Umowa dzierżawy pod fotowoltaikę – na co zwrócić uwagę?

W związku z szybkim rozwojem sektora odnawialnych źródeł energii możemy zaobserwować wzrost zainteresowania przedsiębiorstw z branży OZE pozyskiwaniem gruntów pod farmy fotowoltaiczne. Umowy dzierżawy pod tego typu inwestycje zawierane są na bardzo długi okres czasu, zwykle sięgający 30 lat. Warto zadbać o stosowne zapisy w umowie dzierżawy i zapoznać się z możliwymi ryzykami, które może nieść nierozważne podpisanie takiej umowy.

Okres obowiązywania umowy

Przedsiębiorstwa prowadzące działalność polegającą na budowie farm fotowoltaicznych dążą do zawarcia umowy dzierżawy na czas określony, zwykle 29 lat. Okres ten jednak nie jest związany – wbrew powszechnej opinii – z okresem zasiedzenia, gdyż o zasiedzeniu nie może być mowy w sytuacji, gdy posiadanie nieruchomości jest posiadaniem zależnym, a więc wynikającym z zawartej z właścicielem gruntu umowy, w tym wypadku dzierżawy. Okres 29 lat, na który zazwyczaj zawierane są umowy dzierżawy pod fotowoltaikę, wynika z treści art. 695 Kodeksu Cywilnego. Zgodnie z tym przepisem dzierżawę zawartą na czas dłuższy niż lat trzydzieści poczytuje się po upływie tego terminu za zawartą na czas nieoznaczony. Inwestorzy obawiają się automatycznego przekształcenia umowy dzierżawy w umowę na czas nieoznaczony, którą znacznie łatwiej jest rozwiązać w drodze wypowiedzenia. Zwykle zamiarem inwestorów, którzy inwestują ogromny kapitał w budowę farmy fotowoltaicznej jest zawarcie ewentualnie kolejnej umowy na czas określony, którą rozwiązać będzie można wyłącznie w przypadkach przewidzianych w samej umowie.

Wracając do kwestii zasiedzenia, o ile nie ma ryzyka zasiedzenia przy umowie dzierżawy, nie można wykluczyć, że inwestor podczas trwania umowy dzierżawy i korzystania z gruntu przekroczy umówiony wynikający z treści umowy obszar oddany w dzierżawę i bezumownie zajmie część nieruchomości stanowiącej własność inwestora lub osoby trzeciej. Jeżeli stan ten będzie trwał ponad 20 lat (w dobrej wierze) lub 30 lat (w złej wierze) to rzeczywiście może w tym zakresie (nieobjętym umową dzierżawy) dojść do zasiedzenia nieruchomości. Zatem zawarcie umowy dzierżawy na okres 29 lat ochroni właściciela gruntu przed ewentualnym zasiedzeniem pozostałej części jego nieruchomości. Warto przy tym zadbać, o to by do umowy była dołączona mapka obrazująca granice dzierżawionego gruntu, a także o to by inwestor ogrodził ten obszar, tak by nie mógł twierdzić, że zajmując nieobjęty umową grunt pozostawał w dobrej wierze.

Oznaczenie przedmiotu dzierżawy

Kluczowym zapisem w umowach dzierżawy pod fotowoltaikę jest precyzyjne i nieprowokujące pola do interpretacji określenie przedmiotu dzierżawy, czyli powierzchni oraz granic gruntu, który będzie rzeczywiście oddany w dzierżawę. Jest to zasadnicze postanowienie umowy, gdyż z jednej strony czynsz niemal zawsze w tego typu umowach liczony jest od każdego dzierżawionego hektara, z drugiej nie budzi wątpliwości to, w jakich granicach dzierżawca może prowadzić przedsiębiorstwo, a w jakim obszarze właściciel gruntu w dalszym ciągu może np. prowadzić uprawy. 

Problemem jest to, iż na etapie podpisywania umowy dzierżawy zazwyczaj nie da się precyzyjnie określić granic dzierżawy, gdyż jest to uzależnione od projektu zagospodarowania terenu, projektu architektonicznego, a następnie od pozwolenia na budowę. Innymi słowy, na etapie realizacji inwestycji okazać się może, że różnego rodzaju względy np. ukształtowanie terenu, uniemożliwiają budowę farmy fotowoltaicznej na części gruntów, a zatem ostatecznie przedmiot dzierżawy jest redukowany. Warto zadbać, by umowa dzierżawy określała dolne limity redukcji powierzchni dzierżawionej, by przynosiła wydzierżawiającemu rolnikowi oczekiwane zyski. W tym celu warto również załączyć do umowy załącznik graficzny, w postaci mapki obrazującej przewidywany obszar, który ostatecznie oddany będzie w dzierżawę. 

Czynsz dzierżawny i jego waloryzacja

Określenie wysokości czynszu w umowach dzierżawy należy zazwyczaj do najbardziej skomplikowanej części umowy. Zarazem jest to kluczowy z perspektywy wydzierżawiającego zapis. Umowa dzierżawy pod fotowoltaikę przewiduje zwykle niejednolitą konstrukcję opłat czynszowych przewidując: 

1. zaniżoną stawkę czynszu w okresie przygotowawczym inwestycji do momentu faktycznego rozruchu inwestycji i pobierania energii elektrycznej. W tym okresie inwestor pozyskuje stosowne zgody i pozwolenia budowlane, a także środki finansowe;
2. właściwą stawkę czynszu – zwykle od momentu rozpoczęcia budowy elektrowni fotowoltaicznej przez okres, w którym energia jest produkowana i magazynowa do momentu zakończenia działalności;
3. zaniżona stawka czynszu lub wynagrodzenie za korzystanie z gruntu po zakończeniu działalności elektrowni do momentu wydania właścicielowi nieruchomości, a więc przez okres rozbiórkowy, przywrócenia stanu poprzedniego nieruchomości i rekultywacji terenu.

Warto zadbać o zapis, by w okresie przygotowawczym właściciel gruntu mógł kontynuować swoją działalność rolniczą lub nawet mógł oddać w dzierżawę grunt podmiotom trzecim, tak by zrekompensować obowiązującą w tym czasie zaniżoną stawkę czynszu. W razie braku zgody po stronie inwestora na ten warunek należy negocjować wysokość czynszu w okresie przygotowawczym. 

Konieczne jest określenie częstotliwości płatności czynszu – zwykle corocznie. Dodatkowo, określa się dokładne terminy płatności czynszu oraz powierzchnię od jakiej czynsz będzie naliczany. 

W sytuacji, gdy zawieramy umowę dzierżawy na tak długi okres czasu, oczywistym zapisem jest ten przewidujący waloryzację stawki czynszu. Waloryzacja ma na celu dostosowanie umówionej pierwotnie w umowie stawki do zmieniających się w czasie warunków ekonomicznych i zmiany siły nabywczej pieniądza. Zazwyczaj wprowadza się do umowy zapis o niemożności stosowania waloryzacji ujemnej (w razie deflacji) i przewiduje się coroczną waloryzację czynszu o wskaźnik GUS, bez konieczności aneksowania umowy. Biorąc pod uwagę fakt, że projekt umowy dzierżawy jest najczęściej proponowany przez inwestora, zwykle klauzula waloryzacyjna uwzględnia wyłącznie jego interes ekonomiczny nieuwzględniając przy tym np. ewentualnej nadzwyczajnej zmiany stosunków wpływających na opłacalność ekonomiczną inwestycji dla właściciela gruntów. 

Inne opłaty i podatki publicznoprawne

Umowa dzierżawy pod elektrownię fotowoltaiczną powinna zawierać stosowne zapisy odnoszące się do kwestii ponoszenia przez inwestora dodatkowych opłat związanych z przekształceniem gruntów rolnych w grunty, na których prowadzona będzie działalność przemysłowa, w konsekwencji czego dojdzie do zmiany podatku rolnego w podatek od nieruchomości, który jest znacznie wyższy. Inwestor powinien liczyć się z ponoszeniem następujących opłat:

• opłata za tzw. odrolnienie, a więc wyłączenie gruntu z produkcji rolnej, w sytuacji gdy przedmiotem dzierżawy są ziemie klasy I-III, choć inwestorzy zwykle poszukują gruntów o niższej jakości gleb, by uniknąć tej opłaty;
• podatek od nieruchomości – zgodnie z ustawami podatkowymi to właściciel nieruchomości jest obowiązany do uiszczania podatków, a więc jest podatnikiem i żadna umowa cywilnoprawna nie może tego stanu rzeczy zmienić. Inną kwestią jest to, że strony umowy dzierżawy mogą umówić się na to, iż to dzierżawca będzie ponosił opłaty związane z obowiązkiem podatkowym, które jednak niezmiennie ciążyły będą na wydzierżawiającym. W tym wypadku traktować taki zapis należy jako zwrot wydatków ponoszonych przez wydzierżawiającego, a nie faktyczne ponoszenie ciężaru podatkowego przez dzierżawcę. Umowa dzierżawy powinna przewidywać stosowne zabezpieczenia płatności tego podatku przez dzierżawcę, gdyż w razie powstanie zaległości podatkowych organy podatkowe prowadzić będą ewentualną egzekucję przeciwko właścicielowi gruntu, a nie dzierżawcy;
• ewentualne inne „przyszłe” podatki i daniny publicznoprawne – tak, jak wspomniano, szybki rozwój branży OZE z dużym prawdopodobieństwem spowoduje obwarowanie prowadzonej przez firmy działalności nowymi warunkami, a także opłatami lub podatkami, które trudno w tym momencie przewidzieć. Niemniej nie można wykluczyć tego, że podczas obowiązywania umowy dzierżawy wprowadzony zostanie nowy podatek, który obciążał będzie właściciela nieruchomości, chyba że w umowie dzierżawy zastrzeżone zostanie ponoszenie tego typu opłat i danin publicznych przez dzierżawcę.

Prawo pierwokupu i prawo pierwszeństwa dzierżawy

Inwestorzy zazwyczaj przewidują w umowach dzierżawy prawo pierwokupu nieruchomości dzierżawionej na swoją rzecz, w sytuacji gdyby właściciel podczas trwania umowy chciał ją zbyć. Jest to uzasadnione dużymi nakładami, które inwestorzy czynią na nieruchomości. Oczywiście znacznie ogranicza to możliwość wyboru przez właściciela kontrahenta, zwłaszcza gdyby wolą wydzierżawiającego było zbycie nieruchomości na rzecz członka rodziny. Częstym zapisem w umowie dzierżawy jest postanowienie, które ogranicza prawo pierwokupu inwestora, który musi ustąpić podmiotom należącym do najbliższego kręgu rodziny wydzierżawiającego (tzw. pierwsza grupa podatkowa).

W niektórych umowach dzierżawy pod elektrownię fotowoltaiczną inwestorzy przewidują zapis, zgodnie z którym przysługuje im prawo pierwszeństwa dzierżawy. Ma to odniesienie do sytuacji, w której umowa dzierżawy wygaśnie lub zostanie rozwiązania, a wydzierżawiający w dalszym ciągu będzie chciał dzierżawić gruntu. Wówczas obecnemu dzierżawcy będzie przysługiwało prawo pierwszeństwa w zawarciu nowej umowy dzierżawy. W razie niezastosowania się do tego postanowienia przez właściciela gruntu, inwestor będzie mógł dochodzić swoich praw na drodze sądowej nie wyłączając odpowiedzialności odszkodowawczej. 

Wypowiedzenie umowy

Część umowy dzierżawy zawieranej na czas oznaczony odnosząca się do warunków wypowiedzenia umowy jest zazwyczaj bardzo rozbudowana. Ponieważ zasadą wynikającą z prawa cywilnego jest to, że umowy zawierane na czas oznaczony możemy rozwiązać wyłącznie w przypadkach przewidzianych w tejże umowie, strony umowy muszą na etapie jej podpisania przewidzieć wszelkie ewentualności, które mogą z ich perspektywy spowodować, że dalsze trwanie umowy będzie dla nich niekorzystne, nieekonomiczne. Chodzi również o zabezpieczenie w sytuacji, gdy druga strony umowy nie będzie należycie jej wykonywała. Z perspektywy właściciela gruntu zwykle chodzi o opóźnienia w płatnościach czynszu lub opóźnienia w budowie elektrowni fotowoltaicznej, które powodują dłuższe obowiązywanie zaniżonej stawki czynszu. Aby ten stan nie mógł trwać zbyt długo warto zadbać o zapis upoważniający właściciela gruntu do rozwiązania umowy, na wypadek braku postępów w zakresie faktycznej realizacji i budowy elektrowni. 

Należy również dokładnie zapoznać się z zapisami, które przewidują możliwość wypowiedzenia umowy dzierżawy przez dzierżawcę. Powoływanie się na tak ogólne przesłanki jak nierentowność, utrudnienia techniczne lub prawne w zakresie eksploatacji elektrowni powodują, że z błahej przyczyny, inwestor może rozwiązać umowę powołując się na bardzo szeroko określone warunki wypowiedzenia. Również uzależnienie wypowiedzenia umowy przez inwestora od nieuzyskania pozwolenia na budowę musi być tak sformułowane, by było niezależne od inwestora, a więc musi on dochować należytej staranności w postępowaniu o wydanie pozwoleń i zgód budowlanych. Chodzi o zabezpieczenie się przed sytuacją, w której grunt zostanie przyblokowany przez inwestora za najniższą stawkę czynszu, a następnie inwestor wycofa się z przedsięwzięcia.

Przywrócenie stanu poprzedniego i rekultywacja terenu

Już na etapie zawierania umowy dzierżawy należy zadbać o to, w jakim stanie grunt zostanie zwrócony wydzierżawiającemu. Chodzi przede wszystkim o stworzenie takich warunków faktycznych i prawnych, by właściciel gruntu będący zazwyczaj rolnikiem, mógł na nim prowadzić działalność rolniczą lub by mógł wydzierżawić grunt na cele rolnicze. W tym celu należy zadbać o zobowiązanie inwestora do:

• demontażu elektrowni fotowoltaicznej wraz z infrastrukturą towarzyszącą – obowiązek inwestora w zakresie usunięcia wszystkich elementów elektrowni oraz innych elementów instalacji, a także ewentualnych dróg dojazdowych, ogrodzeń itp. musi zostać bezwzględnie wpisany do umowy dzierżawy. Należy zadbać również o wpisanie obowiązku inwestora do usunięcia zgodnie ze stosownymi przepisami odpadów, w tym odpadów niebezpiecznych;
• rekultywacji terenu, która ma na celu przywrócenie charakteru rolniczego terenom zdegradowanym wskutek budowy elektrowni a następnie jej rozbiórki. Jest to proces kosztowny i należy obciążyć nim inwestora, tak by zrealizowana została zasada wydania z powrotem przedmiotu dzierżawy w stanie niepogorszonym; 
• przywrócenia rolnego użytku w ewidencji gruntów i budynków – warto zobowiązać inwestora do podjęcia działań niezbędnych do zmiany w ewidencji gruntów i budynków użytku gruntów na użytki rolne. Dzięki temu właściciel nieruchomości będzie mógł zamiast wysokiego podatku od nieruchomości opłacać znacznie niższy podatek rolny, a także prowadzić działalność rolniczą na gruncie;
• ponoszenia kar umownych lub odpowiedzialności odszkodowawczej na wypadek naruszenia obowiązków inwestora w powyższym zakresie np. w razie opóźnień w rozbiórce farmy fotowoltaicznej, nieprzeprowadzenia procesów rekultywacji. 

Umowa dzierżawy powinna przewidywać wydanie terenu po zakończeniu okresu trwania umowy w formie protokołu zdawczo-odbiorczego, najlepiej z dokumentacją fotograficzną. Dzięki temu porównując tę dokumentację z analogicznym protokołem sporządzonym przy zawarciu umowy będzie można dowieść, czy stan nieruchomości odpowiada stanowi wyjściowemu, co ułatwi ewentualne dochodzenie roszczeń odszkodowawczych przez właściciela. 

Podsumowanie

Wydzierżawienie gruntu rolnego pod elektrownię fotowoltaiczną może stanowić pewne źródło dochodu dla rolnika. Umowy dzierżawy przygotowywane są przez firmy z branży OZE, co nie oznacza że nie można negocjować ich warunków. Zawarcie umowy na okres niemal 30 lat jest poważnym zobowiązaniem, dlatego konieczne jest zadbanie o swoje interesy i zabezpieczenie się na wypadek wielu okoliczności, które w tym okresie mogą zaistnieć.