Przeniesienie pozwolenia na budowę – o czym pamiętać?

Decyzja o pozwoleniu na budowę może zostać przeniesiona na inny podmiot. Przeczytaj dzisiejszy artykuł i poznaj najważniejsze kwestie dotyczące takiej sytuacji. Dowiesz się w szczególności, czy dopuszczalne jest przeniesienie pozwolenia na budowę dotyczącego zabudowy zagrodowej oraz czy możliwe jest przeniesienie części decyzji.

Czym jest pozwolenie na budowę?

Pozwolenie na budowę jest decyzją administracyjną, której uzyskanie wymagane jest przed rozpoczęciem robót budowlanych. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (dalej: pb) zawiera jednocześnie pewne wyjątki od tej zasady – tj. wykaz inwestycji, których przeprowadzenie wymaga jedynie zgłoszenia lub może odbyć się bez dopełnienia formalności (art. 29-31 pb). Każdy inwestor przed rozpoczęciem robót budowlanych powinien zatem zweryfikować, jakie wytyczne w danej sytuacji obowiązują. 

Należy też pamiętać, że decyzja o pozwoleniu na budowę wygasa, jeżeli budowa nie została rozpoczęta przed upływem 3 lat od dnia, w którym decyzja ta stała się ostateczna. Pozwolenie wygaśnie również w przypadku, gdy budowa została przerwana na czas dłuższy niż 3 lata (art. 37 ust. 1 pb).

Możliwość przeniesienia pozwolenia na budowę

Pozwolenie na budowę może zostać przeniesione na inny podmiot. Takie działanie może mieć sens z wielu przyczyn. Jest częste, gdy dotychczasowy inwestor nie zamierza kontynuować rozpoczętego przedsięwzięcia (np. z przyczyn finansowych) lub gdy przyszłemu inwestorowi zależy na czasie – tj. nie chce przechodzić przez całą procedurę prowadzącą do uzyskania pozwolenia.

Organ, który wydał decyzję o pozwoleniu na budowę, jest obowiązany, w drodze decyzji, przenieść to pozwolenie na wniosek nowego inwestora, jeżeli do wniosku inwestor dołączy (art. 40 ust. 1 pb):

• oświadczenie o przejęciu warunków zawartych w decyzji o pozwoleniu na budowę,
• oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,
• zgodę dotychczasowego inwestora, na rzecz którego decyzja została wydana, lub kopię tej zgody.

Ustawodawca zastrzegł przy tym, że ww. zgoda nie jest wymagana, jeżeli prawa do nieruchomości (własność, użytkowanie wieczyste) po wydaniu pozwolenia na budowę przeszły z dotychczasowego inwestora na nowego inwestora wnioskującego o przeniesienie tego pozwolenia (art. 40 ust. 1a pb).

Złożenie wniosku o przeniesienie pozwolenia na budowę wiąże się z koniecznością uiszczenia opłaty skarbowej w wysokości 90 zł na rachunek urzędu miasta lub gminy, właściwego dla organu wydającego decyzję (tab. cz. I pkt 11 Ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o opłacie skarbowej). Wniosek można złożyć na piśmie albo w formie elektronicznej – za pośrednictwem portalu e-Budownictwo. Organ powinien rozpatrzyć sprawę w terminie miesiąca, a w przypadkach wyjątkowo skomplikowanych – w terminie do 2 miesięcy (art. 35 § 3 Ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego, dalej: kpa). Od decyzji można odwołać się w terminie 14 dni od dnia doręczenia decyzji stronie (art. 129 § 2 kpa).

Co ważne, decyzja o pozwoleniu na budowę może zostać przeniesiona w każdym momencie od jej wydania, także po rozpoczęciu robót budowlanych. Jak podkreślono w Wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 24 maja 2017 r. sygn. akt II SA/Po 182/17, celem przeniesienia pozwolenia na budowę jest umożliwienie kolejnemu inwestorowi legalnego kontynuowania budowy i legitymowania się w tym zakresie koniecznym tytułem. Jednocześnie sąd zastrzegł, że oddanie inwestycji budowlanej do użytkowania powoduje, że pozwolenie na budowę zostaje skonsumowane, zatem wydanie w takiej sytuacji decyzji przenoszącej byłoby bezcelowe (nie jest zatem możliwe).

Nowy inwestor – w razie potrzeby wprowadzenia zmian do projektu budowlanego – po przeniesieniu decyzji może również zawnioskować o uzyskanie decyzji o zmianie pozwolenia na budowę.

Przeniesienie pozwolenia na budowę zabudowy zagrodowej

Odrębne definicje „zabudowy jednorodzinnej” i „zabudowy zagrodowej” zawarto w Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (dalej: rozporządzenie). Zgodnie z rozporządzeniem:

• zabudowa jednorodzinna – należy przez nią rozumieć jeden budynek mieszkalny jednorodzinny lub zespół takich budynków, wraz z budynkami garażowymi i gospodarczymi (§ 3 pkt 2 rozporządzenia);
• zabudowa zagrodowa – należy przez nią rozumieć w szczególności budynki mieszkalne, budynki gospodarcze lub inwentarskie w rodzinnych gospodarstwach rolnych, hodowlanych lub ogrodniczych oraz w gospodarstwach leśnych (§ 3 pkt 3 rozporządzenia).

W tym kontekście istotne znaczenie ma § 3 pkt 4 rozporządzenia, określający „budynek mieszkalny” wyłącznie jako obiekt wielorodzinny lub jednorodzinny. Pojęcie „budynku mieszkalnego jednorodzinnego” zdefiniowane zostało z kolei w art. 3 pkt 2a Prawa budowlanego. 

Powyższe oznacza, że zabudowa zagrodowa stanowi odrębną kategorię od klasycznej zabudowy mieszkaniowej. Trzeba przy tym zastrzec, że inwestycje w ramach zabudowy zagrodowej mogą być realizowane przez osoby o statusie rolnika indywidualnego. Więcej na ten temat przeczytasz w artykule: Zabudowa zagrodowa – czy w jej ramach można wybudować dom?

W świetle powyższego pojawia się zatem pytanie – czy możliwe jest przeniesienie pozwolenia na budowę dla zabudowy zagrodowej w przypadku, gdy nowy inwestor nie posiada statusu rolnika indywidualnego? W orzecznictwie dominuje pogląd, że nie jest to możliwe. Jak podkreślono w Wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 13 sierpnia 2024 r. sygn. akt II OSK 1637/23, organ architektoniczno-budowlany, rozpatrując wniosek o przeniesienie pozwolenia na budowę budynku w zabudowie zagrodowej (na podstawie art. 40 ust. 1 pkt 1 pb), ma prawo sprawdzić, czy planowana inwestycja będzie częścią gospodarstwa rolnego nowego inwestora.

Przeniesienie części pozwolenia na budowę

Zgodnie z art. 33 ust. 1 pb, pozwolenie na budowę dotyczy całego zamierzenia budowlanego. W przypadku zamierzenia budowlanego obejmującego więcej niż jeden obiekt, pozwolenie na budowę może, na wniosek inwestora, dotyczyć wybranych obiektów lub zespołu obiektów, mogących samodzielnie funkcjonować zgodnie z przeznaczeniem. Jeżeli pozwolenie na budowę dotyczy wybranych obiektów lub zespołu obiektów, inwestor jest obowiązany przedstawić projekt zagospodarowania działki lub terenu dla całego zamierzenia budowlanego.

W świetle powyższego rodzi się pytanie, czy możliwe jest przeniesienie pozwolenia na budowę w części obejmującej tylko jeden z obiektów większego założenia? Praktyka orzecznicza wskazuje, że jest to w wielu przypadkach dopuszczalne. Jak wskazano w Wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie z dnia 29 czerwca 2009 r. sygn. akt II SA/Ol 453/09, w przypadku zamierzeń inwestycyjnych obejmujących więcej niż jeden obiekt (w znaczeniu nadanym przepisami prawa budowlanego) istnieje, na podstawie art. 40 ustawy Prawo budowlane, możliwość dokonania przeniesienia decyzji o pozwoleniu na budowę na rzecz innego podmiotu także w części, o ile owa część zamierzenia inwestycyjnego może samodzielnie funkcjonować zgodnie z przeznaczeniem.

Przeniesienie pozwolenia na budowę – podsumowanie

Możliwość przeniesienia decyzji o pozwoleniu na budowę może stanowić istotne ułatwienie dla inwestorów. W wielu przypadkach proces ten przebiega sprawnie i nie nastręcza większych trudności, zwłaszcza gdy nowy inwestor przejmuje wszystkie warunki decyzji i dysponuje prawem do nieruchomości. Warto jednak pamiętać, że w pewnych sytuacjach – takich jak zabudowa zagrodowa czy wieloobiektowe zamierzenia budowlane – konieczna może być szczegółowa analiza zgodności planowanej inwestycji z przepisami oraz dotychczasowym zakresem pozwolenia.

Jeśli masz wątpliwości, czy Twoja sytuacja pozwala na skuteczne przeniesienie pozwolenia na budowę, warto skonsultować się z prawnikiem specjalizującym się w prawie budowlanym. Fachowe wsparcie pomoże uniknąć błędów formalnych i usprawnić cały proces.

Źródła:

• Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane

• Ustawa z dnia 16 listopada 2006 r. o opłacie skarbowej

• Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego

• Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie

• Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 24 maja 2017 r. sygn. akt II SA/Po 182/17

• Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 13 sierpnia 2024 r. sygn. akt II OSK 1637/23

• Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie z dnia 29 czerwca 2009 r. sygn. akt II SA/Ol 453/09