Odbudowa obiektu budowlanego

Odbudowa obiektu budowlanego wiąże się z koniecznością dochowania ściśle określonych przepisów – zwłaszcza nie można utożsamiać jej z remontem. W dzisiejszym artykule wyjaśniamy, jak zgodnie z prawem odbudować obiekt, aby nie narazić się na zarzuty o samowolę budowlaną.

Odbudowa obiektu budowlanego – przepisy

Prawo budowlane nie wprowadza definicji odbudowy. Jednocześnie ustawodawca zaliczył odbudowę obiektu budowlanego do kategorii budowy, wchodzącej w skład jeszcze szerszej kategorii – robót budowlanych (art. 3 pkt 6-7 Ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, dalej: pb). Zatem w przypadku odbudowy zastosowanie będą miały przepisy dotyczące budowy obiektów budowlanych, tj. odbudowa podlega takim samym wymaganiom jak budowa nowego obiektu.

Pojęcie odbudowy zostało natomiast zdefiniowane na potrzeby Ustawy z dnia 11 sierpnia 2001 r. o szczególnych zasadach odbudowy, remontów i rozbiórek obiektów budowlanych zniszczonych lub uszkodzonych w wyniku działania żywiołu (dalej: uorr). Zgodnie z art. 4 pkt 1 tej ustawy, odbudową jest odtworzenie obiektu budowlanego w całości lub w części. Dopuszcza się przy tym stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym.

Ustawodawca rozróżnia jednocześnie dwie sytuacje:

• Odbudowę w dotychczasowym miejscu – wymiary obiektu zniszczonego lub uszkodzonego muszą być takie same (art. 4 pkt 1 lit. a uorr);
• Odbudowę na terenie tej samej gminy w innym miejscu – wymiary mogą być takie same lub inne. Przy czym teren ten powinien być wskazany miejscowym planie odbudowy, miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Wyjątkiem jest sytuacja, gdy odbudowa dotyczy infrastruktury telekomunikacyjnej o nieznacznym oddziaływaniu lub infrastruktury technicznej. Wówczas wystarczy, że miejsce zostanie uzgodnione z właścicielem, użytkownikiem wieczystym lub zarządcą nieruchomości, na której lub nad którą ta infrastruktura jest umieszczona (art. 4 pkt 1 lit. b uorr).

Remont a odbudowa – jak nie narazić się na karę za samowolę budowlaną?

Inwestorzy odnawiający stare budynki muszą mieć świadomość, że ustawodawca wyraźnie odróżnia remont od odbudowy. Zgłoszenie zamiaru wykonania prac remontowych wymagane jest jedynie w przypadku (art. 29 ust. 3 pkt 2 pb):

• budowli, których budowa wymaga uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę,
• budynków, których budowa wymaga uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę – w zakresie przegród zewnętrznych albo elementów konstrukcyjnych.

W przypadku odbudowy (budowy) wymagania są dużo bardziej rygorystyczne. Aby nie narazić się na zarzuty o samowolę budowlaną i w efekcie na wysokie kary, należy zatem dopilnować, aby remont nie wykroczył poza dozwolone przepisami ramy (przeczytaj artykuł: Czym jest samowola budowlana?).

Zgodnie z art. 3 pkt 8 pb, pod pojęciem remontu należy rozumieć wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym.

Jak wyjaśniono w Wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 12 lutego 2013 r. sygn. akt II OSK 1906/11, warunkiem zakwalifikowania określonych robót jako remontu jest to, aby roboty te były wykonywane w istniejącym obiekcie, a nie w obiekcie, który nie istnieje w całości, czy też w znacznej części i efektem tychże robót jest powstanie nowego obiektu, choćby zrealizowanego z wykorzystaniem elementów konstrukcyjnych pozostałych po wcześniej istniejącym obiekcie, który został rozebrany lub uległ zniszczeniu.

Odbudowa budynku po powodzi

Odbudowa nieruchomości zniszczonych na skutek działania sił żywiołu odbywa się na uproszczonych zasadach. Wytyczne zawarto w przywołanej na początku artykułu Ustawie z dnia 11 sierpnia 2001 r. o szczególnych zasadach odbudowy, remontów i rozbiórek obiektów budowlanych zniszczonych lub uszkodzonych w wyniku działania żywiołu.

Obiekty gospodarcze i składowe, usytuowane na działkach siedliskowych, można odbudować bez zgłoszenia zamiaru wykonania robót budowlanych (art. 7 ust. 2 uorr). Jedynie zgłoszenia wymaga odbudowa zniszczonych w wyniku działania żywiołu (7 ust. 1-2 uorr):

• obiektów liniowych, z wyjątkiem linii kolejowych o znaczeniu państwowym, określonych na podstawie ustawy o transporcie kolejowym,
• budowli regulacyjnych na wodach oraz urządzeń wodnych,
• obiektów budowlanych o kubaturze mniejszej niż 1000 m3 i nie wyższych niż 12 m nad poziomem terenu.

Pozwolenia na budowę wymaga odbudowa ww. obiektów budowlanych wpisanych do rejestru zabytków (art. 7 ust. 3 uorr). Organ może nałożyć też obowiązek uzyskania pozwolenia na budowę, jeśli m.in. przemawia za tym konieczność ochrony środowiska, zapewnienia bezpieczeństwa, odbudowa będzie uciążliwa dla sąsiedztwa lub kłóci się z zapisami planu miejscowego (art. 8 ust. 2 uorr).

Do odbudowy można przystąpić, jeżeli w terminie 7 dni od dnia doręczenia zawiadomienia, właściwy organ administracji architektoniczno-budowlanej nie sprzeciwił się jej w drodze decyzji (art. 8 ust. 3 uorr).

Powyższe dotyczy wyłącznie uszkodzeń spowodowanych powodzią, wiatrem, osunięciem ziemi lub działaniem innego żywiołu (art. 1 uorr). Uproszczone zasady nie mają zastosowania, jeżeli do katastrofy doszło np. w wyniku wadliwego projektu budowlanego.

Wykaz gmin lub miejscowości, w których nieruchomości mogą być odbudowywane na specjalnych warunkach, publikowany jest w formie rozporządzenia premiera (art. 2 uorr). Jednym z niedawno wydanych aktów regulujących tę kwestię jest np. Rozporządzenie Prezesa Rady Ministrów z dnia 5 października 2024 r. w sprawie gmin poszkodowanych w wyniku powodzi we wrześniu 2024 r., w których stosuje się szczególne zasady odbudowy, remontów i rozbiórek obiektów budowlanych.

Odbudowa obiektu budowlanego – podsumowanie

Odbudowa obiektu budowlanego to proces obwarowany licznymi przepisami. Prawo budowlane, regulacje dotyczące ochrony zabytków czy zasady odbudowy w przypadku katastrof naturalnych – wszystko to wpływa na zakres wymaganych formalności. Łatwo tu o nieświadome naruszenie przepisów, co może skutkować sankcjami (np. wysoką grzywną, koniecznością rozbiórki).

W wielu przypadkach istotna jest zatem pomoc prawna. Dzięki wsparciu doświadczonych specjalistów (prawników, architektów, inżynierów) inwestorzy zyskują pewność, że każdy krok – od wyboru odpowiednich dokumentów, przez ewentualne zgłoszenia, aż po uzyskanie stosownych zezwoleń – jest przeprowadzony prawidłowo. 

Podsumowując, przy odbudowie obiektu budowlanego nie warto ryzykować podejmowania działań „na własną rękę” bez odpowiedniej wiedzy prawnej. Aby uniknąć konsekwencji, należy zadbać o rzetelną analizę każdego etapu procesu inwestycyjnego i w razie wątpliwości sięgnąć po profesjonalne wsparcie prawne.

Źródła:

• Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane

• Ustawa z dnia 11 sierpnia 2001 r. o szczególnych zasadach odbudowy, remontów i rozbiórek obiektów budowlanych zniszczonych lub uszkodzonych w wyniku działania żywiołu

• Rozporządzenie Prezesa Rady Ministrów z dnia 5 października 2024 r. w sprawie gmin poszkodowanych w wyniku powodzi we wrześniu 2024 r., w których stosuje się szczególne zasady odbudowy, remontów i rozbiórek obiektów budowlanych

• Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 12 lutego 2013 r. sygn. akt II OSK 1906/11