Teren biologicznie czynny – czym jest?

teren biologicznie czynny

Zrozumienie pojęcia terenu biologicznie czynnego oraz wynikających z niego wymagań jest bardzo ważne przy uzyskiwaniu pozwolenia na budowę. Dowiedz się, dlaczego w przypadku inwestycji wielorodzinnych minimum 25% działki musi pozostać w stanie naturalnej wegetacji. Podpowiadamy, jak uniknąć kosztownych problemów na etapie projektowania inwestycji oraz jej odbioru.

Spis treści
    Add a header to begin generating the table of contents

    Pojęcie „terenu biologicznie czynnego” odgrywa kluczową rolę dla każdego, kto planuje realizację inwestycji budowlanej. Zgodnie z § 39 ust. 1 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (dalej: rozporządzenie), na działkach budowlanych przeznaczonych pod budowę budynków mieszkalnych wielorodzinnych, budynków opieki zdrowotnej, z wyjątkiem przychodni, oraz budynków oświaty i wychowania co najmniej 25% powierzchni działki należy urządzić jako teren biologicznie czynny, jeżeli inny procent nie wynika z ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

    Zachowanie odpowiedniego procentowego obszaru powierzchni biologicznie czynnej jest wymagane w przypadku wyznaczania tzw. stref planistycznych. Szczegółowe wytyczne w tym zakresie zawarte są w Rozporządzeniu Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 8 grudnia 2023 r. w sprawie projektu planu ogólnego gminy, dokumentowania prac planistycznych w zakresie tego planu oraz wydawania z niego wypisów i wyrysów. Więcej o planie ogólnym gminy i jego znaczeniu dowiesz się z artykułu: Plan ogólny gminy w reformie systemu planowania przestrzennego.

    Teren biologicznie czynny – definicja

    Zgodnie z definicją zawartą w § 3 pkt 22 rozporządzenia (definicja obowiązuje od 1 stycznia 2018 r.), przez teren biologicznie czynny rozumie się teren o nawierzchni urządzonej w sposób zapewniający naturalną wegetację roślin i retencję wód opadowych, a także 50% powierzchni tarasów i stropodachów z taką nawierzchnią oraz innych powierzchni zapewniających naturalną wegetację roślin, o powierzchni nie mniejszej niż 10 m2, oraz wodę powierzchniową na tym terenie.

    Warto wyjaśnić pojawiające się we wskazanym paragrafie kluczowe terminy.

    Naturalna wegetacja roślin – czym jest?

    Naturalna wegetacja nie doczekała się w polskim prawie definicji legalnej. Zgodnie z definicją słownikową, wegetacją nazywa się okres w ciągu roku, kiedy roślina intensywnie wzrasta, kwitnie i owocuje (Słownik Języka Polskiego, PWN).

    Jak wskazano w Wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 22 listopada 2017 r. sygn. akt II SA/Kr 858/17, przez naturalną wegetację należy zatem rozumieć warunki, w których możliwe jest naturalne oświetlenie, nawodnienie i gleba, jako zasadnicze czynniki konieczne do funkcjonowania organicznego rośliny.

    Retencja wód opadowych – czy to swobodny jej odpływ?

    Jak przypomniano w Wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie z dnia 10 lipca 2019 r. sygn. akt II SA/Sz 483/19, wbrew obiegowej opinii, retencja wody to nie jej odprowadzanie, lecz czasowe zatrzymanie obiegu wody, czyli zjawisko (naturalne lub sztuczne) zatrzymywania wody na powierzchni, w glebie i pod ziemią. 

    Woda powierzchniowa – definicja

    Definicji legalnej doczekało się pojęcie wód powierzchniowych. Zgodnie z Ustawą z dnia 20 lipca 2017 r. Prawo wodne (dalej: pw), wodami powierzchniowymi są wody morza terytorialnego, morskie wody wewnętrzne oraz śródlądowe wody powierzchniowe (art. 20 pw). Przy czym śródlądowe wody powierzchniowe dzielą się na śródlądowe wody płynące oraz śródlądowe wody stojące (art. 21 pw). Śródlądowymi wodami płynącymi są wody w (art. 22 pw): 

    • ciekach naturalnych oraz źródłach, z których te cieki biorą początek;
    • jeziorach oraz innych naturalnych zbiornikach wodnych o ciągłym albo okresowym naturalnym dopływie lub odpływie wód powierzchniowych; 
    • sztucznych zbiornikach wodnych usytuowanych na wodach płynących; 
    • kanałach.

    Śródlądowymi wodami stojącymi są wody śródlądowe w jeziorach oraz innych naturalnych zbiornikach wodnych niezwiązanych bezpośrednio, w sposób naturalny, z powierzchniowymi śródlądowymi wodami płynącymi (art. 23 ust. 1 pw). Przepisy o śródlądowych wodach stojących stosuje się odpowiednio do wód znajdujących się w zagłębieniach terenu powstałych w wyniku działalności człowieka, niebędących stawami (art. 23 ust. 1 pw). Stawy, w szczególności stawy rybne oraz stawy przeznaczone do oczyszczania ścieków albo rekreacji, uznawane są za tzw. urządzenia wodne (art. 15 ust. 64 lit c pw).

    Skontaktuj się z nami w celu ustalenie szczegołów

    Potrzebujesz indywidualnego podejścia do Twojej sprawy?

    Skontaktujemy się z Tobą

    Nie masz czasu w tej chwili? Wypełnij formularz

    Blank Form (#2)

    Czy parking może być terenem biologicznie czynnym?

    Zaklasyfikowanie danego terenu za biologicznie czynny często sprawia trudności i jest źródłem sporów. Pojawiają się one zwłaszcza w miastach, gdzie terenów inwestycyjnych jest niewiele, dlatego każdy metr powierzchni do zabudowania bywa na „wagę złota”. Często inwestorzy za tereny biologicznie czynne uznają np. parkingi dla samochodów wyłożone (utwardzone) specjalnymi kratownicami.

    Jak podkreślił Podlaski Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego w decyzji z dnia 22 lutego 2021 r. (nr WOP.7721.81.2020.TN), regularny postój pojazdów na danej powierzchni uniemożliwia prawidłową wegetację roślin. Organ argumentował, że w wypadku umieszczenia kratki plastikowej na dojeździe lub parkingu należy taki teren wliczyć do powierzchni zabudowanej działki, ponieważ, jeśli dojazd będzie użytkowany, nie ma możliwości, aby faktycznie umożliwiał on wegetację roślin. Jedynie na drogach przeciwpożarowych, które nie stanowią jednocześnie dojazdu i nie są faktycznie codziennie użytkowane istnieje możliwość utrzymania trawnika i niewliczenia takiej powierzchni do powierzchni zabudowanej działki.

    Powyższe stanowisko, automatycznie wykluczające parkingi z kategorii terenów biologicznie czynnych, bywa jednak często kwestionowane. W Wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 24 października 2014 r. sygn. akt II OSK 929/13, sąd podkreślił, że możliwość zaliczenia powierzchni wyłożonej określonym rodzajem kraty trawnikowej czy płyty ażurowej do powierzchni biologicznie czynnej jest uzależniona od rodzaju i warstw jej podbudowy, a organ w każdym przypadku powinien zbadać sposób umieszczenia takiej kraty czy płyty w gruncie celem ustalenia czy istnieją warunki dla naturalnej wegetacji roślin.

    Teren biologicznie czynny a zadaszenie – kwestia oświetlenia i nawodnienia

    Analogiczne kontrowersje wzbudza również możliwość uznania za teren biologicznie czynny obszaru osłoniętego od góry, tj. pod wiatami czy balkonami (szczególnie dużymi). W Wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 29 stycznia 2019 r. sygn. akt VII SA/Wa 2616/18 sąd orzekł, że pod wiszącymi częściami budynku takimi jak nadwieszenia, wykusze czy balkony, a więc na terenie nie zajętym pod budynkiem, mogą być lokalizowane powierzchnie biologicznie czynne czy też place i ciągi piesze. Przy czym pojęcie „teren zajęty przez budynki” należy więc rozumieć jako taką część działki, która nie może być zagospodarowana w żaden inny sposób.

    Wydaje się, że każdy taki przypadek powinien być rozpatrywany indywidualnie, ze szczególnym uwzględnieniem wpływu danego zadaszenia na wegetację roślin. Kluczowy będzie w takim wypadku dostęp do światła słonecznego i wpływ zadaszenia na retencję wody. Jak bowiem podkreślono w Wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 18 września 2024 r. sygn. akt II OSK 2642/21, samo zadaszenie terenu na gruncie porośniętym trawą nie powoduje, że teren ten traci charakter biologicznie czynnego.

    Teren biologicznie czynny a inwestycje budowlane – podsumowanie

    Przepisy prawa szczegółowo określają wymagania dotyczące powierzchni biologicznie czynnej, co istotnie wpływa na możliwość zagospodarowania danego terenu. Jednak w praktyce interpretacja tych przepisów może przysparzać trudności, zwłaszcza w odniesieniu do specyficznych przypadków, takich jak parkingi, tarasy czy powierzchnie pod zadaszeniami (np. wiatami). Ostrożność należy zachować także przy projektowaniu popularnych obecnie zielonych dachów, ponieważ warunki na nich panujące (m.in. intensywne nasłonecznienie) mogą utrudniać utrzymanie naturalnej wegetacji roślin – a więc stanowić podstawę do zakwestionowania takiej powierzchni jako biologicznie czynnej.

    Prawidłowe określenie powierzchni biologicznie czynnej ma bezpośredni wpływ na uzyskanie pozwolenia na budowę oraz późniejsze użytkowanie obiektu. Rozbieżne decyzje organów budowlanych oraz orzecznictwo sądów sprawiają, że każdą sytuację należy analizować indywidualnie.

    Aby uniknąć potencjalnych problemów prawnych, warto zasięgnąć porady eksperta specjalizującego się w prawie budowlanym lub planistycznym. Fachowa analiza może pomóc w rozwianiu wątpliwości, przygotowaniu dokumentacji zgodnej z aktualnymi przepisami, a także w rozwiązaniu ewentualnych sytuacji spornych.

    Źródła:

    • Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie
    • Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 8 grudnia 2023 r. w sprawie projektu planu ogólnego gminy, dokumentowania prac planistycznych w zakresie tego planu oraz wydawania z niego wypisów i wyrysów
    • Słownik Języka Polskiego, PWN (https://sjp.pwn.pl/)
    • Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 22 listopada 2017 r. sygn. akt II SA/Kr 858/17
    • Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie z dnia 10 lipca 2019 r. sygn. akt II SA/Sz 483/19
    • Ustawa z dnia 20 lipca 2017 r. Prawo wodne
    • Decyzja Podlaskiego Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia 22 lutego 2021 r. (nr WOP.7721.81.2020.TN)
    • Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 24 października 2014 r. sygn. akt II OSK 929/13
    • Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 29 stycznia 2019 r. sygn. akt VII SA/Wa 2616/18
    • Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 18 września 2024 r. sygn. akt II OSK 2642/21
    milcząca zgoda organu a samowola budowlana
    Nieruchomości

    Milcząca zgoda organu a samowola budowlana

    Zdarza się, że budowane „na zgłoszenie” obiekty naruszają obowiązujące przepisy. Może stać się tak z powodu błędu organu lub z przyczyn od niego niezależnych. Przeczytaj …

    Czytaj →
    zarzut o nielegalną rozbiórkę
    Nieruchomości

    Zarzut o nielegalną rozbiórkę – co robić?

    Zdarzają się sytuacje, w których właściciel musi pilnie rozebrać obiekt budowlany, np. gdy grozi on zawaleniem. W tym artykule wyjaśniamy, co zrobić, aby nie narazić …

    Czytaj →