Przeniesienie pozwolenia na budowę dla zabudowy zagrodowej – czy jest możliwe?

• Fakty sprawdzone
  Nasze artykuły są oparte o przepisy prawa, orzecznictwo sądów oraz doświadczenie kancelarii.

Często zdarza się, że grunty rolne w drodze spadku lub darowizny otrzymują osoby, które nie prowadzą gospodarstwa rolnego – np. dzieci rolników mieszkające od lat w mieście. Równocześnie może istnieć wydane pozwolenie na budowę na tych gruntach dla zabudowy zagrodowej, uzyskane przez rolnika (np. dzierżawcę). Pojawia się wówczas pytanie, czy takie pozwolenie można „przepisać” na nowego właściciela nie-rolnika?

Przeniesienie pozwolenia na budowę – podstawa prawna

Zgodnie z art. 40 ust. 1 Prawa budowlanego organ, który wydał pozwolenie na budowę, jest obowiązany przenieść je na wniosek nowego inwestora, jeżeli ten:

• złoży oświadczenie o przejęciu warunków określonych w decyzji o pozwoleniu na budowę,
• złoży oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Wymagana jest też oczywiście pisemna zgoda wcześniejszego inwestora. Na gruncie „zwykłych” inwestycji mieszkaniowych konstrukcja ta działa sprawnie – nowy inwestor wstępuje w prawa i obowiązki poprzedniego. Problem pojawia się przy inwestycjach szczególnych, takich jak zabudowa zagrodowa.

Ograniczenia prawne wynikające z rodzaju zabudowy

Zgodnie z prawem nabycie gruntów rolnych od bliskich krewnych w drodze darowizny lub ich dziedziczenia jest możliwe, ale nie daje automatycznie statusu „rolnika”. Pozwolenie na budowę w zabudowie zagrodowej jest natomiast ściśle związane z prowadzeniem gospodarstwa rolnego. Ułatwienia przewidziane dla tego rodzaju zabudowy są adresowane wyłącznie do rolników. 

Więcej na temat ograniczeń w obrocie nieruchomościami rolnymi można przeczytać w artykule:

• Obrót nieruchomościami rolnymi w polskim systemie prawnym

Dlaczego przeniesienie pozwolenia na budowę dla zabudowy zagrodowej na nie-rolnika nie jest możliwe? – orzeczenie

Przeniesienie pozwolenia na budowę oznacza przejęcie wszystkich warunków wynikających z decyzji. W przypadku zabudowy zagrodowej jednym z kluczowych warunków jest to, że inwestycja realizowana jest w ramach gospodarstwa rolnego prowadzonego przez inwestora.

Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 13 sierpnia 2024 r. (sygn. akt II OSK 1637/23) potwierdził, że organ architektoniczno-budowlany rozpoznający wniosek o przeniesienie pozwolenia na budowę obejmującego zabudowę zagrodową ma obowiązek zweryfikować, czy nowy inwestor jest rolnikiem i czy zabudowa będzie wchodziła w skład jego gospodarstwa rolnego. Jeżeli nowy inwestor nie posiada statusu rolnika i nie prowadzi gospodarstwa rolnego, to organ nie może uznać, że przejmuje on wszystkie warunki decyzji. W efekcie musi odmówić przeniesienia pozwolenia.

W praktyce oznacza to, że pozwolenie na budowę wydane dla zabudowy zagrodowej nie może zostać przeniesione na osobę niebędącą rolnikiem, a sam fakt nabycia własności gruntu nie zastępuje wymogu prowadzenia gospodarstwa rolnego.

Przeniesienie pozwolenia na budowę wydanego dla zabudowy zagrodowej – podsumowanie

W przypadku pozwoleń na budowę obejmujących zabudowę zagrodową zasadniczo nie ma możliwości przeniesienia decyzji na osobę niebędącą rolnikiem, nawet jeżeli jest ona właścicielem działki. Warunkiem skutecznego przeniesienia jest bowiem nie tylko posiadanie prawa do nieruchomości, lecz także możliwość przejęcia wszystkich warunków decyzji – w tym warunku prowadzenia gospodarstwa rolnego i wykorzystania zabudowy w ramach tego gospodarstwa.

Osoba, która odziedziczyła lub otrzymała w darowiźnie grunt rolny i chce wybudować tam dom jako nie-rolnik, co do zasady musi uzyskać pozwolenie na budowę domu jednorodzinnego. W takim przypadku konieczna może być też zmiana przeznaczenia gruntów (odrolnienie).

Trzeba przy tym zaznaczyć, że jeśli inwestor będący rolnikiem zrealizuje na dzierżawionej przez siebie nieruchomości zabudowę zagrodową, to te zabudowania będą automatycznie należeć do właściciela gruntu (stanowić będą tzw. część składową nieruchomości). Będzie tak nawet jeśli właściciel nie jest rolnikiem, a otrzymał grunty w darowiźnie lub w spadku. 

W razie wątpliwości co do możliwości zabudowy odziedziczonych lub otrzymanych w darowiźnie gruntów rolnych, w szczególności gdy istnieją już warunki zabudowy lub pozwolenia budowlane, wskazane jest przeprowadzenie indywidualnej analizy stanu prawnego.

Więcej na temat zalet profesjonalnego audytu dla nieruchomości położonych na wsi można przeczytać w artykule:

• Jak przygotować się do zakupu nieruchomości na wsi?