Ustawa o jawności cen mieszkań – co warto wiedzieć?

24 kwietnia 2025 r. Sejm uchwalił tzw. ustawę o jawności cen mieszkań – projekt mający zwiększyć przejrzystość rynku nieruchomości i wzmocnić pozycję konsumentów w relacji z deweloperami. Za ustawą głosowało 418 posłów, nikt nie był przeciw, a jedynie dwie osoby wstrzymały się od głosu. Ustawa jednocześnie wzbudza kontrowersje, w tym wątpliwości co do zgodności z Konstytucją.

Założenia ustawy o ujawnianiu cen mieszkań

Ustawa o jawności cen mieszkań nakłada na deweloperów obowiązek ujawniania na swoich stronach internetowych aktualnych cen mieszkań – zarówno za metr kwadratowy, jak i za cały lokal. Obowiązek ten obejmuje również dodatkowe koszty często pomijane w ogłoszeniach: ceny miejsc postojowych, komórek lokatorskich czy piwnic. Dane te mają być także przekazywane do centralnego portalu publicznego – dane.gov.pl, co ma umożliwić monitorowanie cen w skali całego kraju.

Istotną nowością jest przepis, który pozwala nabywcy żądać zawarcia umowy po cenie najkorzystniejszej, jeśli okaże się, że cena podana na stronie internetowej różni się od tej oferowanej w trakcie finalizacji umowy.

Na etapie prac legislacyjnych wprowadzono kluczowe zmiany:

• skrócenie terminu dostosowania się deweloperów do nowych wymogów z 6 do 2 miesięcy,
• obowiązek bieżącej aktualizacji cen w internecie,
• obowiązek przesyłania informacji do portalu dane.gov.pl.

W przypadku naruszenia nowych przepisów deweloperzy muszą liczyć się z kontrolą ze strony UOKiK oraz karą finansową sięgającą 4 proc. ich rocznego obrotu.

Ścieżka legislacyjna – co dalej z ustawą o jawności cen mieszkań?

Ustawa w Polsce musi przejść kilka etapów. Najpierw Sejm uchwala ustawę, następnie ustawa trafia do Senatu, który ma 30 dni na:

• przyjęcie jej bez zmian,
• wprowadzenie poprawek,
• albo odrzucenie jej w całości.

Jeśli Senat wprowadzi poprawki, Sejm musi je jeszcze rozpatrzyć – może je przyjąć lub odrzucić. Po zakończeniu prac w parlamencie, ustawa trafia do Prezydenta, który ją podpisuje albo w wyjątkowych przypadkach odsyła do Trybunału Konstytucyjnego lub zawetuje.

Z uwagi na szerokie poparcie polityczne oraz społeczny charakter regulacji, jej wejście w życie wydaje się formalnością. Deweloperzy, po upływie dwumiesięcznego vacatio legis (okres między publikacją aktu prawnego a jego wejściem w życie), będą zobowiązani do wdrożenia nowych zasad prezentacji ofert sprzedaży mieszkań.

Kontrowersje związane z ustawą o jawności cen mieszkań

Mimo teoretycznie pozytywnego celu regulacji, środowiska prawnicze i eksperci rynku nieruchomości wskazują na szereg problemów natury prawnej i praktycznej.

• Wątpliwości dotyczące wyegzekwowania sprzedaży

Najwięcej kontrowersji budzi przepis, który umożliwia kupującemu żądanie sprzedaży po cenie uznanej za „najkorzystniejszą”. W praktyce jego skuteczność może okazać się iluzoryczna – deweloperzy mogą błyskawicznie aktualizować ceny na swoich stronach, co uniemożliwi udowodnienie rozbieżności. Dodatkowo, bez zgody dewelopera nie dojdzie do zawarcia umowy notarialnej, a ewentualne dochodzenie swoich praw przed sądem będzie procesem długotrwałym i kosztownym.

• Która cena będzie obowiązująca – aktualna czy historyczna?

W ustawie istnieje niejasność co do momentu, w którym cena uznawana jest za „wiążącą”. Czy kupujący będzie mógł powołać się na niższą cenę widoczną kilka tygodni wcześniej? A jeśli tak, to czy deweloper będzie zobowiązany do zawarcia umowy po tej cenie, mimo że odzwierciedlała ona inny etap inwestycji? Takie rozwiązanie może stać w sprzeczności z zasadą swobody umów oraz ochroną praw majątkowych – co może rodzić wątpliwości konstytucyjne.

• Ograniczony zakres zastosowania przepisów

Jednym z największych zarzutów wobec ustawy jest fakt, że obowiązek ujawniania cen ma dotyczyć wyłącznie gotowych lokali – już wybudowanych i dostępnych do natychmiastowego przeniesienia własności. Tymczasem według danych z rynku deweloperskiego, nawet 80 proc. mieszkań znajduje nabywców jeszcze na etapie budowy, w ramach tzw. umów deweloperskich. To oznacza, że zdecydowana większość transakcji pozostanie poza zakresem działania nowych przepisów.

Ustawa o jawności cen mieszkań – podsumowanie

Niejasności w definicji „korzystniejszej ceny”, brak jasnych mechanizmów egzekwowania przepisów, a także potencjalna ingerencja w zasadę swobody umów – to tylko niektóre z zarzutów wysuwanych wobec ustawy. Rozwiązania przypominają próbę przeniesienia zasad znanych z handlu detalicznego na grunt prawa nieruchomości, co wydaje się nieadekwatne wobec wymogu dochowania formy aktu notarialnego przy sprzedaży mieszkań.

Źródła:

• Ustawa z dnia 24 kwietnia 2025 r. o zmianie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym oraz ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów