Decyzja o warunkach zabudowy a opłata planistyczna – czy gmina może pobrać rentę?

Decyzja o warunkach zabudowy wywołuje podobne skutki co uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Po wydaniu decyzji wartość nieruchomości zazwyczaj wzrasta. Czy organy mogą, analogicznie jak w przypadku planu miejscowego, naliczyć w pewnych sytuacjach rentę od warunków zabudowy?

Decyzja o warunkach zabudowy – zgodnie z Ustawą o zagospodarowaniu przestrzennym

Decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (WZ) jest dokumentem wydawanym przez właściwy organ gminy (wójta, burmistrza, prezydenta miasta), który określa możliwości zabudowy oraz zagospodarowania danej nieruchomości na terenach, gdzie nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Decyzję WZ wydaje się przy tym dla przedsięwzięć niestanowiących tzw. celu publicznego. Aby móc wybudować szkołę, drogę publiczną lub lotnisko wydawana jest tzw. decyzji lokalizacyjnej (art. 4 ust. 2 Ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, dalej: upzp).

W decyzji o warunkach zabudowy ustalane są między innymi:

• sposób korzystania z terenu oraz rodzaj dopuszczalnej zabudowy,
• wysokość i gabaryty planowanych obiektów,
• dostęp do drogi publicznej i warunki przyłączenia do infrastruktury technicznej (np. wodociągów, kanalizacji, energii elektrycznej).

Renta planistyczna z tytułu wzrostu wartości nieruchomości

Decyzja WZ wywołuje podobne skutki, co miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Ma zatem znaczny wpływ na wartość nieruchomości objętych jej zapisami (np. dopuszczając zabudowę) oraz oddziałuje na tereny sąsiednie (m.in. przez możliwe „uciążliwe sąsiedztwo”). 

Co ciekawe, jeżeli na skutek wdrożenia w życie inwestycji, której podstawę stanowiła decyzja WZ dotychczasowe użytkowanie nieruchomości stanie się niemożliwe lub utrudnione, a także jeśli wartość mienia spadnie, a strona je zbyła i nie dochodziła wcześniej ww. roszczeń, to można otrzymać odszkodowanie. Podstawą do ubiegania się o kompensatę są przepisy dotyczące tzw. szkody planistycznej, czyli odnoszące się do negatywnego wpływu zapisów planu miejscowego na możliwości użytkowania nieruchomości oraz na ich wartość. Żądania może wystosować właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości, nie przysługują one osobom posiadającym inne tytuły prawne (art. 63 ust. 3 upzp). Analogiczne roszczenia mogą wysuwać poszkodowani przez projekty realizowane na podstawie decyzji lokalizacyjnych (art. 58 ust. 2 upzp).

Trzeba tu zaznaczyć, że osobom objętym zapisami MPZP przysługują nie tylko roszczenia, ale mają one także obowiązki. W przypadku, kiedy uchwalenie lub zmiana planu wiąże się ze wzrostem wartości mienia, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, organ ma prawo pobrać jednorazową opłatę ustaloną w tym planie. Jest ona określana w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy, a jej wysokość nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości (art. 36 ust. 4 upzp). Danina ta nazywana jest opłatą planistyczną lub rentą planistyczną.

Czy organy mogą nakładać opłatę planistyczną z tytułu wydania decyzji WZ?

Rodzi się pytanie, czy – analogicznie jak w przypadku renty planistycznej – organ ma prawo pobrać daninę, jeśli właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa nieruchomość, której wartość wzrosła na skutek wydania decyzji WZ?

Okazuje się, że w przeszłości wiele gmin próbowało we wskazany powyżej sposób (także z sukcesami) podreperować swój budżet. Można też znaleźć szereg wyroków z pierwszych lat obowiązywania Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w których sądy dopuszczały taką możliwość. Najczęstszym problemem bywało przy tym określenie, w jaki konkretnie sposób taka stawka miałaby zostać ustalona – przez uchwałę rady gminy czy przez decyzję organu wydającego „wuzetkę”. Niektóre sądy rozstrzygały też, w jakiej kwocie renta mogłaby zostać pobrana.

Dla przykładu, jak podkreślono w Wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie z dnia 24 maja 2006 r. sygn. akt II SA/Rz 763/05, gdy brak jest planu miejscowego, ustalenie stawek procentowych służących ustaleniu opłat planistycznych jest kompetencją wójta (burmistrza albo prezydenta miasta), a skorzystanie z niej przez ten organ powinno nastąpić poprzez wydanie decyzji o ustaleniu stawki procentowej opłaty planistycznej.

W wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 31 stycznia 2007 r. sygn. akt II SA/Gd 338/06 wskazano, że organ wydający decyzję o warunkach zabudowy, ustalając stawkę procentową opłaty ma możliwość „miarkowania” jej do wysokości 30%, zaś wysokość, którą przyjmie, może zależeć od ustaleń decyzji o warunkach zabudowy w zakresie sposobu zagospodarowania nieruchomości, planowanej zabudowy, poprzedniego sposobu wykorzystania gruntu i jego przeznaczenia wynikającego z ewidencji gruntów.

Równolegle pojawiały się orzeczenia kwestionujące zasadność pobierania renty planistycznej w sytuacji, gdy wzrost wartości mienia nie był spowodowany zapisami MPZP. Kwestią tą zajął się Naczelny Sąd Administracyjny, który w Wyroku z dnia 6 marca 2008 r. sygn. akt II OSK 1887/07 wyraźnie stwierdził, że w razie braku planu miejscowego w przypadku, gdy wydawane są decyzje o warunkach zabudowy odpowiednie stosowanie przepisów art. 36 i 37 prowadzi do wyłączenia stosowania art. 36 ust. 4 oraz art. 37 ust. 6 i 7 Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z uwagi na brak podstaw prawnych zarówno do uchwalania stawek procentowych opłaty od wzrostu wartości nieruchomości przez radę gminy w odrębnej uchwale, jak i do naliczania takiej opłaty (i związanego z tym ustalenia wysokości stawki) przez organ wykonawczy gminy. Rada gminy nie jest wobec braku szczególnej podstawy prawnej uprawniona, w sytuacji gdy brak miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, do ustalania wysokości stawek procentowych opłaty od wzrostu wartości nieruchomości w związku z wydaniem decyzji o warunkach zabudowy i nie jest także uprawniony do jej ustalania w konkretnych decyzjach wójt, burmistrz, prezydent miasta.

Obecnie linia orzecznicza jest już jednolita, pozostając w zgodzie z przywołanym powyżej stanowiskiem Naczelnego Sądu Administracyjnego (wielokrotnie później przez NSA potwierdzanym).

Opłata planistyczna za warunki zabudowy – zmiany prawne

Trzeba na koniec zaznaczyć, że obecny stan prawny próbował być przez legislatora zmieniany. W projekcie nowelizacji Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (2022 r.) Ministerstwo Rozwoju i Technolog planowało zlikwidować wymóg uiszczenia opłaty z tytułu renty jedynie przy transakcjach zbycia nieruchomości. Opłata planistyczna miała być nakładana przez organ każdorazowo po otrzymaniu wiadomości o uzyskaniu ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę lub w przypadku braku zgłoszenia sprzeciwu do złożonego zgłoszenia budowy. Wysokość renty, określona przepisami, miała wynieść 30% wzrostu wartości nieruchomości, przy czym zasady te miały być stosowane niezależnie od tego, czy chodzi o skutki zapisów MPZP, czy warunków zabudowy.

Propozycja zmiany przepisów spotkała się w trakcie konsultacji z licznymi oporami, dlatego ostatecznie z niej zrezygnowano. Trzeba jednak mieć na uwadze, że prawodawca do podobnej inicjatywy może z różnych przyczyn powrócić.

Źródła:

• Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

• Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie z dnia 24 maja 2006 r. sygn. akt II SA/Rz 763/05

• Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 31 stycznia 2007 r. sygn. akt II SA/Gd 338/06

• Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 6 marca 2008 r. sygn. akt II OSK 1887/07