Blokowanie inwestycji przez sąsiada – co zrobić?

Realizacja inwestycji budowlanej odbywa się w otoczeniu innych nieruchomości. Gdy przedsięwzięcie jest postrzegane jako uciążliwe, po stronie właścicieli działek sąsiednich pojawia się potrzeba ochrony swoich praw. Poniższy poradnik przedstawia najważniejsze instrumenty prawne dostępne obu stronom. W sprawach spornych, zwłaszcza na styku prawa budowlanego i cywilnego, rekomenduje się konsultację z kancelarią prawną.

Na czym polega blokowanie inwestycji w praktyce?

Do wstrzymania lub wydłużenia procesu inwestycyjnego dochodzi najczęściej wskutek działań w toku postępowań administracyjnych albo poprzez zastosowanie środków ochrony cywilnoprawnej. W praktyce typowe jest składanie uwag przy ustalaniu warunków zabudowy (decyzji WZ) lub w postępowaniu o pozwolenie na budowę (również w sprawach innych pozwoleń branżowych), a także wnoszenie odwołań oraz skarg do sądu administracyjnego.

Kto jest uznawany za stronę postępowania? Zgodnie z przepisami:

• w przypadku decyzji WZ – każdy, kto ma interes prawny (art. 28 Ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego),
• w przypadku pozwolenia na budowę – inwestor oraz właściciele, użytkownicy wieczyści lub zarządcy nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania obiektu (art. 28 ust. 2 Ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane).

Co ciekawe, odwołanie może w wymagalnym przepisami terminie (a także żądanie wznowienia postępowania) złożyć także sąsiad niebędący stroną postępowania – zgłaszając, że został pominięty jako strona.

Niestety zdarza się, że środek prawny zostaje użyty wyłącznie w celu wydłużenia postępowania, bez faktycznego uzasadnienia. Nie oznacza to jednak automatycznie nadużycia prawa – o bezprawności rozstrzyga konkretna ocena okoliczności, przepisów i dowodów. 

Dość typowe są sytuacje, w których sąsiad sygnalizuje zagrożenie dla swojej nieruchomości: przewidywane podtopienia w związku ze zmianą odwodnienia, zacienienie pogarszające warunki korzystania z działki czy ingerencję w prywatność z powodu nieprawidłowej lokalizacji otworów okiennych. 

Jeżeli inwestycja rzeczywiście narusza normy techniczno-budowlane, plan miejscowy albo przepisy ochronne, sprzeciw zasługuje na rzeczowe rozpoznanie.

Kiedy sprzeciw sąsiada bywa zasadny?

Zasadność działań strony sąsiedniej ocenia się przez pryzmat interesu prawnego oraz zgodności inwestycji z prawem. Jeżeli nieruchomość znajduje się w obszarze oddziaływania obiektu, stronie służy status strony postępowania i możliwość podnoszenia zarzutów merytorycznych. Uciążliwość powinna być wykazana dowodowo, np. poprzez analizy nasłonecznienia, opinie biegłych, dokumentację odwodnienia czy ekspertyzy akustyczne. Samo przekonanie o „niekorzystnym sąsiedztwie” nie wystarcza.

W porządku cywilnym szczególne znaczenie ma roszczenie z art. 347 Kodeksu cywilnego (dalej: kc) – powództwo o wstrzymanie budowy. Środek ten ma charakter prewencyjny i służy ochronie posiadania (a nie tylko własności), gdy budowa mogłaby naruszyć posiadanie albo grozić wyrządzeniem szkody (rozumianej jako pogorszenie stanu nieruchomości lub spadek jej wartości). Termin na wytoczenie powództwa jest krótki: co do zasady miesiąc od dnia rozpoczęcia robót. Po upływie tego czasu zastosowanie art. 347 kc co do wstrzymania prac przestaje być możliwe, a ciężar ochrony przenosi się na inne roszczenia.

Sąsiad może również w każdym czasie zgłosić do organu nadzoru budowlanego, że inwestycja jest realizowana nieprawidłowo. Organ weryfikuje m.in. zgodność robót z pozwoleniem/projektem i przepisami oraz ocenia, czy nie doszło do samowoli budowlanej.

Więcej na temat samowoli budowlanej można przeczytać w artykule:

• Czym jest samowola budowlana?

Sprzeciw wobec inwestycji – jakie są sposoby obrony po stronie inwestora?

Po stronie inwestora kluczowe jest przede wszystkim zapobieganie sporom. W praktyce decydująca jest zgodność projektu z:

• planem miejscowym lub decyzją WZ,
• przepisami techniczno-budowlanymi,
• zasadami dotyczącymi nasłonecznienia,
• odległością od granic działki,
• przepisami ochrony środowiska. 

Warto udokumentować analizy wpływu inwestycji na nieruchomości sąsiednie, ponieważ takie materiały ułatwiają odpieranie zarzutów i skracają czas postępowań odwoławczych.

W toku procedur administracyjnych wskazane jest terminowe, merytoryczne reagowanie na zastrzeżenia. Uzasadnienia powinny opierać się na dowodach technicznych i opiniach specjalistów. Przy intensywnych działaniach strony sąsiedniej można rozważyć podjęcie rokowań ugodowych, tak aby obiektywnie istniejące uciążliwości zostały zminimalizowane (np. poprzez rozwiązania projektowe, ekrany akustyczne czy nasadzenia kompensacyjne). Jeżeli dojdzie do porozumienia, umowę należy przygotować w sposób kompleksowy, przewidując wszystkie możliwe warianty dalszych działań procesowych i zabezpieczenia na przyszłość.

Gdy sprzeciw przybiera formę roszczeń cywilnych, konieczna staje się ocena, czy zachodzą przesłanki do oddalenia powództwa albo do zastosowania środków tymczasowych. W każdym takim przypadku rekomenduje się obsługę profesjonalną – spór zwykle wymaga skoordynowania argumentacji administracyjnej i cywilnoprawnej.

Kiedy sąsiad ma prawo uczestniczyć w postępowaniu administracyjnym?

Po stronie sąsiedniej najważniejsze jest ustalenie, czy dana nieruchomość mieści się w obszarze oddziaływania planowanego obiektu. Jeżeli tak, można aktywnie uczestniczyć w postępowaniu administracyjnym, składać uwagi i odwołania oraz żądać usunięcia naruszeń. Gdy do udziału w postępowaniu nie doszło bez winy właściciela, dopuszczalne bywa wznowienie postępowania, o ile spełniono przesłanki formalne i zachowano ustawowe terminy.

W razie realnego zagrożenia naruszenia posiadania lub szkody celowe staje się rozważenie powództwa o wstrzymanie budowy. Wymagane jest uprawdopodobnienie przesłanek, a więc zebranie dowodów i opinii. Z uwagi na miesięczny termin oraz ryzyko nieodwracalnych skutków prac, działania powinny być podejmowane niezwłocznie. Niezależnie od ścieżki sądowej możliwe bywa dążenie do porozumienia, jeżeli inwestor jest skłonny wprowadzić rozwiązania minimalizujące oddziaływanie.

Granice korzystania z prawa i odpowiedzialność za „pieniactwo”

Korzystanie ze środków odwoławczych nie jest kwalifikowane jako nadużycie prawa. Sądy co do zasady przyjmują, że strona realizuje w ten sposób przysługujące jej ustawowe uprawnienia. W praktyce prowadzi to jednak do wydłużenia procesu inwestycyjnego, nawet gdy zgłaszane zarzuty mają niewielkie szanse na pozytywne rozpatrzenie.

Teoretycznie nadużycie prawa procesowego może w skrajnych przypadkach zostać potraktowane jako przejaw „pieniactwa”. Jeżeli takie działanie strony spowodowało szkodę i zostanie uznane za sprzeczne z zasadami współżycia społecznego, może rodzić nawet odpowiedzialność odszkodowawczą. Tego rodzaju sytuacje spotykane są jednak w postępowaniach cywilnych. W praktyce postępowań administracyjnych brak jest skutecznych instrumentów pozwalających na ukaranie osoby nadużywającej swoich praw jedynie w celu zablokowania realizacji danej inwestycji i nie grożą za to żadne sankcje.

Projektowana nowelizacja przepisów, mająca to zmienić poprzez dodanie art. 10b do Prawa budowlanego, wzbudziła wątpliwości konstytucyjne, zwłaszcza w zakresie zgodności z zasadą dwuinstancyjności postępowania administracyjnego. Z tego względu w proponowanym kształcie nie została przyjęta.

Kiedy warto skonsultować się z kancelarią?

Kontakt z kancelarią rekomenduje się zwłaszcza wtedy, gdy:

• planowana jest inwestycja o potencjalnie istotnym oddziaływaniu na otoczenie,
• pojawiają się pierwsze sygnały sprzeciwu lub formalne zawiadomienia od stron sąsiednich,
• rozważane jest powództwo o wstrzymanie budowy albo konieczne jest opracowanie odpowiedzi na takie roszczenie,
• prowadzone są negocjacje ugodowe i trzeba zabezpieczyć interesy na przyszłość.

W praktyce konsultacja pozwala skorygować założenia projektowe, ułożyć spójną linię działania i ograniczyć kosztowne spory.

Blokowanie inwestycji – podsumowanie

Spory sąsiedzkie w procesie inwestycyjnym wynikają zarówno z ochrony własności, jak i z prawa do realizacji zabudowy zgodnej z przepisami. O powodzeniu rozstrzygnięcia przesądza szybka identyfikacja problemu, właściwy dobór środka prawnego oraz materiał dowodowy.

Ponieważ każdy przypadek wymaga indywidualnej oceny, zaleca się kontakt z kancelarią prawną. Wczesna konsultacja zwykle oszczędza wielomiesięcznych przestojów i kosztów.

Źródła:

• Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane

• Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego

• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny

• Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym