Rozgraniczenie nieruchomości – kto ponosi jego koszty?

Rozgraniczenie nieruchomości wiąże się z kosztami, m.in. za zamówienie usługi geodezyjnej. Czy obciążenie finansowe ponosi wnioskodawca, czy może dzielone jest ono pomiędzy właścicieli nieruchomości? Przedstawiamy przepisy i aktualne orzecznictwo.

Czym jest rozgraniczenie nieruchomości?

Bardzo często zdarza się, że granice działek nie odpowiadają stanowi prawnemu (zapisom ewidencyjnym) lub w ogóle nie można wyróżnić żadnych fizycznych granic (np. znaków granicznych, miedz, ogrodzeń). Aby unormować tę sytuację, przeprowadza się tzw. rozgraniczenie. Zgodnie z art. 29 ust. 1 Ustawy z dnia 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne, dalej: upgk, rozgraniczenie nieruchomości ma na celu ustalenie przebiegu ich granic przez określenie położenia punktów i linii granicznych, utrwalenie tych punktów znakami granicznymi na gruncie oraz sporządzenie odpowiednich dokumentów.

Rozgraniczenia nieruchomości dokonują wójtowie (burmistrzowie, prezydenci miast) oraz, w wypadkach określonych w ustawie, sądy (art. 29 ust. 3 upgk). Czynności ustalania przebiegu granic wykonuje geodeta upoważniony do tego przez właściwy organ (art. 31 ust. 1 upgk).

Organ wydaje decyzję administracyjną o rozgraniczeniu (art. 33 ust. 1 upgk). W przypadkach spornych sprawa trafia przed sąd, który rozpatruje ją w trybie postępowania nieprocesowego (art. 33 ust. 3 upgk).

Jak przebiega rozgraniczenie nieruchomości?

Geodeta przy ustalaniu przebiegu granic bierze pod uwagę (art. 31 ust. 2 upgk):

• znaki i ślady graniczne, 
• mapy i inne dokumenty,
• punkty osnowy geodezyjnej.

Jeżeli jest brak powyższych danych lub są one niewystarczające albo sprzeczne, ustala się przebieg granicy na podstawie zgodnego oświadczenia stron lub jednej strony, gdy druga strona w toku postępowania oświadczenia nie składa i nie kwestionuje przebiegu granicy. W razie sporu co do przebiegu linii granicznych, geodeta nakłania strony do zawarcia ugody. Ugoda zawarta przed geodetą posiada moc ugody sądowej (art. 31 ust. 3 upgk).

Kto ponosi koszty rozgraniczenia nieruchomości?

Zgodnie z art. 30 ust. 1 upgk wójtowie (burmistrzowie, prezydenci miast) przeprowadzają rozgraniczenie z urzędu (np. przy scalaniu gruntów) lub na wniosek dowolnej strony. 

Koszty rozgraniczenia nieruchomości mogą być w niektórych przypadkach wysokie. Właściciele nieruchomości, którzy nie wnioskowali o rozgraniczenie, zatem bardzo często protestują przeciwko obciążaniu ich kosztami postępowania. Argumentują m.in., że rozgraniczenie nie leżało w ich interesie lub że nie kwestionowali przebiegu granicy działek.

Podstawą obciążenia strony niewnioskującej o rozgraniczenie nieruchomości kosztami są następujące przepisy:

• art. 262 § 1 pkt 2 Ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego (dalej: kpa) – stronę obciążają te koszty postępowania, które zostały poniesione w interesie lub na żądanie strony, a nie wynikają z ustawowego obowiązku organów prowadzących postępowanie.
• art. 152 Ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (dalej: kc) – właściciele gruntów sąsiadujących obowiązani są do współdziałania przy rozgraniczeniu gruntów oraz przy utrzymywaniu stałych znaków granicznych; koszty rozgraniczenia oraz koszty urządzenia i utrzymywania stałych znaków granicznych ponoszą po połowie.

Czy koszty postępowania rozgraniczeniowego są dzielone po równo?

Zasadność stosowania powyższych przepisów potwierdzono w Uchwale Składu Siedmiu Sędziów Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 11 grudnia 2006 r. sygn. akt I OPS 5/06. Sąd w uchwale potwierdził, że organ administracji publicznej, orzekając o kosztach postępowania rozgraniczeniowego na podstawie art. 262 § 1 pkt 2 kpa, może obciążyć kosztami rozgraniczenia nieruchomości strony będące właścicielami sąsiadujących nieruchomości (art. 153 kc), a nie tylko stronę, która żądała wszczęcia postępowania.

Pogląd wyrażony w uchwale jest obecnie jednolicie podzielany w orzecznictwie sądów administracyjnych. Czy oznacza to, że koszty postępowania są dzielone po równo? Jak pokazuje praktyka, bywa to działaniem standardowym. Taki stan rzeczy wzbudza w orzecznictwie szereg wątpliwości, ponieważ – jak wskazują sądy – konieczne jest zawsze uwzględnienie szerszego kontekstu.

Jak zauważono w Wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku z dnia 20 czerwca 2023 r. sygn. akt II SA/Bk 301/23, równe dzielenie jest uzasadnione w przypadku istnienia sporu. Natomiast, gdy istnieją podstawy do stwierdzenia, że nie ma potrzeby wnioskować o rozgraniczenie (np. istnieje ostateczna decyzja o rozgraniczeniu), a dana strona przy niezmienionym stanie faktycznym o to wnioskuje, to brak jest podstaw do obciążenia kosztami pozostałych stron postępowania. Jak wskazał WSA w Białymstoku, takie działanie wnioskodawcy można zakwalifikować jako rodzaj pieniactwa, usprawiedliwiający obciążenie kosztami postępowania w całości – inicjatora postępowania rozgraniczeniowego.

Analogiczne stanowisko wyrażono w Wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 26 marca 2024 r. sygn. akt III SA/Kr 1481/23. Sąd wskazał, że ww. uchwała NSA ma zastosowanie tylko do przypadków prawidłowo wszczętego postępowania rozgraniczeniowego. (…) Konieczne jest więc istnienie sporu co do granicy lub brak jej ustalenia. Należy bowiem podkreślić, że na postanowienie o wszczęciu postępowania rozgraniczeniowego nie przysługuje zażalenie i dlatego strona, która nie wnosiła o jego przeprowadzenie musi zostać zabezpieczona przed jego dokonaniem wbrew przepisom prawa na wniosek sąsiada.

WSA w Krakowie zwrócił uwagę, że w przypadkach, gdy przebieg granicy jest tylko potwierdzany (nie budzi de facto zastrzeżeń), to mechaniczne dzielenie kosztów po równo wzbudza uzasadnione wątpliwości. Jak wskazał sąd, rozstrzyganie kwestii kosztów postępowania musi opierać się zawsze na analizie stanu faktycznego sprawy oraz zgromadzonego w jej ramach materiału dowodowego. Decyzja, w zakresie tych kosztów, powinna uwzględniać merytoryczne rozstrzygnięcie. Podejmując decyzję w tej kwestii, organ musi ocenić, czy zachowanie i działania stron, a także okoliczności sprawy, uzasadniają obciążenie kosztami jednej strony, pozostałych stron, czy też ich podział, a jeśli tak, to w jakich proporcjach.

Koszty rozgraniczenia nieruchomości – podsumowanie

Zgodnie z orzecznictwem, określenie kosztów postępowania rozgraniczeniowego wymaga indywidualnego podejścia i wnikliwej analizy stanu faktycznego oraz zgromadzonego materiału dowodowego. Jak podkreślono w przywołanych wyrokach, mechaniczne dzielenie kosztów po równo między strony jest błędem. Organy rozpatrujące powinny zawsze brać pod uwagę, czy działania inicjatora postępowania oraz okoliczności towarzyszące sprawie uzasadniają:

• rozłożenie kosztów równo między strony, 
• obciążenie kosztami w całości jedną stronę, 
• zastosowanie innego podziału kosztów.

W przypadku gdy koszty rozgraniczenia są znaczne, a pojawiają się wątpliwości odnośnie wskazanego w decyzji podziału, zalecane może być zasięgnięcie porady prawnej. Specjalista oceni, czy istnieją podstawy do zakwestionowania naliczonej kwoty.

Źródła:

• Ustawa z dnia 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne

• Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego

• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny

• Uchwała Składu Siedmiu Sędziów Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 11 grudnia 2006 r. sygn. akt I OPS 5/06

• Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku z dnia 20 czerwca 2023 r. sygn. akt II SA/Bk 301/23

• Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 26 marca 2024 r. sygn. akt III SA/Kr 1481/23