryfikuje stan prawny nieruchomości: sprawdzi, kto rzeczywiście jest jej właścicielem, czy lokal nie jest przedmiotem postępowań sądowych, obciążony hipoteką albo nie ma innych wad prawnych (np. brak dostępu do drogi publicznej). Specjalista doradzi też, jakie dokumenty są niezbędne do skutecznego i bezpiecznego przeniesienia własności.

Jeżeli umowa została już przygotowana przez drugą stronę lub notariusza, prawnik może dokładnie ją przeanalizować, wskazując niejasności, luki lub zapisy niekorzystne dla klienta. Zabezpieczenie interesów stron, szczególnie przy tak kosztownej inwestycji, jaką jest zakup nieruchomości, wymaga indywidualnego podejścia – a właśnie to oferuje profesjonalne wsparcie prawne.

Z pomocą prawnika można uniknąć dotkliwych finansowo błędów, a także zyskać pewność, że transakcja przebiegnie zgodnie z obowiązującymi przepisami i rzeczywiście doprowadzi do skutecznego nabycia prawa własności.

Źródła:

• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny

• Ustawa z dnia 14 lutego 1991 r. Prawo o notariacie

• Ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn

• Ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych

• Ustawa z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług

• Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece