Dodatkowa opłata roczna za użytkowanie wieczyste – kiedy może zostać naliczona?

Dodatkowa opłata roczna za użytkowanie wieczyste

Czy wiesz, że brak zagospodarowania nieruchomości w użytkowaniu wieczystym może skutkować dodatkowymi opłatami rocznymi? Sprawdź, kiedy zostają one naliczone, ile wynoszą i czy można uniknąć niepotrzebnych kosztów.

Spis treści
    Add a header to begin generating the table of contents

    Czym jest prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane?

    Użytkowanie wieczyste to specyficzna instytucja prawa cywilnego w Polsce, polegająca na oddaniu gruntu stanowiącego własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego w użytkowanie osobie fizycznej lub prawnej na długi okres, zazwyczaj 99 lat (choć może być krótszy, ale nie mniej niż 40 lat). Użytkowanie to wywodzi się z czasów Polskiej Rzeczpospolitej Ludowej, kiedy władze stały na stanowisku, że grunty w miastach powinny być państwowe. Więcej o użytkowaniu wieczystym przeczytasz w artykule Własność i użytkowanie wieczyste – istotne różnice.

    Obowiązek zagospodarowania nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste

    Zgodnie z art. 62 ust. 1 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (dalej: ugn), w umowie o oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste ustala się sposób i termin jej zagospodarowania, w tym zabudowy, zgodnie z celem, na który nieruchomość gruntowa została oddana w użytkowanie wieczyste.

    Co w przypadku, kiedy użytkownik nie dochowa ww. terminu? Organ może wyznaczyć wówczas tzw. termin dodatkowy (art. 63 ust. 1 ugn). Należy jednocześnie pamiętać, że w razie niedotrzymania tych terminów, mogą być ustalone dodatkowe opłaty roczne obciążające użytkownika wieczystego, niezależnie od opłat z tytułu użytkowania wieczystego (art. 63 ust. 2 ugn). Taką dodatkową opłatę roczną ustala właściwy organ w drodze decyzji administracyjnej (art. 63 ust. 4 ugn).

    Ile wynosi dodatkowa opłata roczna za niezagospodarowania nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste?

    Wysokość dodatkowej opłaty rocznej wynosi 10% wartości nieruchomości gruntowej określonej na dzień ustalenia opłaty za pierwszy rok, po bezskutecznym upływie terminu jej zagospodarowania, ustalonego w umowie lub decyzji. Za każdy następny rok opłata podlega zwiększeniu o dalsze 10% tej wartości (art. 63 ust. 3 ugn). Wyjątkiem od przywołanej zasady jest dokonanie aktualizacji opłaty rocznej w okresie 3 lat przed upływem terminu zagospodarowania nieruchomości gruntowej. Wówczas podstawą ustalenia dodatkowej opłaty rocznej jest wartość nieruchomości gruntowej określona dla celów tej aktualizacji (art. 63. ust. 3a ugn).

    Obowiązek związany z wniesieniem dodatkowej opłaty rocznej powstaje z dniem 1 stycznia roku następującego po bezskutecznym upływie terminów zagospodarowania nieruchomości gruntowej ustalonych w umowie lub decyzji, a należy ją wnieść do dnia 31 marca każdego roku (art.64 ust. 1-2 ugn).

    Kiedy dodatkowa opłata roczna nie może zostać naliczona?

    Ustawodawca wyszczególnił sytuacje, w których dodatkowe opłaty roczne nie mogą być pobierane. Należą do nich następujące przypadki (art. 65 ust. 1 ugn):

    • Kiedy na obszarze, gdzie znajduje się dana nieruchomość gruntowa, nie zostały wybudowane urządzenia infrastruktury technicznej, mimo że obowiązek ich wybudowania spoczywał na właściwym organie, a ich brak uniemożliwia korzystanie z obiektów, które użytkownik wieczysty miał zbudować zgodnie z umową lub decyzją.
    • Gdy użytkownik wieczysty złożył do właściwego organu wniosek o rozwiązanie umowy dotyczącej oddania nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste.

    Czasami zdarza się, że inne czynniki – niezależne od użytkownika wieczystego – uniemożliwiają mu zagospodarowanie nieruchomości w wymagalnym terminie. Niestety, w orzeczeniach sądów administracyjnych istnieją różne interpretacje tego, czy użytkownik wieczysty może w takiej sytuacji uniknąć odpowiedzialności.

    Skontaktuj się z nami w celu ustalenie szczegołów

    Potrzebujesz indywidualnego podejścia do Twojej sprawy?

    Skontaktujemy się z Tobą

    Nie masz czasu w tej chwili? Wypełnij formularz

    Blank Form (#2)

    Wystąpienie przyczyn niezależnych od użytkownika wieczystego a dodatkowa opłata roczna – brak uzasadnienia do zwolnienia z uiszczenia opłaty

    Zgodnie z pierwszym poglądem, nawet przyczyny niezależne od użytkownika wieczystego nie usprawiedliwiają uchybienia terminu. Jak podkreślono w Wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 3 listopada 2009 r. sygn. akt II SA/Kr 1118/09, nie można zgodzić się z twierdzeniem skarżących, iż przy ustalaniu opłaty dodatkowej organ powinien badać czy użytkownik wieczysty ponosi winę w związku z niezrealizowaniem zabudowy działki. Jak wynika z powołanych wyżej przepisów zagadnienie winy użytkownika wieczystego w niedotrzymaniu terminu ma znaczenie wyłącznie przy rozpatrywaniu wniosku o przedłużenie terminu pierwotnego, gdyż tylko wówczas bada się, czy termin nie mógł być dotrzymany z przyczyn niezależnych od użytkowników. Dodatkowo sąd podkreślił, że przepis wymieniający w jakich dwóch sytuacjach organ nie pobiera opłaty rocznej dodatkowej jest jasny i nie można interpretować go rozszerzająco.

    Analogiczne do przywołanego wyżej stanowiska reprezentuje Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie z dnia 23 września 2009 r. sygn. akt II SA/Sz 418/09, gdzie dodatkowo wskazano, że ustalenie dodatkowej opłaty rocznej – podobnie jak wyznaczenie terminu dodatkowego – należy do tej kategorii uprawnień ustawowych, poprzez które wyrażony jest interes gminy jako właściciela nieruchomości.

    Wystąpienie przyczyn niezależnych od użytkownika wieczystego a dodatkowa opłata roczna – istnieje możliwość zwolnienia z uiszczenia opłaty

    Odmienna linia orzecznicza od przywołanej powyżej wskazuje na uznaniowy charakter decyzji nakładającej taką opłatę, która powinna mieć przede wszystkim cel dyscyplinujący. Zatem nakładanie jej w każdym przypadku, bez uwzględnienia okoliczności dodatkowych, wydaje się mieć charakter nadmiernie represyjny.

    Jak zauważono w Wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 21 kwietnia 2009 r. sygn. akt. II SA/Kr 294/09, decyzja o nałożeniu opłaty dodatkowej wydawana jest w ramach tzw. uznania administracyjnego. Oznacza to jednak, że nałożenie opłaty nie może być uzasadnione samym faktem przekroczenia terminu zagospodarowania nieruchomości.

    Z kolei w Wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 25 czerwca 2014 r. sygn. akt I OSK 544/13, sąd wywodzi, że skoro opłata dodatkowa zasadniczo ma służyć dyscyplinująco na wykonanie przez użytkownika wieczystego obowiązków związanych z zabudową terenu – to istotne jest zbadanie przyczyn opóźnienia realizacji umowy. Konieczne jest zatem ustalenie czy istniały okoliczności warunkujące zmianę terminu zagospodarowania terenu. (…) Ustalenie opłaty dodatkowej powinno być więc ostatecznym środkiem, którego wykorzystanie jest niezbędne dla zapewnienia realizacji celu umowy.

    Dodatkowa opłata roczna za użytkowanie wieczyste – podsumowanie

    Zagadnienie naliczania dodatkowej opłaty rocznej za niezagospodarowanie nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste jest przedmiotem różnorodnych interpretacji w orzecznictwie sądów administracyjnych. Ustawa jasno określa sytuacje, w których opłata ta nie może być pobrana i część sądów traktuje ten katalog jako zamknięty. Z drugiej strony wiele składów sędziowskich stoi na stanowisku, że pewne czynniki losowe także mogą być usprawiedliwieniem dla użytkownika wieczystego i dlatego powinno się uwzględniać indywidualne okoliczności sprawy. 

    W obliczu takich rozbieżności ważne jest, aby użytkownicy wieczyści byli świadomi swoich obowiązków i ewentualnych konsekwencji ich niedopełnienia. W przypadku trudności z zagospodarowaniem nieruchomości w wyznaczonym terminie, warto jak najszybciej podjąć działania, aby rozwiązać problem i uniknąć dodatkowych obciążeń finansowych.

    Źródła:

    • Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami

    • Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny

    • Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 3 listopada 2009 r. sygn. akt II SA/Kr 1118/09

    • Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie z dnia 23 września 2009 r. sygn. akt II SA/Sz 418/09

    • Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 21 kwietnia 2009 r. sygn. akt. II SA/Kr 294/09

    • Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 25 czerwca 2014 r. sygn. akt I OSK 544/13

    Zrzeczenie się służebności – czy jest możliwe?
    Nieruchomości

    Zrzeczenie się służebności – czy jest możliwe?

    Nieruchomość może zostać obciążona ograniczonym prawem rzeczowym, np. służebnością. W wielu przypadkach służebnik może chcieć zrzec się tego prawa. W jaki sposób powinien tego dokonać? …

    Czytaj →
    Budynek wniesiony na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste
    Nieruchomości

    Do kogo należy budynek wzniesiony przez osobę trzecią na gruntach użytkowanych wieczyście?

    Zdarza się, że na gruntach oddanych w użytkowanie wieczyste osoba trzecia wznosi budynek. Komu w takim przypadku przysługuje prawo własności do budynku? Przeczytaj dzisiejszy artykuł, …

    Czytaj →