Termin wygaśnięcia pozwolenia na rozbiórkę i inne roboty budowlane

• Fakty sprawdzone
  Nasze artykuły są oparte o przepisy prawa, orzecznictwo sądów oraz doświadczenie kancelarii.

Przepisy Prawa budowlanego wyraźnie odróżniają sytuację wznoszenia obiektu budowlanego od podstaw od innych robót budowlanych – nawet jeśli ich wykonanie również wymaga wcześniejszego uzyskania pozwolenia na budowę. W artykule wyjaśniamy, kiedy dochodzi do wygaśnięcia pozwolenia na budowę, a kiedy mimo upływu czasu decyzja nadal pozostaje ważna.

Kiedy wydawana jest decyzja o pozwoleniu na budowę?

Zgodnie z Ustawą z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (pb), do robót budowlanych zalicza się nie tylko budowę obiektu budowlanego, ale także jego:

• przebudowę,
• montaż,
• remont,
• rozbiórkę.

Kluczowe jest, że przed rozpoczęciem i prowadzeniem budowy lub wykonywaniem robót budowlanych innych niż budowa obiektu budowlanego w wielu przypadkach (wskazanych ustawowo) wymagane jest uzyskanie pozwolenia na budowę. Wydawane jest ono w formie decyzji administracyjnej przez właściwy organ architektoniczno-budowlany.

Termin wygaśnięcia pozwolenia na budowę obiektu budowlanego

Prawo budowlane mówi wyraźnie, że decyzja o pozwoleniu na budowę obiektu budowlanego wygasa zawsze w dwóch przypadkach, jeżeli (art. 37 ust. 1 pb): 

• budowa nie została rozpoczęta przed upływem 3 lat od dnia, w którym decyzja ta stała się ostateczna,
• budowa została przerwana na czas dłuższy niż 3 lata.

W związku z powyższym często pojawia się pytanie, czy powyższe zasady mają odpowiednio zastosowanie do każdego innego pozwolenia na budowę, np. na rozbiórkę?

Termin wygaśnięcia pozwolenia na rozbiórkę i inne roboty budowlane

Okazuje się, że podmiot, który uzyskał pozwolenie na rozbiórkę lub pozwolenie na inne roboty budowlane, nie jest związany ww. terminami odnoszącymi się do budowy obiektu budowlanego.

Jak wyjaśnia Główny Urząd Nadzoru Budowlanego w interpretacji z 2 grudnia 2025 r., przywołane regulacje zastrzeżone są wyłącznie dla procesu budowlanego, który prowadzi do powstania nowego obiektu budowlanego, a więc do jego tworzenia „od podstaw”. W efekcie pozwolenie na roboty inne niż budowa obiektu budowlanego nie ma ustawowego terminu ważności.

Utrata prawa do dysponowania nieruchomością a wygaśnięcie pozwolenia na budowę

Należy przy tym zaznaczyć, że istnieją sytuacje, w których pozwolenie na budowę wydane także dla innych robót niż budowa wygasa. Zgodnie z art. 162 § 1 Ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego, organ administracji publicznej, który wydał decyzję w pierwszej instancji, stwierdza jej wygaśnięcie, jeżeli decyzja:

• stała się bezprzedmiotowa, a stwierdzenie wygaśnięcia takiej decyzji nakazuje przepis prawa albo gdy leży to w interesie społecznym lub w interesie strony; 
• została wydana z zastrzeżeniem dopełnienia przez stronę określonego warunku, a strona nie dopełniła tego warunku. 

Jak pokazuje praktyka, najczęstszą przyczyną wygaśnięcia pozwolenia na budowę – z przyczyn innych niż wynika to bezpośrednio z treści pozwolenia (np. określonego zastrzeżenia) – jest jej bezprzedmiotowość z tytułu utraty prawa do dysponowania nieruchomością.

Jak wyjaśniono w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego (sygn. akt II OSK 2350/15), bezsporna w świetle prawa cywilnego utrata przez inwestora prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane w czasie prowadzenia robót budowlanych (rozbiórki) daje podstawę do stwierdzenia przez organ architektoniczno-budowlany wygaśnięcia decyzji o pozwoleniu. 

Sąd podkreślił, że w takiej sytuacji nie jest możliwe wykonanie decyzji przez inwestora, co czyni ją bezprzedmiotową, a ponadto stwierdzenie wygaśnięcia decyzji o pozwoleniu na budowę leży w interesie społecznym, gdyż ma wpływ na pewność obrotu prawnego tą nieruchomością i estetykę terenu, a poza tym leży w interesie właściciela nieruchomości.

Termin wygaśnięcia pozwolenia na budowę – podsumowanie 

Przepisy Prawa budowlanego wprowadzają sztywne, 3-letnie terminy wygaśnięcia wyłącznie dla decyzji o pozwoleniu na budowę obiektu budowlanego. Ten mechanizm nie znajduje natomiast zastosowania do pozwoleń na rozbiórkę ani na inne roboty budowlane, które nie prowadzą do powstania nowego obiektu. W efekcie sam upływ czasu nie powoduje automatycznego wygaśnięcia takich decyzji.

Nie oznacza to jednak, że pozwolenie na rozbiórkę czy na inne roboty budowlane jest „wieczne”. Zastosowanie tu znajdują ogólne regulacje Kodeksu postępowania administracyjnego dotyczące wygaśnięcia decyzji, w szczególności w razie utraty przez inwestora prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. 

Jeżeli wykonanie decyzji staje się obiektywnie niemożliwe, organ może stwierdzić jej wygaśnięcie z uwagi na bezprzedmiotowość, co służy zarówno pewności obrotu prawnego, jak i interesowi właściciela nieruchomości.