Opóźnienie dewelopera – instrumenty prawne przysługujące nabywcom lokali i domów jednorodzinnych
Zakup nieruchomości na rynku pierwotnym zapewnia z jednej strony komfort posiadania nowo wybudowanej nieruchomości wraz z okoliczną infrastrukturą, z drugiej jednak obarczone jest ryzykiem. Firm z branży deweloperskiej jest coraz więcej tym samym trudno jest ocenić, czy interesująca nas oferta pochodzi od rzetelnego dewelopera. Biorąc pod uwagę, że zakup nieruchomości stanowi jedną z większych inwestycji kapitału, warto zdobyć wiedzę na temat środków prawnych przysługujących nabywcom nieruchomości na rynku pierwotnym w razie opóźnień dewelopera.
Kiedy mówimy o opóźnieniu dewelopera?
Umowa deweloperska jest umową, w której deweloper zobowiązuje się do wybudowania budynku jednorodzinnego lub wielorodzinnego, a zwykle także infrastruktury towarzyszącej (dróg dojazdowych, parkingów, garaży) oraz przeniesienia własności określonego lokalu lub budynku jednorodzinnego na nabywcę. Przeniesienie własności nieruchomości może nastąpić wyłącznie w drodze umowy zawartej w formie aktu notarialnego. Umowa deweloperska zawiera w sobie zobowiązanie obu stron (dewelopera oraz nabywcy), do tego że po wybudowaniu nieruchomości, strony zawrą umowę przenoszącą prawo własności, która bywa określana mianem umowy przyrzeczonej. Umowa deweloperska określa termin zawarcia umowy przenoszącej własność. Jest to istotny element umowy deweloperskiej, który musi być w niej ujęty, co wynika z art. 35 ust. 1 pkt 7 ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (Dz. U. z 2024 r. poz. 695), dalej: ustawa deweloperska.
Częstą sytuacją są opóźnienia robót budowlanych, w wyniku których deweloper nie jest w stanie dotrzymać terminu zawarcia umowy przyrzeczonej. Oczywiście możliwym rozwiązaniem jest zawarcie aneksu do umowy deweloperskiej, w której ten termin zostanie przedłużony. Jest to jednak rezultat dobrej woli stron, nabywca nie musi się na taki aneks godzić. Zwłaszcza w sytuacji, kiedy umowa deweloperska nie przewiduje kar umownych w przypadku opóźnień dewelopera w zawarciu umowy przyrzeczonej, o których mowa będzie poniżej. Nic nie stoi na przeszkodzie, aby w aneksie przedłużającym termin do zawarcia umowy przenoszącej własność wprowadzić kary umowne.
Warto również wskazać czym różni się opóźnienie od zwłoki dewelopera. Na gruncie polskiego prawa cywilnego odróżniamy te dwa pojęcia według kryterium przyczyny, która doprowadziła do sytuacji przekroczenia terminu w wykonaniu zobowiązania. Z opóźnieniem mamy do czynienia wówczas, gdy przekroczenie terminu jest niezależne od podmiotu zobowiązanego i brak jest jego winy lub przyczynienia się choćby pośrednio w tym zakresie. Zwłoka natomiast występuje wówczas, gdy zobowiązany jest odpowiedzialny za nieterminowe wykonanie zobowiązania, a więc ponosi w tym zakresie winę.
Opóźnieniem są zatem sytuacje, gdy deweloper nie może zakończyć procesu budowlanego np. wskutek czynników atmosferycznych albo rozwiązania umowy przez generalnego wykonawcę, o ile sam deweloper do tej sytuacji się nie przyczynił. Z kolei zwłoką dewelopera będą sytuacje, gdy opóźnienie prac budowlanych następuje wskutek nieopłacenia przez niego ekip budowlanych, albo niedostarczenia na czas materiału budowlanego, gdy to na deweloperze spoczywało zobowiązanie w tym zakresie.
Dochodzenie zawarcia umowy przenoszącej własność
W sytuacji, gdy brak jest przeszkód do zawarcia umowy przyrzeczonej, a zatem budynek został wybudowany i odebrany oraz oddany do użytkowania, a deweloper nie informuje o możliwości zawarcia umowy pomimo upływu terminu, bądź wręcz uchyla się od jej zawarcia, istnieje możliwość dochodzenia na drodze sądowej roszczenia o zawarcie umowy. Zwykle w tym momencie nabywca uiścił już całą cenę sprzedaży. Zatem taki stan zawieszenia nie jest dla niego korzystny, gdyż nie może dysponować nieruchomością za którą zapłacił całą cenę.
W takich okolicznościach nabywca powinien w pierwszej kolejności wezwać dewelopera do zawarcia umowy przyrzeczonej, a więc wykonania ciążącego na nim zobowiązania wynikającego z umowy deweloperskiej. Gdyby wezwanie nie poskutkowało, zasadnym będzie złożenie w sądzie pozwu o zobowiązanie dewelopera do złożenia oświadczenia woli w celu wykonania zobowiązania z umowy deweloperskiej. W wyniku postępowania sądowego wydawane jest postanowienie sądu, które zastępuje oświadczenie dewelopera, co daje taki sam skutek, jakby doszło do zawarcia umowy przez strony.
Dochodzenie prawa do zawarcia umowy przyrzeczonej jest możliwe dzięki ujawnieniu roszczenia o przeniesienie własności w księdze wieczystej. Dzięki takiemu wpisowi możliwe jest również dochodzenie zawarcia umowy od innych podmiotów, gdyby deweloper sprzedał lokal innemu podmiotowi (tzw. rozszerzona skuteczność względem praw nabytych po ujawnieniu roszczenia w księdze wieczystej). Zdarzyć się może, że deweloper sprzeda lokal innemu podmiotowi, jednak podmiot ten nabywa nieruchomość z ograniczeniem wynikającym z treści wpisanego i skutecznego wobec niego roszczenia pierwotnego nabywcy.
Warto pamiętać, że roszczenia z umowy deweloperskiej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta (art. 390 § 3 k.c.). Powyższy termin przedawnienia odnosi się nie tylko do roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej, ale także do roszczeń odszkodowawczych (również wynikających z zastrzeżenia zadatku czy kary umownej), niezależnie od terminów ich wymagalności.
Kary umowne
Kolejnym środkiem ochrony prawnej przewidzianym przez przepisy prawa cywilnego są kary umowne. Nie można zapominać, że kary umowne mogą zabezpieczać ryzyko niewykonania (np. opóźnienia) lub nienależytego wykonania (np. niestarannego, złej jakości) zobowiązań o charakterze niepieniężnym. Zatem możliwe jest zastrzeżenie kary umownej na wypadek uchylania się od zawarcia umowy przyrzeczonej i to zarówno na rzecz nabywcy, jak i na rzecz dewelopera. Innymi przykładami okoliczności uzasadniających nałożenie kar umownych w umowach deweloperskich może być opóźnienie w wydaniu lokalu, albo w zakresie wykonania dodatkowych prac naprawczych stwierdzonych i ustalonych w protokole odbioru. W przypadku opóźnienia nabywcy w zapłacie zadatku lub ceny sprzedaży (również poszczególnych jej rat) nie mają zastosowania kary umowne. Instrumentem służącym do zdyscyplinowania dłużnika do zapłaty, jak i pełniącym funkcję rekompensaty są odsetki.
Kary umowne strony umowy mogą, ale nie muszą, wprowadzić do umowy. Zgodnie z art. 35 ust. 1 pkt 14 ustawy deweloperskiej, umowa deweloperska zawiera w szczególności określenie wysokości odsetek i kar umownych dla stron umowy deweloperskiej, jeżeli strony to przewidziały. Przepis ten interpretuje się w ten sposób, że jeżeli strony przewidziały kary umowne, to muszą zarazem przewidzieć odsetki oraz odwrotnie. Ma to na celu zabezpieczyć interesy obu stron umowy deweloperskiej. Zauważyć można, że na deweloperze spoczywają wyłącznie obowiązki o charakterze niepieniężnym (wybudowanie nieruchomości, wydanie lokalu i przeniesienie prawa własności). Z kolei obowiązki nabywcy mają głównie charakter pieniężny, sprowadzający się do zapłaty ceny (choć również zobowiązaniem nabywcy jest zawarcie umowy przyrzeczonej). Zatem skoro odsetki zabezpieczają wykonanie zobowiązań o charakterze pieniężnym a kary umowne zobowiązań o charakterze niepieniężnym to ustawodawca wymaga od stron umowy, by – jeżeli zdecydują się na wprowadzenie tych zapisów do umowy – to wprowadzić zarówno kary umowne, jak i odsetki. Regulacja ta jednak tylko pozornie zabezpiecza interesy nabywcy, ponieważ odsetki w przypadku opóźnienia w zapłacie i tak przysługują z mocy ustawy. W konsekwencji, nawet jeżeli w umowie deweloperskiej nie zostaną przewidziane ani kary umowne, ani odsetki, to deweloper może dochodzić odsetek na podstawie przepisów kodeksu cywilnego, zaś interes nabywcy pozostanie nienależycie chroniony. Warto zatem negocjować wprowadzenie kar umownych do umowy deweloperskiej.
Potrzebujesz indywidualnego podejścia do Twojej sprawy?
-
+48 71 729 21 50
+48 502 453 699
Nie masz czasu w tej chwili? Wypełnij formularz
Odszkodowanie z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania umowy
Jeżeli wskutek opóźnienia lub zwłoki dewelopera nabywca doznał szkody majątkowej, może dochodzić odszkodowania z tytułu niewykonania (jeżeli ostatecznie nie zawarto umowy przyrzeczonej) lub nienależytego wykonania umowy deweloperskiej (jeżeli zawarto umowę przenoszącą własność, ale z opóźnieniem). Jeżeli w umowie deweloperskiej przewidziano kary umowne, to odszkodowania można dochodzić w kwocie przewyższającej te kary, jeżeli wprost przewidziano to w umowie. W przeciwnym razie jedyną rekompensatą będą stanowiły kary umowne.
Odszkodowanie z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania umowy deweloperskiej w związku z opóźnieniem dewelopera zwykle sprowadza się do szkody majątkowej w sytuacji, gdy nabywca liczył się zawarcie umowy w określonym terminie, do czego nie doszło i związku z tym ponosi koszty najmu lokalu. Bywają sytuacje, gdy nabywca kupuje nieruchomość na rynku pierwotnym na cele inwestycyjne. W tym przypadku szkoda będzie odpowiadała tzw. utraconym korzyściom z tytułu nieuzyskiwanego dochodu z tytułu najmu. W tym drugim przypadku dochodzenie odszkodowania bywa utrudnione pod względem dowodowym, gdyż orzecznictwo sądowe wskazuje, że zwykle konieczne jest wykazanie, że nieruchomość była przeznaczona na najem. W tym celu strona musi wykazać, że ma zaspokojone własne potrzeby mieszkaniowe i na jaką wysokość czynszu mogła liczyć. Istotne jest to, że roszczenie odszkodowawcze z tytułu nienależytego wykonania umowy przysługuje również w razie ostatecznego zawarcia umowy przenoszącej własność, ale gdy nastąpiło to z opóźnieniem wobec określonego w umowie deweloperskiej terminu.
Odstąpienie od umowy
W przypadku nieprzeniesienia na nabywcę praw wynikających z umowy deweloperskiej w terminie wynikającym z tej umowy, nabywca ma prawo od umowy odstąpić. Odstąpienie od umowy jest zwykle ostatecznością i nie leży w interesie żadnej ze stron. Zwłaszcza w sytuacji, gdy środki na nabycie nieruchomości od dewelopera nabywca pozyskał w drodze kredytu hipotecznego. Odstąpienie od umowy deweloperskiej wiąże się w tym przypadku z wieloma dodatkowymi formalnościami dla nabywcy. Jednak w razie znacznych opóźnień dewelopera oraz braku współpracy z jego strony, odstąpienie od umowy bywa jedynym rozwiązaniem.
Wskazać należy, że w razie woli odstąpienia od umowy deweloperskiej w przypadku nieprzeniesienia na nabywcę praw w terminie, obowiązuje szczególna procedura wynikająca z art. 43 ust. 6 ustawy deweloperskiej. Nabywca ma obowiązek przed skorzystaniem z prawa do odstąpienia od umowy wyznaczyć deweloperowi 120-dniowy termin na przeniesienie praw wynikających z umowy deweloperskiej. Najlepiej dla celów dowodowych wysłać do dewelopera pisemne wezwanie do zawarcia umowy przyrzeczonej i wskazać 120-dniowy termin od dnia jego doręczenia. W przypadku bezskutecznego upływu tego terminu, nabywca ma prawo odstąpić od umowy deweloperskiej. W tym celu należy złożyć deweloperowi oświadczenie o odstąpieniu od umowy, jednak ustawa deweloperska stawia dalej idące wymagania w tym zakresie. Zgodnie z art. 45 ust. 1 ustawy deweloperskiej, oświadczenie woli nabywcy o odstąpieniu od umowy deweloperskiej jest skuteczne, jeżeli zawiera zgodę na wykreślenie z księgi wieczystej odpowiednich roszczeń, o których mowa w art. 38 ust. 2, i jest złożone w formie pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi. Zatem po upływie 120 dni od dnia doręczenia deweloperowi wezwania do zawarcia umowy przyrzeczonej konieczne jest złożenie oświadczenia o odstąpieniu wraz ze zgodą na wykreślenie roszczeń z działu III księgi wieczystej. Konieczne jest opatrzenie tejże zgody podpisem notarialnie poświadczonym. Kolejnym krokiem jest już rozliczenie się z tytułu wszelkich należności poczynionych w związku z zawarciem umowy deweloperskiej. Należy w tym celu wezwać dewelopera do zwrotu ceny sprzedaży. Warto przy tym pamiętać, że jeżeli opłacie rezerwacyjnej lub pierwszej racie w umowie przyznano charakter zadatku, to można domagać się jego zwrotu w podwójnej wysokości.
Podsumowanie
Zakup nieruchomości na rynku pierwotnym wiąże się z ryzykiem terminowości sfinalizowania całej transakcji. Prawo przewiduje szereg instrumentów prawnych, które mają zabezpieczać interes nabywców. Warto zadbać o stosowne zapisy umowy deweloperskiej. Interes nabywcy zabezpieczają zwłaszcza kary umowne zastrzeżone na rzecz nabywcy z możliwością dochodzenia odszkodowania przewyższającego ich wysokość. Warto również zweryfikować numer konta bankowego, na który nabywca dokonuje wpłat na stronie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, dzięki czemu mamy gwarancję, że wpłaty trafiają na mieszkaniowy rachunek powierniczy (MRP).
Źródła:
- Ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (Dz. U. z 2024 r. poz. 695).
- H. Ciepła, B. Szczytowska, Nowa ustawa deweloperska z Deweloperskim Funduszem Gwarancyjnym w praktyce rynku mieszkaniowego. Wpisy praw i roszczeń z umów deweloperskich do księgi wieczystej, Warszawa 2022.
Zrzeczenie się służebności – czy jest możliwe?
Nieruchomość może zostać obciążona ograniczonym prawem rzeczowym, np. służebnością. W wielu przypadkach służebnik może chcieć zrzec się tego prawa. W jaki sposób powinien tego dokonać? …
Do kogo należy budynek wzniesiony przez osobę trzecią na gruntach użytkowanych wieczyście?
Zdarza się, że na gruntach oddanych w użytkowanie wieczyste osoba trzecia wznosi budynek. Komu w takim przypadku przysługuje prawo własności do budynku? Przeczytaj dzisiejszy artykuł, …