Dom jednorodzinny – czyli jaki?

Czy każdy budynek mieszkalny, w którym zamieszkuje jedna rodzina to dom jednorodzinny? A może decydujące znaczenie ma powierzchnia lub liczba pięter? Odpowiednie zdefiniowanie tego, czym jest dom jednorodzinny wpływa m.in. na możliwości zagospodarowania budynku, procedury związane z pracami budowlanymi i kwestie podatkowe. Przeczytaj dzisiejszy artykuł i poznaj przepisy dotyczące domów jednorodzinnych.

Czym jest dom jednorodzinny w świetle prawa?

Pod pojęciem „dom jednorodzinny” rozumie się „budynek mieszkalny jednorodzinny”. Zgodnie z definicją zawartą w Ustawie z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (dalej: pb), budynek mieszkalny jednorodzinny musi spełniać następujące kryteria:

• być budynkiem wolno stojącym albo budynkiem w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, 
• służyć zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych,
• stanowić konstrukcyjnie samodzielną całość,
• być budynkiem, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo 
• jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku.

W świetle powyższej definicji liczba mieszkańców i kubatura budynku nie mają znaczenia. Ograniczenia co do parametrów budynku (powierzchnia, liczba pięter itp.) powinny wynikać np. z analizy urbanistycznej czy ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP). Podobnie znaczenia nie ma liczba pomieszczeń, czyli w domu jednorodzinnym może być wiele kuchni, łazienek i sypialni. 

Budynki, ich otoczenie, lokale i pomieszczenia muszą jednocześnie spełniać wymogi określone w Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. 

Ułatwienia w budowie domów jednorodzinnych

To czy dany budynek mieszkalny zalicza się do grupy domów jednorodzinnych niesie ze sobą szereg konsekwencji. Przede wszystkim na terenach, gdzie miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dopuszcza zabudowę mieszkaniową jednorodzinną można zrealizować wyłącznie takie inwestycje.

Budowa domów jednorodzinnych cieszy się licznymi ułatwieniami proceduralnymi, w porównaniu do budynków mieszkalnych innego rodzaju (np. wielorodzinnych, zamieszkania zbiorowego). Dla przykładu, zgodnie z Prawem Budowlanym:

• projekt architektoniczno-budowlany oraz techniczny nie podlega sprawdzeniu pod względem zgodności z przepisami, w tym techniczno-budowlanymi, przez osobę posiadającą uprawnienia budowlane do projektowania bez ograniczeń w odpowiedniej specjalności (art. 20 ust. 2-3 pb);
• wymaga jedynie zgłoszenia budowa wolno stojących budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane (art. 29 ust. 1 pk 1 pb);
• wymaga jedynie zgłoszenia budowa wolno stojących, nie więcej niż dwukondygnacyjnych budynków mieszkalnych jednorodzinnych o powierzchni zabudowy do 70 m², których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane, oraz których budowa jest prowadzona w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych inwestora (art. 29 ust. 1 pk 1a pb);
• wymaga jedynie zgłoszenia przebudowa przegród zewnętrznych oraz elementów konstrukcyjnych budynków mieszkalnych jednorodzinnych, o ile nie prowadzi ona do zwiększenia obszaru oddziaływania obiektu poza działkę, na której budynek jest usytuowany (art. 29 ust. 3 pkt 1 pb);
• nie wymaga decyzji o pozwoleniu na budowę oraz zgłoszenia wykonywanie robót budowlanych polegających na przebudowie budynków mieszkalnych jednorodzinnych, z wyłączeniem przebudowy przegród zewnętrznych oraz elementów konstrukcyjnych (art. 29 ust. 4 pkt 1 lit a pb);
• obowiązek prowadzenia książki obiektu budowlanego nie obejmuje budynków mieszkalnych jednorodzinnych (art. 60b ust. 2 pkt 1 lit a pb).

Obiekty budowlane powinny być w czasie ich użytkowania poddawane przez właściciela lub zarządcę kontroli. Trzeba przy tym zaznaczyć, że zgodnie z Prawem Budowlanym domy jednorodzinne zwolnione są z obowiązku corocznego sprawdzenia stanu technicznego narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działania czynników występujących podczas użytkowania obiektu (art. 62 ust.2 pkt 1 pb).

Budynek mieszkalny jednorodzinny a dom w zabudowie zagrodowej

Rozporządzenie Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie wyraźnie rozróżnia:

• zabudowę jednorodzinną – czyli jeden budynek mieszkalny jednorodzinny lub zespół takich budynków, wraz z budynkami garażowymi i gospodarczymi;
• zabudowę zagrodową – czyli w szczególności budynki mieszkalne, budynki gospodarcze lub inwentarskie w rodzinnych gospodarstwach rolnych, hodowlanych lub ogrodniczych oraz w gospodarstwach leśnych.

Powyższa nieostra definicja zabudowy zagrodowej wzbudzała przez lata kontrowersje, ponieważ wyrażenie „w szczególności” nie zamyka innych możliwości. Dlatego od 1 stycznia 2022 r. obowiązuje definicja – wprowadzona nowelizacją – do Ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (czyli do aktu wyższego rzędu niż rozporządzenie). W ustawie doprecyzowano, że przez zabudowę zagrodową rozumie się budynki mieszkalne oraz budynki i urządzenia służące wyłącznie produkcji rolniczej oraz przetwórstwu rolno-spożywczemu, jeżeli są położone na gruntach rolnych i wchodzą w skład gospodarstwa rolnego.

W związku z powyższym, nie należy odnosić uregulowań dotyczących domów jednorodzinnych do budynków mieszkalnych w gospodarstwach rolnych. Oznacza to m.in., że na terenach, gdzie w MPZP dopuszczono zabudowę zagrodową nie można realizować inwestycji mieszkaniowych, jeżeli nie wchodzą one w skład gospodarstwa rolnego. Inwestorem musi być też rolnik indywidualny.

Budynek wolno stojący i stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość – kontrowersje

Sporo kontrowersji wzbudzać może zakwalifikowanie danego domu do budynków wolno stojących. Szerzej na ten temat przeczytasz w artykule:

• Budynek wolno stojący – czym jest?

Podobnie wiele trudności może sprawiać ustalenie, czy dany budynek stanowi konstrukcyjnie samodzielną całość. Zgodnie z załącznikiem do Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB), w przypadku budynków połączonych między sobą (np. domy bliźniacze lub szeregowe), budynek jest budynkiem samodzielnym, jeśli jest oddzielony od innych jednostek ścianą przeciwpożarową od fundamentu po dach. Gdy nie ma ściany przeciwpożarowej, budynki połączone między sobą uważane są za budynki odrębne, jeśli mają własne wejścia, są wyposażone w instalacje i są oddzielnie wykorzystywane.

W orzecznictwie wielokrotnie wskazywano, że wspólny fundament i wspólny dach w przypadku budynków spełniających ww. kryteria nie ma znaczenia.

Dom jednorodzinny – podsumowanie 

Pojęcie domu jednorodzinnego ma znaczenie prawne i techniczne, które wykracza poza potoczne rozumienie tego terminu. O tym, czy budynek można zakwalifikować jako jednorodzinny, decyduje nie liczba mieszkańców, lecz konkretne kryteria ustawowe, m.in. liczba lokali, samodzielność konstrukcyjna i przeznaczenie budynku. 

Prawidłowe zaklasyfikowanie budynku jako domu jednorodzinnego wpływa na możliwość lokalizacji inwestycji na danym terenie, obowiązki formalne przy budowie, a nawet zakres wymaganych kontroli technicznych czy prowadzenia dokumentacji. Warto też zaznaczyć, że zakwalifikowanie budynku do właściwej grupy ma także duży wpływ na kwestie podatkowe – czyli wymiar podatku od nieruchomości.

Do najczęstszych błędów inwestorów należą:

• zakładanie, że każda wolnostojąca willa to „dom jednorodzinny” – bez sprawdzenia liczby lokali,
• budowa domu „na zgłoszenie”, mimo że obszar oddziaływania wychodzi poza działkę,
• mylenie zabudowy zagrodowej z jednorodzinną,
• planowanie budowy bez sprawdzenia ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP),
• wydzielenie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych w budynku zgłoszonym jako jednorodzinny,
• projektowanie wspólnych części komunikacyjnych (np. klatek schodowych) przy deklarowanej funkcji jednorodzinnej,
• stosowanie uproszczonej procedury bez spełnienia warunku „zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych” przy budynkach do 70 m²,
• błędna kwalifikacja budynku z lokalem usługowym, którego powierzchnia przekracza 30% powierzchni całkowitej budynku,
• brak analizy konstrukcyjnej przy budynkach w zabudowie bliźniaczej lub szeregowej – prowadzący do zakwestionowania ich samodzielności,
• nierozróżnianie pojęcia „budynku wolno stojącego” od budynku oddalonego fizycznie, lecz niespełniającego definicji prawnej.

Zanim rozpoczniesz inwestycję, upewnij się, czy Twój projekt spełnia ustawowe warunki budynku mieszkalnego jednorodzinnego – to może znacznie uprościć całą procedurę budowlaną. Analiza zgodności z przepisami wymaga w wielu przypadkach konsultacji z prawnikiem, ekspertem od prawa nieruchomości.

Źródła:

• Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane

• Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie

• Ustawa z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych

• Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB)