Rozbiórka budynku niemożliwa bez zgody właścicieli lokali – ważna uchwała Sądu Najwyższego

• Fakty sprawdzone
  Nasze artykuły są oparte o przepisy prawa, orzecznictwo sądów oraz doświadczenie kancelarii.

Czy sąd może rozstrzygnąć o zgodzie na rozbiórkę budynku na podstawie art. 199 kc, jeżeli niektórzy właściciele lokali nie wyrażają na to zgody? Omawiamy też sytuację, w której rozbiórce ulega jedynie część budynku. Paradoksalnie może to nie być dla właścicieli nienaruszonego lokalu sytuacja korzystna.

Omawiany w tym artykule spór wynikł z następującej sytuacji: w budynku z dwoma wyodrębnionymi lokalami jeden właściciel chciał rozbiórki całego budynku (ze względu na fatalny stan techniczny i koszty ewentualnego remontu), a właściciele drugiego lokalu woleli remont. W wyniku sporu właściciel chcący rozbiórki wniósł do sądu o zgodę na czynność przekraczającą zwykły zarząd w trybie art. 199 kodeksu cywilnego (dalej kc). Przywołany przepis ma następującą treść: Do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

Sąd Rejonowy w Ełku nie wyraził zgody na rozbiórkę całego budynku, oddalając wniosek. Sąd ustalił, że koszty rozbiórki obiektu oraz wykonania koniecznych prac remontowych kształtują się na zbliżonym poziomie. Ustalono również, że technicznie dałoby się przeprowadzić częściową rozbiórkę, bez ingerencji w lokal będący własnością małżonków.

Decydujące znaczenie miał jednak sprzeciw tych właścicieli. Sąd uznał ich stanowisko za zasadne i przyjął, że planowana rozbiórka nie służy interesowi wszystkich współwłaścicieli. W ocenie sądu celem wnioskodawcy było doprowadzenie do wygaśnięcia odrębnej własności lokalu małżonków, a następnie uzyskanie możliwości decydowania o sposobie wykorzystania całej nieruchomości.

Wniesiono apelację do Sądu Okręgowego w Suwałkach, który powziął wątpliwości, dlatego skierował do Sądu Najwyższego (SN) pytanie prawne o następującej treści: Czy sąd w trybie art. 199 kodeksu cywilnego może udzielić zgody na rozebranie budynku, w którym ustanowione są odrębne własności lokali, jeżeli stosownie do art. 3 ust. 1 zdanie 2 ustawy o własności lokali współwłasność ma charakter przymusowy i nie można żądać zniesienia współwłasności, dopóki trwa odrębna własność lokali?

Rozbiórka bez zgody właścicieli – co rozstrzygnął Sąd Najwyższy?

11 lutego 2026 r. Sąd Najwyższy podjął uchwałę o jednoznacznej treści (sygn. akt III CZP 31/25): Na podstawie art. 199 kc nie można udzielić zgody na rozebranie budynku, w którym ustanowiono odrębną własność lokali.

Oznacza to, że na podstawie art. 199 kc nie da się przeforsować rozbiórki całego budynku wbrew sprzeciwowi choćby jednego właściciela wyodrębnionego lokalu. 

Rozbiórka jednego z dwóch lokali – nieoczywiste skutki prawne

Na pierwszy rzut oka może się wydawać, że pewnym rozwiązaniem sytuacji byłaby rozbiórka tylko jednego lokalu, z pozostawieniem drugiego. Tym bardziej że Sąd Rejonowy w Ełku przyznał, że istnieje taka możliwość. Jednak pojawia się tu nieoczywisty skutek prawny. Jak wynika ze stanowiska wyrażonego w uchwale SN z 16 maja 2019 r. (III CZP 1/19), ewentualne zburzenie jednego z dwóch wyodrębnionych lokali powoduje ustanie odrębnej własności drugiego lokalu, a dotychczasowe udziały związane z lokalami przekształcają się w udziały we współwłasności gruntu zabudowanego budynkiem.

Powyższa sytuacja nie byłaby zatem korzystna dla właściciela „ocalałego” lokalu. W jej efekcie właściciel lokalu, którego fizycznie nie zburzono, traci bowiem wyłączną własność swojego mienia.

Co z omawianej sprawy wynika w praktyce dla właścicieli lokali?

Z omówionej w artykule sprawy można wysnuć następujące wnioski:

• Brak zgody wszystkich właścicieli lokali co do zasady uniemożliwia uzyskanie sądowej zgody na rozbiórkę całego budynku w trybie art. 199 kc.
• Częściowa rozbiórka budynku nie zawsze rozwiązuje spór — może prowadzić do istotnych konsekwencji dla statusu prawnego drugiego lokalu.
• W tego rodzaju sprawach trzeba oceniać nie tylko stan techniczny budynku i opłacalność remontu, lecz także skutki dla praw poszczególnych właścicieli.

Z powyższych względów przed wszczęciem sporu sądowego, a tym bardziej przed udzieleniem zgody na rozbiórkę swojego lokalu, warto skorzystać z porady prawnej. Analiza konkretnego stanu faktycznego i prawnego pozwala lepiej ocenić dostępne scenariusze działania. W praktyce pomoc prawnika ułatwi wybór rozwiązania, które ograniczy dalszy konflikt między właścicielami i zmniejszy ewentualne ryzyko niekorzystnych skutków majątkowych.