Budynek wolno stojący – czym jest?

Określenie „budynek wolno stojący” często pojawia się w przepisach, między innymi w Prawie budowlanym. Ustawodawca jednak nie sprecyzował, co dokładnie kryje się pod tym pojęciem. W efekcie w orzecznictwie spotyka się różne interpretacje. Dlatego warto przyjrzeć się bliżej tej kwestii i przeanalizować istniejące rozbieżności.

Pojęcie „budynku wolno stojącego” (dopuszczalne: wolnostojącego) wzbudza wiele kontrowersji. W polskim prawie nie ma bowiem definicji legalnej takiego obiektu. Jednocześnie określenie to pojawia się wielokrotnie w rozmaitych aktach prawnych, w tym w Ustawie z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (dalej: pb). Rodzi to szereg konsekwencji, wpływa m.in. na:

• Możliwość przeprowadzenia inwestycji na danym terenie: np. miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego mogą ograniczać zabudowę do budynków wolno stojących.
• Projekty architektoniczno-budowlane: np. kotły na paliwa gazowe o łącznej mocy cieplnej powyżej 2000 kW mogą być instalowane wyłącznie w budynku wolno stojącym przeznaczonym na kotłownię (§ 176 ust. 5 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie).
• Możliwości zagospodarowania danego obiektu: np. w budynkach jednorodzinnych wolno stojących można wydzielić nie więcej niż dwa lokale mieszkalne (art. 3 pkt 2a pb).
• Formalności związane z procedurami budowlanymi: np. nie wymaga decyzji o pozwoleniu na budowę, natomiast wymaga zgłoszenia, budowa wolno stojących budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane (art. 29 ust. 1 pb).

Budynek wolno stojący – czyli fizycznie odrębny od innych budynków

Zgodnie z wykładnią językową, budynkiem wolno stojącym (też: wolnostojącym) określa się budynek niestykający się z innymi budynkami (Słownik języka polskiego, PWN).

Szereg orzeczeń skłania się ku powyższemu rozumieniu omawianego pojęcia. Jak argumentowano w Wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 14 stycznia 2015 r. sygn. akt II SA/Gd 613/14, obiekt wolnostojący to obiekt budowlany nie ograniczony w przestrzeni przez inne obiekty. Wokół ścian takiego obiektu istnieć musi niezabudowana przestrzeń. Elementy takiego budynku nie przylegają do innych sąsiednich budynków.

Analogiczny pogląd przyjęto w Wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z dnia 23 stycznia 2015 r. sygn. akt II SA/Gl 901/14, w którym sąd jednoznacznie orzekł, że dostawienie wiaty do ścian budynku nie stanowi co prawda jego rozbudowy, lecz zrealizowana budowla nie ma cech konstrukcji wolnostojącej.

Niektóre sądy w przypadku budynków wolno stojących uznają za kluczową samodzielność i suwerenność konstrukcji obiektu, tj. brak jakiegokolwiek połączenia fizycznego z innym obiektem. Jak wskazano w Wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 26 listopada 2010 r. sygn. akt II SA/Po 637/10, pojęcie „wolno stojący” odnosić należy do cech fizycznych budynku i jego otoczenia weryfikowalnych za pomocą zmysłów, a nie sytuacji prawnej gruntu na jakim dany obiekt został zlokalizowany.

Budynek wolno stojący – czyli funkcjonalnie oddzielny

W myśl drugiego stanowiska, o tym, że budynek jest wolno stojący decyduje przede wszystkim jego funkcjonalna odrębność. Jak wskazano w Wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 29 listopada 2010 r. sygn. akt II SA/Kr 1147/10, budynek wolnostojący musi być samodzielny z punktu widzenia funkcjonalno-użytkowo-technicznego.

W Wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 27 października 2009 r. sygn. akt II OSK 1601/08, sąd wywodził, że posiadanie przez budynki w zabudowie szeregowej wspólnego fundamentu nie stanowi przeszkody, aby uznać, że każdy budynek danego obiektu spełnia warunek samodzielności konstrukcyjnej, mimo że ściany działowe między poszczególnymi budynkami posadowione zostały na wspólnym fundamencie. Także istnienie wspólnego dachu nie wyłącza „a priori” (tj. z góry) możliwości zakwalifikowania budynku jako stanowiącego konstrukcyjnie samodzielną całość, jeśli jego konstrukcja nie powoduje istnienia części wspólnych poddasza, tym bardziej gdy w budynku zaprojektowano ścianę oddzielenia pożarowego od fundamentu aż po dach.

Co ciekawe, część składów uznaje, że kluczowe jest nie samo fizyczne połączenie budynku, ale to, w którym miejscu te budynki są ze sobą zespolone, a także w jakim celu. Jak wyraźnie podkreślono w Wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 12 października 2021 r. sygn. akt II OSK 2972/18, okoliczność, że kilka budynków jest posadowionych na wspólnej jednej płycie fundamentowej i ma wspólny garaż podziemny nie czyni z kilku budynków jednego budynku. Sam wspólny fundament nie oznacza, że kilka budynków staje się jednym budynkiem. Sąd podkreślił, że w aspekcie zagospodarowania przestrzennego, ładu urbanistycznego i parametrów zabudowy, istotne znaczenie mają obiekty nad powierzchnią ziemi, a nie ich części podziemne. Jednocześnie sąd trafnie zauważył, że na jednej płycie fundamentowej mogą być posadowione budynki tego samego lub różnych inwestorów i kompleks budynków różnych inwestorów może mieć jeden podziemny garaż.

Budynek wolnostojący – podsumowanie

Jak widać z omówionego orzecznictwa, nie istnieje jedna, powszechnie akceptowana definicja budynku wolno stojącego. Można jednak wyodrębnić kilka kluczowych cech, których jednoczesne spełnienie niemal na pewno sprawi, że organy i sądy uznają dany obiekt za budynek wolno stojący:

• Brak fizycznego połączenia z innymi obiektami – wokół takiego budynku powinna istnieć niezabudowana przestrzeń; nie może on przylegać do ścian innych budynków, a jego elementy (np. dach, ściany, fundamenty) nie powinny się z nimi stykać ani tworzyć konstrukcji wspólnej.
• Samodzielność z punktu widzenia funkcjonalno-użytkowo-technicznego – budynek wolno stojący powinien zapewniać niezależne korzystanie.
• Zachowanie odrębności konstrukcyjnej – o wolno stojącym charakterze decyduje to, czy budynek stanowi zamkniętą całość konstrukcyjną i czy ewentualne wspólne elementy nie niwelują jego niezależności.

Jeżeli pojawiają się wątpliwości co do spełnienia niektórych kryteriów (np. budynek ma częściową zabudowę wspólną, wiatę przylegającą do sąsiadującego obiektu, wspólne fundamenty czy podziemny garaż łączący kilka segmentów), to sprawa może okazać się na tyle skomplikowana, że warto zasięgnąć pomocy prawnika. Specjalista uwzględni charakterystykę inwestycji oraz aktualne orzecznictwo, a także pomoże w doborze najkorzystniejszych rozwiązań.

Źródła:

• Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane

• Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie

• Słownik języka polskiego, PWN (https://sjp.pwn.pl/)

• Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 14 stycznia 2015 r. sygn. akt II SA/Gd 613/14

• Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z dnia 23 stycznia 2015 r. sygn. akt II SA/Gl 901/14

• Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 26 listopada 2010 r. sygn. akt II SA/Po 637/10

• Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 29 listopada 2010 r. sygn. akt II SA/Kr 1147/10

• Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 27 października 2009 r. sygn. akt II OSK 1601/08

• Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 12 października 2021 r. sygn. akt II OSK 2972/18