Przeniesienie prawa własności a opłata adiacencka z tytułu budowy infrastruktury technicznej

Właściciel nieruchomości zobowiązany jest w niektórych przypadkach do uiszczenia tzw. opłaty adiacenckiej. Co jednak, gdy pomiędzy powstaniem obowiązku a ustaleniem opłaty nieruchomość zmieni właściciela? Orzecznictwo w kwestii, kto wtedy powinien opłacić daninę, pozostaje niejednolite.

Opłata adiacencka – czym jest i kto ją ponosi?

Zgodnie z prawem, właściciele nieruchomości ponoszą koszty budowy infrastruktury technicznej poprzez uiszczanie na rzecz gminy tzw. opłaty adiacenckiej (więcej na ten temat przeczytasz w artykule: Opłata adiacencka – co to jest?). Przepis ten dotyczy również użytkowników wieczystych nieruchomości gruntowych, którzy na podstawie odrębnych przepisów nie mają obowiązku wnoszenia opłat rocznych za użytkowanie wieczyste lub wnieśli, za zgodą właściwego organu, jednorazowo opłaty roczne za cały okres użytkowania wieczystego (art. 144 ust. 1-2 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, dalej: ugn).

Powyższa wymagalność powstaje po stworzeniu warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo po stworzeniu warunków do korzystania z wybudowanej drogi (art. 145 ust. 1 ugn). Należy przy tym zaznaczyć, że wójt, burmistrz albo prezydent miasta ma na wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej 3 lata od dnia zaistnienia obowiązku, jeżeli w dniu stworzenia tych warunków obowiązywała uchwała rady gminy o wysokości opłaty adiacenckiej (art. 145 ust. 2 ugn). 

Co jednak, gdy nieruchomość w międzyczasie zmieni właściciela? Ustalenie osoby właściwej do uiszczenia opłaty jest istotne, ponieważ wysokość należności może wynieść nawet 50% różnicy między wartością, jaką nieruchomość miała przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej, a wartością, jaką nieruchomość ma po ich wybudowaniu (art. 146 ust. 2 ugn). W wielu sytuacjach może być to zatem dość znaczna kwota.

Opłatę adiacencką uiszcza osoba, która jest właścicielem nieruchomości w momencie ustalenia opłaty

W myśl pierwszego stanowiska, osobą zobowiązaną do poniesienia opłaty adiacenckiej jest osoba będąca właścicielem (użytkownikiem wieczystym) w momencie ustalenia wysokości daniny. Jak argumentował Naczelny Sąd Administracyjny, ponieważ opłatę adiacencką ustala się w drodze decyzji (art. 145 ust. 1 ugn), to data jej wydania decyduje, kto jest stroną postępowania. Ma być nią aktualny właściciel nieruchomości (Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 16 stycznia 2002 r. sygn. akt I SA 1433/00).

W Wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 12 września 2007 r. sygn. akt I SA/Wa 887/07 podkreślono kluczową wagę aktualnych zapisów notarialnych: tylko właściciele nieruchomości (użytkownicy wieczyści) uczestniczą w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej i tylko na powyższe podmioty istnieje możliwość nałożenia takiego obowiązku. Ustalenie podmiotów, którym przysługuje prawo własności określonej nieruchomości, może nastąpić wyłącznie na podstawie aktualnego wpisu w księgach wieczystych.

Opłatę adiacencką uiszcza osoba, która była właścicielem w momencie stworzenia warunków do korzystania z urządzeń infrastruktury

Odmienna linia orzecznicza wskazuje, że obowiązek uiszczenia opłaty adicenckiej powinien dotyczyć wyłącznie osoby, która zyskała korzyść ekonomiczną w wyniku wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego budową infrastruktury. W myśl tego poglądu nieuzasadnione – ponieważ „niesprawiedliwe” – jest obciążanie tą opłatą kolejnych nabywców. 

Jak wskazano w Wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 22 lutego 2010 r. sygn. akt I OSK 617/09: w chwili nabycia nieruchomość posiada już lepsze walory użytkowe, które determinują wysokość ceny nabycia w przypadku umowy sprzedaży, dlatego zbywca uzyskuje możliwość sprzedaży nieruchomości za cenę odzwierciedlającą jej wartość z ulepszeniem wynikającym ze stworzenia warunków podłączenia do urządzenia infrastruktury technicznej.

Dodatkowo, jak zwrócono uwagę w Wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 9 września 2010 r. sygn. akt I OSK 1063/10, zobowiązywanie nabywcy nieruchomości do uiszczenia opłaty adiacenckiej w przypadku, gdy nieruchomość po stworzeniu warunków podłączenia do urządzenia została zbyta w drodze umowy sprzedaży, oznaczałoby ponoszenie przez tego nabywcę opłaty za zwiększenie użyteczności nieruchomości, co już raz mogło znaleźć odzwierciedlenie w zapłaconej przez niego cenie nabycia nieruchomości od poprzednika prawnego. Wykładnia art. 144 ust. 1 ugn musi jednak wykluczać samą nawet dopuszczalność zaistnienia sytuacji, w której nabywca nieruchomości – raz zapłaciwszy w cenie nabycia nieruchomości za jej walory użytkowe wynikające ze stworzenia warunków podłączenia do urządzenia infrastruktury technicznej – miałby kolejny raz ponieść koszty stworzenia tych warunków poprzez uiszczenie opłaty adiacenckiej.

Opłata adiacencka a nieodpłatne zbycie nieruchomości

Prawo własności nieruchomości może zostać przeniesione zarówno odpłatnie (sprzedaż), jak i nieodpłatnie (np. poprzez spadkobranie czy darowiznę). W tym drugim przypadku trudno wskazać w sposób jednoznaczny, kto poniósł „korzyść ekonomiczną” z tytułu podłączenia nieruchomości do urządzeń infrastruktury technicznej. Taka argumentacja wydaje się zatem nie mieć zastosowania, zwłaszcza, jeśli od momentu zaistnienia obowiązku do chwili nieodpłatnego zbycia (i dalej – zakończenia postępowania administracyjnego) upłynęło kilka lat. Zajmujące się tą kwestią sądy nie wypracowały jednolitej linii orzeczniczej, wskazując przy tym na różnorodne aspekty omawianego zagadnienia.

Ja podkreślono w Wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 18 kwietnia 2018 r. sygn. akt II SA/Gd 44/18, obowiązek uiszczenia opłaty adiacenckiej powinien przechodzić na kolejny podmiot, ponieważ obowiązek jej ustalenia ma tzw. charakter prawnorzeczowy. Dlatego też spadkobiercy, nabywając nieruchomość w wyniku sukcesji pod tytułem ogólnym, „wchodzą” w nią w zastępstwie poprzedniego właściciela.

Zgoła odmienny pogląd wyraził natomiast Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu, argumentując w Wyroku z dnia 11 stycznia 2017 r. sygn. akt IV SA/Po 574/16, że brak jest podstaw do zobowiązywania do wniesienia opłaty adiacenckiej spadkobierców właściciela nieruchomości z dnia stworzenia warunków do korzystania z wybudowanych urządzeń infrastruktury technicznej, gdyż do spadku nie należą majątkowe prawa i obowiązki o charakterze publicznoprawnym.

Przeniesienie prawa własności a opłata adiacencka z tytułu budowy infrastruktury technicznej – podsumowanie

Właściciele nieruchomości są zobowiązani do uiszczenia opłaty adiacenckiej, gdy na skutek budowy infrastruktury technicznej wzrasta wartość ich nieruchomości i jednocześnie obowiązuje uchwała gminy o opłacie adicenckiej. Problem może pojawić się, gdy między powstaniem obowiązku a ustaleniem opłaty nieruchomość zmienia właściciela.

Zgodnie z jednym stanowiskiem, obowiązek uiszczenia opłaty adiacenckiej spoczywa na osobie będącej właścicielem nieruchomości w momencie ustalenia opłaty. Inna linia orzecznicza wskazuje, że opłatę powinien ponosić ten, kto uzyskał korzyść ekonomiczną w wyniku wzrostu wartości nieruchomości, co miałoby wykluczać obciążenie kolejnych nabywców. Dodatkowo, przeniesienie prawa własności nieruchomości może nastąpić zarówno odpłatnie, jak i nieodpłatnie, co jeszcze bardziej komplikuje sytuację, zwłaszcza w przypadku spadkobrania.

Warto przy tym nadmienić, że w omawianym okresie – od powstania obowiązku do wydania decyzji o opłacie – do przeniesienia prawa własności może dojść wielokrotnie, w tym odpłatnie i nieodpłatnie. Problem pozostaje de facto nierozwiązany i wymaga od sądu każdorazowej, dogłębnej analizy konkretnego przypadku.

Źródła:

• Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami

• Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 16 stycznia 2002 r. sygn. akt I SA 1433/00

• Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 12 września 2007 r. sygn. akt I SA/Wa 887/07

• Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 22 lutego 2010 r. sygn. akt I OSK 617/09

• Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 18 kwietnia 2018 r. sygn. akt II SA/Gd 44/18

• Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 9 września 2010 r. sygn. akt I OSK 1063/10

• Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 18 kwietnia 2018 r. sygn. akt II SA/Gd 44/18

• Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 11 stycznia 2017 r. sygn. akt IV SA/Po 574/16