Pozorna kontynuacja robót budowlanych – wyrok NSA

• Fakty sprawdzone
  Nasze artykuły są oparte o przepisy prawa, orzecznictwo sądów oraz doświadczenie kancelarii.

Jeśli budowa zostaje przerwana na dłuższy czas, pozwolenie na budowę wygasa. Co ważne, organ nie musi poprzestawać na samych wpisach w dzienniku budowy — może sprawdzić, czy odpowiadają one stanowi faktycznemu, a podejmowane prace nie są jedynie symulacją kontynuowania budowy.

Kiedy pozwolenie na budowę wygasa?

Przepisy Prawa budowlanego mówią jasno, że decyzja o pozwoleniu na budowę (do budowy zalicza się też: odbudowę, rozbudowę, nadbudowę) wygasa w dwóch następujących przypadkach:

• jeżeli budowa nie została rozpoczęta przed upływem 3 lat od dnia, w którym decyzja ta stała się ostateczna,
• budowa została przerwana na czas dłuższy niż 3 lata.

W praktyce najwięcej sporów dotyczy drugiej sytuacji: co to znaczy „przerwa”, i czy drobne prace na terenie inwestycji mogą przerwać bieg 3-letniego terminu.

Pozorna kontynuacja robót budowlanych – kiedy ma miejsce?

Dość często inwestor w trakcie prac staje przed problemami finansowymi. Skutkiem bywa wstrzymanie robót. Żeby nie doprowadzić do wygaśnięcia pozwolenia, część inwestorów próbuje podtrzymać budowę pod względem formalnym, np.:

• dokonując wpisów w dzienniku budowy, które nie odpowiadają rzeczywistym czynnościom;
• wpisując czynności porządkowe, pomiarowe albo okołobudowlane, bez realnego związku z postępem robót (np. nasadzenia roślin na działce, koszenie trawy, drobne zabezpieczenia).

W takich sytuacjach trzeba mieć świadomość, że organ nadzoru (a w razie sporu – sąd) spojrzy nie na sam fakt istnienia wpisu, tylko na to, czy wpis odzwierciedla realne prowadzenie robót objętych pozwoleniem i czy w terenie widać postęp prac.

Pozorna kontynuacja robót budowlanych – wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego

To podejście dobrze pokazuje wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego (NSA) z 2 grudnia 2016 r. (sygn. akt II OSK 564/15). Sprawa dotyczyła budowy zespołu domów w zabudowie szeregowej. Na działce wykonano fundamenty ze zbrojeniem, ale później inwestycja stanęła.

W dzienniku budowy przez kolejne 3 lata pojawiały się wpisy, m.in. o:

• potwierdzeniu wykonania fundamentów,
• nasadzeniu krzewów,
• wytyczeniu osi budynku,
• pracach porządkowych i naprawie ogrodzenia.

Problem polegał na tym, że kontrole (i dokumentacja fotograficzna) wykazały, że przez lata nie wykonano żadnych kolejnych etapów. W terenie wciąż pozostawał ten sam stan zaawansowania robót (fundamenty), a prace porządkowe i nasadzenia nie miały związku z budową. Organ kontroli budowlanej uznał więc, że od zakończenia ostatnich robót budowlanych upłynęły więcej niż 3 lata, a wpisy nie potwierdzały faktycznej kontynuacji inwestycji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu (sygn. akt IV SA/Po 838/14), a następnie NSA podtrzymały takie stanowisko. W praktyce z tego wyroku wynikają 3 proste wnioski:

• Nie wystarczy mieć wpisy w dzienniku budowy.
• Jeżeli opisują one czynności, które nie oznaczają realnego prowadzenia robót objętych pozwoleniem, mogą zostać ocenione jako pozorne.
• Liczy się faktyczny postęp robót.

Jeśli przerwa w budowie trwa ponad 3 lata, pozwolenie na budowę wygasa z mocy prawa. Wpisy w dzienniku budowy nie załatwiają sprawy, jeżeli nie idzie za nimi realny postęp robót. Wyrok NSA wskazuje wprost, że nasadzenia, porządki czy „odświeżanie” placu budowy mogą zostać uznane za działania pozorne i nie uratują pozwolenia.

Przerwanie robót a pozwolenie na inne roboty budowlane niż budowa

Omawiana sytuacja dotyczy wyłącznie robót wymagających pozwolenia na budowę (w tym odbudowę, rozbudowę, nadbudowę). W przypadku pozwoleń dotyczących innych robót budowlanych (rozbiórki, przebudowy, montażu, remontu) stosuje się odmienne zasady, co omawiamy w artykule:

• Termin wygaśnięcia pozwolenia na rozbiórkę i inne roboty budowlane