Do kogo należy budynek wzniesiony przez osobę trzecią na gruntach użytkowanych wieczyście?

Zdarza się, że na gruntach oddanych w użytkowanie wieczyste osoba trzecia wznosi budynek. Komu w takim przypadku przysługuje prawo własności do budynku? Przeczytaj dzisiejszy artykuł, poznaj przepisy oraz aktualne orzecznictwo.

Zgodnie z polskim prawem, nieruchomościami są grunty stanowiące odrębny przedmiot własności, jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności (art. 46 § 1 Ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, dalej: kc). Kluczowy tu jest fakt, że do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane (art. 48 kc). W praktyce oznacza to, że budynek (nawet wzniesiony przez osobę trzecią) należy do właściciela gruntu.

Prawo własności budynków znajdujących się na gruntach użytkowanych wieczyście

Od powyższej zasady jest kilka wyjątków. Grunty należące do Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego mogą być oddawane w tzw. użytkowanie wieczyste (dowiedz się więcej: Własność i użytkowanie wieczyste – istotne różnice), wówczas znajdujące się na tych gruntach budynki stają się własnością użytkownika wieczystego. Także jeśli wzniesie on budynek w trakcie trwania prawa użytkowania wieczystego, to obiekt taki będzie stanowił jego własność (art. 235 § 1 kc). Jednocześnie prawo własności do tych budynków jest ściśle związane z prawem użytkowania wieczystego gruntu, dlatego wygasa wraz z zakończeniem jego trwania (art. 235 § 2 kc). Budynki przechodzą wtedy na własność właściciela gruntu, tj. Skarbu Państwa lub samorządu.

Co jednak, gdy w trakcie trwania użytkowania wieczystego na gruntach zostanie wybudowany budynek przez osobę trzecią? Taka sytuacja może się wydarzyć np. wówczas, gdy grunty zostały oddane w dzierżawę czy inwestycję zrealizował partner użytkownika wieczystego. Rozstrzygnięcie takiej wątpliwości może mieć znaczenie np. w sporach na tle podatkowym, w sprawach spadkowych, rozwodowych czy związanych z odpowiedzialnością za ewentualne szkody (np. dla środowiska).

Zdania sądów są w powyższej kwestii podzielone.

Budynek wzniesiony na gruntach użytkowanych wieczyście przez osobę trzecią nie należy do użytkownika wieczystego

Zgodnie z pierwszym poglądem budynki i urządzenia znajdujące się na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste, których użytkownik nie wzniósł ani nie nabył przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste nie stanowią jego własności i nie są objęte prawem własności związanym z użytkowaniem wieczystym. Zgodnie z zasadą superficies solo cedit (łac. To, co jest na powierzchni, przypada gruntowi) stanowią one – co potwierdzają także wypowiedzi w literaturze – część składową nieruchomości, jeżeli są trwale z nią związane i dzielą los prawny nieruchomości (Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 25 marca 1998 r. sygn. akt II CKN 635/97).

Budynek wzniesiony na gruntach użytkowanych wieczyście przez osobę trzecią należy do użytkownika wieczystego

Przywołane powyżej stanowisko należy obecnie do mniejszości. Jak wyraźnie podkreślono w Wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 24 lipca 2013 r., sygn. akt II FSK 936/13, wszystkie przypadki wzniesienia budynku na gruncie oddanym w użytkowanie wieczystego powinny być w kontekście art. 235 § 1 zd. pierwsze kc oceniane tak, jakby wzniesienia dokonał sam użytkownik wieczysty.

W Wyroku Sądu Najwyższego z dnia 2 grudnia 2011 r. sygn. akt III CSK 66/11, potwierdzono, że budynek wzniesiony przez dzierżawcę (osobę związaną węzłem obligacyjnym z wieczystym użytkownikiem, która prawo do władania gruntem wywodzi od użytkownika wieczystego) na gruncie oddanym w wieczyste użytkowanie, stanowi własność wieczystego użytkownika.

Jak zauważono w Uchwale Sądu Najwyższego z dnia 11 lipca 1983 r. sygn. akt III CZP 27/83 osoba trzecia, która wzniosła wspólnie z wieczystym użytkownikiem dom mieszkalny, nie staje się przez to współwłaścicielem tego domu. Sąd zastrzegł jednocześnie, że osoba taka ma możliwość dochodzenia roszczeń. Osobie tej przysługuje bowiem – przy zachowaniu przesłanek z art. 231 § 1 kc – prawo domagania się przeniesienia na nią udziału w wieczystym użytkowaniu oraz przeniesienia własności do części budynku.

Podsumowanie

Sytuacje, w których osoba trzecia wznosi budynek na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste, mogą prowadzić do licznych sporów. Rozstrzygnięcie kwestii własności budynku wzniesionego przez osobę trzecią ma kluczowe znaczenie m.in. w odniesieniu do zobowiązań podatkowych, spraw spadkowych, rozwodowych czy odpowiedzialności za ewentualne szkody.

Choć istnieją różne interpretacje, obecnie dominuje pogląd, że własność takiego budynku przysługuje użytkownikowi wieczystemu. Osoba trzecia, która wniosła budynek, może jednocześnie dochodzić swoich praw na podstawie odpowiednich przepisów kodeksu cywilnego.

Jeśli znajdujesz się w sytuacji opisanej w artykule lub masz wątpliwości co do swoich praw, warto skonsultować się z doświadczonym prawnikiem. Profesjonalna pomoc pozwoli Ci zrozumieć zawiłości przepisów i podjąć najlepsze decyzje w celu ochrony swoich interesów.

Źródła:

• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny

• Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 25 marca 1998 r. sygn. akt II CKN 635/97

• Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 24 lipca 2013 r., sygn. akt II FSK 936/13

• Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 2 grudnia 2011 r. sygn. akt III CSK 66/11

• Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 11 lipca 1983 r. sygn. akt III CZP 27/83