Jak podnieść wartość działki przed wywłaszczeniem

Wywłaszczenia stanowią często prawdziwy dramat dla ludzi nimi dotkniętych. Dlatego w ich interesie leży, aby uzyskane odszkodowanie było jak najwyższe. Przeczytaj nasz artykuł i dowiedz się, czy istnieją sposoby na podniesienie wartości nieruchomości przed jej wywłaszczeniem.

Czy można podnieść wartość działki przed wywłaszczeniem?

Odszkodowanie za wywłaszczone nieruchomości powinno być słuszne, co gwarantuje art. 21 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 2 kwietnia 1997 r. Często jednak ustalona kwota jest dla strony wysoce niezadawalająca.

Przymusowe pozbawienie mienia na cele publiczne nigdy nie dzieje się z dnia na dzień. Od pierwszych planów do faktycznego rozpoczęcia prac budowlanych zwykle mijają lata. Czas ten pozwala osobie posiadającej prawa do nieruchomości zawalczyć o jak najwyższe odszkodowanie.

Sposobów na podniesienie wartości nieruchomości przed wywłaszczeniem jest bardzo wiele. Należy jednak mieć na uwadze, że nigdy nie da się zagwarantować w 100% podniesienia wartości każdej działki przed wywłaszczeniem. Także ewentualny sens podjęcia takich działań zależy od wielu czynników. Istnieje również ryzyko, że pomimo poniesionych nakładów, strona nic nie zyska.

Tak będzie np. wówczas, gdy cel publiczny w ogóle na danej działce nie zostanie zrealizowany – co wcale nie należy do rzadkości. Może tak stać się w wyniku zmiany planów, np. budowy innego wariantu przebiegu drogi czy linii kolejowej, lub w ogóle porzucenia planów podjęcia inwestycji – z przyczyn finansowych, zmian prawnych, utraty uzasadnienia ekonomicznego itp.

Każdorazowo, przed podjęciem decyzji o rozpoczęciu prac mających na celu zwiększenie wartości nieruchomości, należy zatem przeprowadzić dogłębną analizę. Zwykle nie będzie to możliwe bez pomocy doświadczonego prawnika, który orientuje się w procedurach wywłaszczeniowych oraz doskonale zna zasady wyceny nieruchomości.

Zasady ustalania wysokości odszkodowania

Kluczową kwestią dla każdej osoby, która myśli o podniesieniu wartości swojej działki jest to, że fizyczne ingerowanie w nieruchomość skutkujące wzrostem jej wartości jest możliwe do momentu wydania decyzji wywłaszczeniowej, np. decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej (ZRID).

Jest to zgodne z art. 130 ust. 1 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Treść przepisu mówi, że wysokość odszkodowania ustala się według stanu, przeznaczenia i wartości, wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu.

Natomiast w przypadku, gdy wydaje się odrębną decyzję o odszkodowaniu, wysokość odszkodowania ustala się według stanu i przeznaczenia nieruchomości w dniu pozbawienia lub ograniczenia praw do nieruchomości.

Po wydaniu decyzji o wywłaszczeniu wszelkie prace prowadzone na nieruchomości będą stanowiły już ingerencję w cudze mienie. Nie dość, że nie będą miały wpływu na wycenę (a tym samym wysokość odszkodowania), to jeszcze będą naruszały prawo własności.

Dla wyceny niezwykle istotny jest cel wywłaszczenia. Zgodnie z art. 134 ust. 3-4 ugn, wartość nieruchomości dla ustalenia odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości.

Jeżeli natomiast przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia.

Powyższe nazywane jest zasadą korzyści. Warto zdawać sobie sprawę z jej istnienia, ponieważ niejednokrotnie trudno będzie podnieść wartość działki tak, aby przekraczała ona wycenę zgodną z przyszłym wykorzystaniem nieruchomości. Dotyczyć to może np. wywłaszczeń niewielkich fragmentów słabej klasy gruntów rolnych przeznaczonych pod cele drogowe.

Trzeba też podkreślić, że odszkodowanie przysługuje jedynie za grunt przeznaczony w decyzji lokalizacyjnej na potrzeby danej inwestycji. Właściciel może domagać się ewentualnego wykupu pozostałej części działki, ale jedynie w przypadku, gdy nie nadaje się ona do prawidłowego wykorzystywania na dotychczasowe cele (art. 113 ust. 3 ugn). Wówczas jednak zasada korzyści nie ma zastosowania.

Jak podnieść wartość działki rolnej?

Sens podnoszenia wartości działki rolnej zależy od tego, jak duża jej część ma zostać wywłaszczona. Jeżeli dotyczy to kilkuarowego fragmentu, np. potrzebnego do poszerzenia drogi, to nie będzie mieć to zwykle ekonomicznego uzasadnienia. Jeżeli jednak grunt ma dużą powierzchnię, można przenalizować, czy nie opłaca się dokonać na nim wieloletnich nasadzeń.

Należy bowiem pamiętać, że do części składowych gruntu – a więc podlegających wycenie – należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania (art. 48 Ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, dalej: kc).

Podczas określania wartości rynkowej roślin wieloletnich (np. ozdobnych) rzeczoznawcy posługują się branżowymi tabelami (por. Określanie wartości plantacji kultur wieloletnich, Krzysztof Zmarlicki, Warszawa 2012 r.). Jeżeli brakuje ich w języku polskim, to zgodnie ze sztuką powinno się sięgać po źródła zagraniczne. Analiza katalogów może pomóc wybrać cenny gatunek odpowiedni do posadzenia na danym terenie.

Natomiast zgodnie z art. 135 ust. 6 ugn, przy określaniu wartości plantacji kultur wieloletnich szacuje się koszty założenia plantacji i jej pielęgnacji do czasu pierwszych zbiorów oraz wartość utraconych pożytków w okresie od dnia wywłaszczenia do dnia zakończenia pełnego plonowania.

Sumę kosztów i wartość utraconych pożytków zmniejsza się o sumę rocznych odpisów amortyzacyjnych, wynikającą z okresu wykorzystania plantacji od pierwszego roku plonowania do dnia wywłaszczenia.

W przypadku drzewostanu leśnego lub zadrzewień, jeżeli w drzewostanie znajdują się materiały użytkowe, szacuje się wartość drewna znajdującego się w tym drzewostanie. Jeżeli w drzewostanie nie występuje materiał użytkowy lub wartość drewna, które może być pozyskane, jest niższa od kosztów zalesienia i pielęgnacji drzewostanu, szacuje się koszty zalesienia oraz koszty pielęgnacji drzewostanu do dnia wywłaszczenia (art. 135 ust. 5 ugn).

Sposób podniesienia wartości gruntu poprzez nasadzenia sprawdzi się wtedy, gdy strona ma dostęp do sadzonek dostępnych w atrakcyjnej cenie, a do planowanego wywłaszczenia pozostało wystarczająco dużo czasu, aby rośliny urosły, osiągając zadowalającą wartość handlową.

Osoba wywłaszczana powinna również znać się na uprawie, ponieważ musi podejmować chociażby minimalne zabiegi pielęgnacyjne. Sadzonki – zwłaszcza roślin ozdobnych – pozostawione same sobie najpewniej zostaną szybko zagłuszone przez chwasty. Jeżeli nie uschną, to będą się nieprawidłowo lub wolno rozwijać i w efekcie ich wartość może okazać się znikoma. Grozi im również np. przemarznięcie, atak chorób grzybiczych, szkodników itp.

Podnieść wysokość odszkodowania za wywłaszczenie działki rolnej można również poprzez zniesienie ograniczonych praw rzeczowych ją obciążających, np. służebności drogi. Zgodnie z art. 295 kc, jeżeli służebność gruntowa utraciła dla nieruchomości władnącej wszelkie znaczenie, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zniesienia służebności bez wynagrodzenia.

Za wynagrodzeniem możliwe jest to w przypadku, gdy wskutek zmiany stosunków służebność stała się dla niego szczególnie uciążliwa, a nie jest konieczna do prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej (art. 294 kc). Potwierdzenia wygaśnięcia prawa można natomiast dochodzić, jeżeli służebność nie była wykonywana przez 10 lat (art. 293 § 1 kc).

Powyższe sytuacje wymagają przeprowadzenia postępowania przed sądem powszechnym, co może być długotrwałe (sprawy potrafią ciągnąć się latami). Jeżeli wpisana kiedyś służebność nie ma już żadnego znaczenia dla nieruchomości władnącej, wówczas lepiej dojść do porozumienia z jej właścicielem. Wygaśnięcie może nastąpić poprzez zrzeczenie się prawa w formie pisemnego oświadczenia. Stanowi ono podstawę do wykreślenia służebności z księgi wieczystej (art. 246 § 1-2 kc).

Jak podnieść wartość nieruchomości zabudowanej domem?

Utrata domu stanowi dla osoby wywłaszczanej często prawdziwą tragedię. Niestety trzeba mieć na uwadze, że podniesienie wartości takiej nieruchomości przed wywłaszczeniem może być trudne, długotrwałe i nie zawsze ma sens ekonomiczny.

Zwykle ponoszenie nakładów na remont aktualnej powierzchni mieszkalnej czy przebudowę nieruchomości nie przełoży się na wymierny zysk – wyższa kwota odszkodowania zostanie najprawdopodobniej zbilansowana przez poniesione koszty. Rzeczoznawca wycenia bowiem nieruchomość, odnosząc się do jej realnej rynkowej wartości.

Dysponując jednak np. strychem, w niektórych przypadkach można pokusić się o zaadaptowanie go na cele mieszkaniowe. Należy przed tym oczywiście policzyć, czy ewentualne koszty (robocizna, materiały budowlane itp.) pozwolą na uzyskanie jakiegokolwiek zysku. Istotna jest powierzchnia strychu, ponieważ większy przełoży się na wyższą ogólną wycenę.

Generalnie w im lepszym stanie znajduje się poddasze i im łatwiej niskim kosztem je zaadoptować, aby spełniało wymagania dla pomieszczenia mieszkalnego, tym opłacalność takich działań będzie większa.

Trzeba też pamiętać, że w zależności od planowanego zakresu prac adaptacja wymagać będzie pozwolenia na budowę lub zgłoszenia robót budowlanych. Załatwianie wszystkich formalności (decyzji o warunkach zabudowy, ekspertyzy technicznej, zaświadczeń o zgodności z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego itp.) może być przy tym długotrwałe.

W korzystnej sytuacji są osoby, które posiadają prawne możliwości przeprowadzenia remontu, ale z różnych przyczyn jeszcze tego nie zrobiły. Do prac można przystąpić nie później niż po upływie 3 lat od określonego w zgłoszeniu terminu ich rozpoczęcia (art. 30 ust. 5b Ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, dalej: upb).

Organ może zgłosić swój sprzeciw – w przypadku wystąpienia o pozwolenie na budowę w terminie 65 dni od dnia złożenia wniosku (art. 35 ust. 6 upb), natomiast w przypadku zgłoszenia – w terminie 30 dni (art. 71 ust 4 upb).

Należy zatem również uwzględnić, czy jest wystarczająco dużo czasu, aby w takiej sytuacji zasadne było wnoszenie skargi na decyzję organu do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, ponieważ rozpatrzenie takiej sprawy – z przyczyn niezależnych od strony – może potrwać bardzo długo. W terminie do 4 miesięcy zostaje załatwionych 57,33% spraw wpływających do WSA (Raport Zgromadzenia Ogólnego Sędziów Naczelnego Sądu Administracyjnego za 2021 r.).

W przypadku wywłaszczanych domów i mieszkań warto wcześniej zadbać o wykreślenie z księgi wieczystej – o ile jest to możliwe – ograniczonych praw rzeczowych. Może się bowiem zdarzyć, że w dokumencie widnieje wciąż służebność mieszkania, chociaż dana osoba już nie żyje lub nie korzysta z tego prawa dłużej niż 10 lat.

Jak podnieść wartość działki poprzez wydanie decyzji o warunkach zabudowy

Porównując nieruchomości o podobnych parametrach oraz znajdujące się w tej samej lokalizacji, to działki budowlane lub te, dla których wydano decyzję o warunkach zabudowy wyceniane są wyżej od działek rolnych lub nieużytków. Dlatego, jeżeli istnieje możliwość, warto wystąpić do organu o wydanie popularnej „wuzetki”.

Właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości, dla której występuje się o decyzję, nie ponoszą w związku ze złożeniem wniosku żadnych opłat. Trzeba przy tym podkreślić, że organ nie może powoływać się na prawne przeszkody do wydania decyzji WZ dopóki nie wydano decyzji lokalizacyjnej inwestycji celu publicznego.

Organ zobowiązany jest wydać decyzję w terminie miesiąca lub dwóch, jeżeli sprawa jest skomplikowana (art. 35 § 3 Ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego). Zwykle jednak trwa to dłużej (ok. pół roku). Do terminu nie wlicza się bowiem dodatkowego czasu niezbędnego na uzyskanie wymaganych opinii i uzgodnień.

Należy przy tym pamiętać, że „wuzetka” może zostać wydana dla danego terenu po łącznym spełnieniu następujących przesłanek (art. 61 Ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, dalej: upzp):

• • • co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;
  • • teren ma dostęp do drogi publicznej;
  • • istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;
  • • teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc;
  • • decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi;
  • • zamierzenie budowlane nie znajdzie się w obszarze, w stosunku do którego decyzją o ustaleniu lokalizacji strategicznej inwestycji w zakresie sieci przesyłowej ustanowiony został zakaz, a także strefy kontrolowanej wyznaczonej po obu stronach gazociągu i strefy bezpieczeństwa wyznaczonej po obu stronach rurociągu.

Im większa powierzchnia zabudowy w stosunku do pozostałych na danej nieruchomości gruntów, tym działka będzie miała większą wartość. Dlatego niektóre osoby chcące zwiększyć wartość nieruchomości, jeżeli jej wielkość i kształt na to pozwalają, występują o wydanie decyzji WZ dla wielu budynków, niejako „na trasie” planowanej inwestycji.

Podczas występowania o decyzję duże znaczenie ma rodzaj zabudowy. Opłacalne może być np. wnioskowanie o warunki zabudowy dla farmy fotowoltaicznej, ponieważ jej powierzchnia pokryje większą część działki, a grunty inwestycyjne są wysoko wyceniane.

Wartość nieruchomości mogących przynosić dochody szacuje się, stosując podejście dochodowe. Polega ono na określaniu wartości nieruchomości przy założeniu, że jej nabywca zapłaci za nie cenę, której wysokość uzależni od przewidywanego dochodu, jaki uzyska z nieruchomości (art. 153 ust. 2 ugn).

Jak podnieść wartość działki przed wywłaszczeniem – podsumowanie

Podniesienie wartości nieruchomości przed wywłaszczeniem jest w wielu przypadkach wykonalne. Należy jednak pamiętać, że kwestie związane z wywłaszczeniami bywają niezwykle zawiłe. Przepisy w zależności od sytuacji mogą być odmiennie interpretowane, nawet przez te same organy czy sądy.

Strony zwykle nie posiadają wystarczającej wiedzy, aby móc samemu zadbać o swoje interesy. Dlatego też często niezwykle istotna będzie pomoc doświadczonego prawnika, który pomoże wywalczyć jak najwyższe odszkodowanie.

Przed poczynieniem nakładów na nieruchomości należy się bowiem dobrze przygotować. Istotne jest określenie aktualnej wartości działki, realnych możliwości jej podniesienia, a także szans na realizację inwestycji celu publicznego w danym miejscu.

Nie bez znaczenia będzie również czas pozostały do wydania decyzji lokalizacyjnej, ponieważ im jest dłuższy, tym lepiej można się przygotować. Z drugiej strony – istnieje więcej zmiennych mogących wpłynąć na ostateczny przebieg danej inwestycji, a w skrajnym przypadku nawet na jej porzucenie .

Źródła:

• • Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 2 kwietnia 1997 r.
  • Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami
  • Raport Zgromadzenia Ogólnego Sędziów Naczelnego Sądu Administracyjnego za 2021 r.
  • Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny
  • Określanie wartości plantacji kultur wieloletnich, Krzysztof Zmarlicki, Warszawa 2012 r.
  • Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
  • Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego