Odszkodowanie za słupy energetyczne na działce – jak je uzyskać?

• Fakty sprawdzone
  Nasze artykuły są oparte o przepisy prawa, orzecznictwo sądów oraz doświadczenie kancelarii.

Zdarza się, że na prywatnych działkach znajdują się słupy energetyczne albo inne urządzenia przesyłowe, takie jak wodociągi czy gazociągi. Właścicielom nieruchomości przysługuje z tego tytułu m.in. wynagrodzenie albo odszkodowanie. Do niedawna dochodzenie roszczeń w odniesieniu do instalacji istniejących od wielu lat było utrudnione. Przedsiębiorstwa przesyłowe powoływały się na tzw. zasiedzenie służebności, co prowadziło do wygaśnięcia roszczeń. Wyrok Trybunału Konstytucyjnego zakwestionował dopuszczalność takich praktyk. Otwiera to drogę do dochodzenia pieniędzy za doznaną szkodę.

Czy można uzyskać odszkodowanie za słupy energetyczne?

Właściciel działki może dochodzić pieniędzy od przedsiębiorstwa przesyłowego, jeżeli na nieruchomości znajdują się słupy energetyczne, linie albo inne urządzenia i nie ma ku temu należycie uregulowanej podstawy prawnej. W praktyce pod hasłem „odszkodowanie” mieszczą się jednak różne roszczenia. Najczęściej chodzi nie o klasyczne odszkodowanie, lecz o wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu albo wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z gruntu. Kodeks cywilny przewiduje też ochronę właściciela wtedy, gdy jego własność jest naruszana, choć nie został on całkowicie pozbawiony władztwa nad nieruchomością.

To ważne rozróżnienie, bo wiele osób intuicyjnie mówi o „odszkodowaniu za słup”, podczas gdy z punktu widzenia prawa kluczowe bywa ustalenie, jakiego dokładnie świadczenia można żądać. Jeżeli przedsiębiorca odmawia zawarcia umowy, właściciel może wystąpić o ustanowienie służebności przesyłu za odpowiednim wynagrodzeniem. Jeżeli zaś firma korzystała z gruntu bez tytułu prawnego, pojawia się także roszczenie za bezumowne korzystanie z cudzej nieruchomości.

Wysokość należnej kwoty zależy od konkretnego stanu faktycznego. Znaczenie ma nie tylko to, ile miejsca zajmuje sam słup, ale również to, czy przez przebieg linii właściciel nie może swobodnie zabudować działki, nasadzać drzew, prowadzić określonej działalności albo korzystać z gruntu w dotychczasowy sposób. Im większa ingerencja w prawo własności, tym silniejsza podstawa do dochodzenia wyższego świadczenia.

Służebność przesyłu – czym jest?

Służebność przesyłu to ograniczone prawo rzeczowe, które pozwala przedsiębiorcy korzystać z cudzej nieruchomości w zakresie potrzebnym do eksploatacji urządzeń przesyłowych, takich jak linie energetyczne, gazociągi, wodociągi czy kanalizacja. Nie oznacza ona przejęcia własności działki przez firmę. Właściciel nadal pozostaje właścicielem gruntu, ale następuje ograniczenie prawa własności. W efekcie musi on znosić określony sposób korzystania z nieruchomości przez przedsiębiorcę.

W praktyce służebność przesyłu obejmuje zwykle prawo wejścia na nieruchomość, prowadzenia napraw, konserwacji, modernizacji czy usuwania awarii. Taki stan prawny może zostać uregulowany dobrowolnie – w drodze umowy – albo przez sąd, gdy strony nie potrafią dojść do porozumienia. Co istotne, właściciel nie musi godzić się na nieodpłatne obciążenie swojej nieruchomości. Ustawa wprost mówi o „odpowiednim wynagrodzeniu”.

Z punktu widzenia właściciela najważniejsze jest to, że służebność przesyłu porządkuje relacje na przyszłość. Nie zastępuje jednak automatycznie rozliczeń za wcześniejsze lata, jeżeli urządzenia znajdowały się na działce bez umowy albo bez innego skutecznego tytułu prawnego. Dlatego w wielu sprawach trzeba rozdzielić dwa tematy: uregulowanie stanu prawnego na przyszłość oraz rozliczenie przeszłego korzystania z gruntu.

Zasiedzenie służebności – przełomowy wyrok Trybunału Konstytucyjnego sygn. akt P 10/16

Przez lata jednym z głównych argumentów przedsiębiorstw przesyłowych był zarzut zasiedzenia. Zasiedzenie to w uproszczeniu sposób nabycia określonego prawa wskutek długotrwałego wykonywania go przez odpowiednio długi czas – w przypadku praw do nieruchomości przez 20 lat (dobra wiara) lub 30 lat (zła wiara). W praktyce firmy przesyłowe twierdziły, że skoro od wielu lat korzystają z cudzej nieruchomości w związku z przebiegiem linii, słupów czy innych urządzeń, to nabyły już prawo do takiego korzystania i właściciel nie może skutecznie domagać się zapłaty. Problem polegał jednak na tym, że przez długi czas (do 3 sierpnia 2008 r.) w polskim prawie nie istniało pojęcie służebności przesyłu. Powstawało więc zasadnicze pytanie: jak można było zasiedzieć coś, czego nie przewidywały przepisy ustawy?

W wyroku z 2 grudnia 2025 r., w sprawie P 10/16, Trybunał Konstytucyjny (TK) zakwestionował właśnie takie podejście. Uznał za niezgodne z Konstytucją Rzeczpospolitej Polskiej rozumienie przepisów, które pozwalało przedsiębiorcy albo Skarbowi Państwa nabywać przez zasiedzenie – jeszcze przed wprowadzeniem do Kodeksu cywilnego służebności przesyłu – służebność gruntową odpowiadającą jej treścią (czyli nie na podstawie ustawy, ale w drodze analogii). 

W myśl wyroku TK przedsiębiorstwo nie może skutecznie powoływać się na zasiedzenie służebności odpowiadającej treścią służebności przesyłu za okres sprzed 3 sierpnia 2008 r. Nie wyłącza to jednak możliwości zasiedzenia służebności przesyłu po tej dacie; w zależności od dobrej albo złej wiary najwcześniejsze terminy to odpowiednio 3 sierpnia 2028 r. albo 3 sierpnia 2038 r.

Dla właścicieli nieruchomości to bardzo ważna zmiana. Oznacza bowiem, że sam upływ czasu i wieloletnie istnienie urządzeń na działce nie powinny już automatycznie zamykać drogi do dochodzenia roszczeń.

Roszczenie odszkodowawcze – dlaczego kluczowa jest porada prawna?

Sprawy dotyczące słupów energetycznych bardzo rzadko są tak proste, jak mogłoby się wydawać na pierwszy rzut oka. Zwykle trzeba ustalić, kto jest następcą prawnym dawnego zakładu energetycznego, czy kiedykolwiek wydano decyzję administracyjną ograniczającą sposób korzystania z nieruchomości, czy istnieje umowa zawarta z poprzednim właścicielem oraz jakie roszczenia są realne w danym stanie faktycznym. Sam wyrok TK nie rozwiązuje tych problemów.

Dobry pełnomocnik potrafi ocenić, czy w konkretnej sprawie lepiej iść w kierunku negocjacji, wniosku o ustanowienie służebności przesyłu, pozwu o zapłatę odszkodowania lub wykupu gruntu, czy może połączyć kilka działań. Równie ważne jest prawidłowe sformułowanie żądania, ponieważ to przekłada się na wysokość odszkodowania. Inaczej oblicza się wynagrodzenie za ustanowienie służebności, inaczej rozlicza się bezumowne korzystanie z gruntu, a jeszcze inaczej dochodzi się naprawienia konkretnej szkody związanej z obniżeniem wartości nieruchomości. Błąd na tym etapie może oznaczać stratę czasu albo zaniżenie dochodzonej kwoty.

Więcej na temat roszczeń związanych z sieciami przesyłowymi można przeczytać w artykule:

• Odszkodowanie za ograniczenia w korzystaniu oraz żądanie wykupu nieruchomości zajętej pod urządzenia przesyłowe

Jakich przypadków nie obejmuje wyrok Trybunału Konstytucyjnego?

Należy podkreślić, że wyrok P 10/16 nie oznacza, że każda obecność urządzeń przesyłowych na prywatnym gruncie jest od razu bezprawna. Sam Trybunał badał sytuację, w której powoływano się na zasiedzenie służebności przesyłu przy jednoczesnym braku decyzji wydanej na podstawie dawnych przepisów wywłaszczeniowych lub przepisów o gospodarce nieruchomościami. 

Powoływanie się na ten wyrok nie będzie mieć więc sensu, jeżeli przedsiębiorstwo energetyczne dysponuje innym skutecznym tytułem, na przykład umową albo odpowiednią decyzją administracyjną.