Remont domu i mieszkania w świetle prawa

• Fakty sprawdzone
  Nasze artykuły są oparte o przepisy prawa, orzecznictwo sądów oraz doświadczenie kancelarii.

Planując remont, warto pamiętać, że obowiązujące przepisy określają zarówno wymagane formalności i dopuszczalny zakres robót, jak i zasady odpowiedzialności wykonawcy oraz inwestora. W dzisiejszym artykule wyjaśniamy kluczowe kwestie, abyś mógł uniknąć ewentualnych konsekwencji prawnych.

Remont – czym jest w świetle prawa?

Zgodnie z polskimi przepisami remont zaliczany jest do kategorii robót budowlanych (art. 3 pkt 7 Ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, dalej: pb). Pod pojęciem remontu rozumie się wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym (art. 3 pkt 8 pb).

Planując remont, właściwe rozumienie powyższej definicji jest niezwykle ważne. Jeżeli dojdzie do naruszenia przepisów budowlanych, należy się bowiem liczyć z konsekwencjami. W przypadku samowoli budowlanej grożą m.in. wysokie grzywny i obowiązek przywrócenia do stanu pierwotnego. Legalizacja samowoli jest w wielu przypadkach możliwa, ale wiąże się z poniesieniem dodatkowych kosztów w postaci wysokiej opłaty legalizacyjnej (przeczytaj artykuł: Legalizacja samowoli budowlanej – postępowanie legalizacyjne oraz postępowanie naprawcze).

Czego wystrzegać się podczas remontu?

Jak przeprowadzić remont, aby nie narazić się na zarzuty o samowolę? Przede wszystkim należy pamiętać, że remont nie powinien ingerować w konstrukcję obiektu budowlanego. Jak podkreślono w Wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 19 grudnia 2022 r. sygn. akt II OSK 2328/21, remont nie prowadzi do powstania nowej substancji budowlanej przez wykonanie obiektu budowlanego lub zmianę jego charakterystycznych parametrów. Pod pojęciem remontu nie mieszczą się w szczególności roboty budowlane polegające na odbudowie obiektu budowlanego, nawet przy zachowaniu wcześniejszych jego gabarytów, rozbudowie polegającej na zmianie konstrukcji budynku, nadbudowie, w wyniku której obiekt budowlany uzyskał inne parametry i wymiary.

Remont – jakich formalności dopełnić?

Zwykle przeprowadzenie remontu nie wymaga dopełnienia żadnych formalności. Obowiązek zgłoszenia prac remontowych dotyczy wyłącznie sytuacji wskazanych w art. 29 ust. 3 pkt 2 pb. Oznacza to, że zgłoszenie jest konieczne, gdy remont obejmuje:

• budowle, do których wzniesienia niezbędne byłoby uzyskanie pozwolenia na budowę,
• budynki, których budowa wymagałaby pozwolenia na budowę – w zakresie modyfikacji przegród zewnętrznych bądź elementów konstrukcyjnych,

Należy przy tym pamiętać, że w szczególnych przypadkach wymagane może być uzyskanie dodatkowych pozwoleń – np. w przypadku zabytków. Dla przykładu, pozwolenia wojewódzkiego konserwatora zabytków wymaga prowadzenie prac konserwatorskich, restauratorskich lub robót budowlanych przy zabytku wpisanym do rejestru (art. 36 ust. 1 Ustawy z dnia 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami).

Remont domu i mieszkania – kwestia umowy

Remont obiektu budowlanego można przeprowadzić samodzielnie lub zlecić go wykonawcy. Zgodnie z art. 658 Ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (dalej: kc), w przypadku zlecania prac remontowych zastosowanie mają przepisy dotyczące umowy o roboty budowlane. Zawarcie takiej umowy powoduje, że (art. 647 kc):

1. Wykonawca zobowiązuje się do:

• oddania obiektu zgodnie z ustaleniami zawartymi w umowie,
• realizacji prac w sposób zgodny z projektem i zasadami wiedzy technicznej.

2.  Inwestor jest odpowiedzialny za:

• wykonanie wszelkich niezbędnych czynności formalnych związanych z przygotowaniem robót,
• przekazanie terenu budowy i dostarczenie projektu,
• odebranie obiektu po zakończeniu robót,
• uregulowanie uzgodnionego wynagrodzenia.

Panuje rozbieżność poglądów, czy umowa taka powinna być zawierana także w przypadku remontu części obiektu budowlanego – np. jednego mieszkania. 

W myśl dominującego przez lata stanowiska, przepisy dotyczące umów o roboty budowlane stosują się – poza inwestycjami budowlanymi – tylko do remontu budynku lub budowli, a nie odrębnych pomieszczeń w budynkach (Wyrok Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 22 września 1972 r. sygn. akt I CR 338/72). W myśl tego stanowiska w przypadku remontu zawiera się standardową umowę o dzieło.

Chociaż nadal pojawiają się orzeczenia reprezentujące powyższy pogląd (por. Wyrok Sądu Rejonowego w Nowym Sączu – I Wydział Cywilny z dnia 20 września 2018 r. sygn. akt I C 1112/16), to obecnie przeważa stanowisko wyrażone w Wyroku Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 17 lipca 2008 r. sygn. akt II CSK 112/08. Sąd przyjął w nim, że do umów o wykonanie remontu w rozumieniu przepisów prawa budowlanego, a więc dotyczących wykonania robót budowlanych, niezależnie od tego, czy będą dotyczyć całego obiektu budowlanego, czy niektórych jego części zastosowanie mają przepisy dotyczące umowy o roboty budowlane.

Powyższe rozróżnienie jest istotne, ponieważ przepisy dotyczące umowy o roboty budowlane i umowy o dzieło są odmienne m.in. w przypadku dochodzenia roszczeń. Więcej na ten temat przeczytasz w artykule: Czym różni się umowa o roboty budowlane od umowy o wykonanie remontu budynku/budowli i umowy o dzieło?

Remont obiektu budowlanego – podsumowanie

Planując i realizując remont, trzeba zachować szczególną staranność w zakresie przepisów prawa budowlanego. Choć w większości sytuacji przeprowadzenie remontu nie wymaga skomplikowanych formalności, istnieją wyjątki, w których konieczne staje się zgłoszenie zamiaru wykonania prac budowlanych. W przypadku obiektów wpisanych do rejestru zabytków niezbędne będzie dodatkowo pozwolenie konserwatora. Z kolei właściwy wybór pomiędzy umową o roboty budowlane a umową o dzieło może mieć istotne znaczenie w razie ewentualnych sporów dotyczących jakości wykonanych prac, dochowania terminów czy odpowiedzialności wykonawcy. 

Aby uniknąć nieporozumień, konsekwencji finansowych bądź prawnych, warto skonsultować się z prawnikiem specjalizującym się w prawie budowlanym. Fachowa pomoc pozwoli zoptymalizować planowaną inwestycję pod kątem bezpieczeństwa i zgodności z przepisami.