Od czego zależy cena nieruchomości

Przez ostatnie lata ceny nieruchomości nieustannie rosły. Obecne spowolnienie tego trendu spowodowane jest ograniczeniem dostępu do kredytów hipotecznych, a przez to zmniejszonym popytem. Przeczytaj nasz artykuł i dowiedz się, od czego zależą ceny nieruchomości.

Ceny nieruchomości w Polsce

Przez kilka ostatnich lat ceny nieruchomości w Polsce szybko rosły. Przyczyniły się do tego zarówno dobra koniunktura, czyli stały wzrost realnych wynagrodzeń przy niespotykanie niskim bezrobociu, jak i wyjątkowo tani pieniądz. Polityka utrzymywania niskich stóp procentowych skutkowała bardzo dobrą dostępnością kredytów hipotecznych, na które mogli sobie pozwolić nawet średnio zarabiający. Popyt na mieszkania stymulował również niedostatek innych – bezpiecznych – form lokowania kapitału (np. na lokatach).

Wywołany wysoką inflacją wzrost stóp procentowych spowodował zapaść na rynku kredytów hipotecznych. W całym 2022 r. udzielono ich o 50,75% mniej niż w 2021 r. (Raport AMRON-SARFiN. Ogólnopolski raport o kredytach mieszkaniowych i cenach transakcyjnych nieruchomości 4 / 2022, dalej: raport). W efekcie na rynku widać spowolnienie wzrostu cen nieruchomości.

Jak sytuacja wygląda w największych miastach? Średnia cena transakcyjna za 1 m kw. mieszkania na koniec 2022 r. w porównaniu do końca 2021 r. najbardziej wzrosła we Wrocławiu – o 6,68%. W Krakowie wzrost wyniósł 3,90%, Łodzi – 1,75%, Warszawie – 1,18%, Gdańsku – 0,04%, natomiast w Poznaniu ceny spadły o 0,38% (raport).

Ceny nieruchomości – prognozy

Najprawdopodobniej w najbliższych kwartałach ceny nominalne nieruchomości utrzymają się na dość podobnym poziomie lub wzrosną. Wiele przy tym zależeć będzie od czynników gospodarczych, w tym koniunktury na rynku pracy, a także działań Rady Polityki Pieniężnej, od której decyzji zależy wysokość stóp procentowych. Nie bez znaczenia będzie również polityka polskiego rządu, który zamierza stymulować popyt przez państwowe dopłaty do kredytów mieszkaniowych.

W przypadku utrzymania się niskiego bezrobocia i spadku inflacji, polityka kredytowa może zostać ponownie mocno poluzowana, a to doprowadzi do dalszych wzrostów cen. Powoli widać tego sygnały, ponieważ Komisja Nadzoru Finansowego (KNF) złagodziła pod koniec lutego 2023 r. rekomendacje bufora bezpieczeństwa dla kredytów hipotecznych o stałym i czasowo stałym oprocentowaniu, przez co ich dostępność wzrosła. Podobnie może stać się, jeżeli wejdzie w życie rządowy projekt dopłat do kredytów „Bezpieczny kredyt 2%”, zgodnie z którym w rynek nieruchomości w ciągu 10 lat ma zostać wpompowanych z budżetu państwa aż 16 mld zł (Projekt ustawy z dnia 21 stycznia 2023 r. o pomocy państwa w oszczędzaniu na cele mieszkaniowe).

Spadek popytu na nowe mieszkania przy rosnących kosztach materiałów budowlanych, robocizny oraz energii ograniczył aktywność deweloperów. W 2022 r. rozpoczęto budowę o 27,8% mniej mieszkań niż miało to miejsce rok wcześniej (Budownictwo w 2022 roku, raport Głównego Urzędu Statystycznego). Mniejsza podaż w dłuższym terminie również może wpłynąć na wzrost cen nowych domów i mieszkań.

Spadek cen nieruchomości

Mocne obniżenie cen nieruchomości wydaje się obecnie bardzo mało prawdopodobne. Może ono nastąpić w przypadku nagłego pogorszenia się warunków gospodarczych, czyli wzrostu bezrobocia lub spadku dochodów społeczeństwa, przy jednoczesnym utrzymaniu przez bank centralny wysokich stóp procentowych.

Cenowe ruchy w dół mogą być jednak widoczne w segmencie najdroższych nieruchomości. Obecnie sporo firm deweloperskich sygnalizuje problemy z płynnością finansową. W efekcie na rynek może trafić wiele – także nieukończonych – domów w atrakcyjnych cenach. Również ceny mieszkań o największym metrażu, które rzadko bywają kupowane za gotówkę, mogą się w kolejnych miesiącach obniżyć, ponieważ znacząco spadł na nie popyt.

Co wpływa na ceny nieruchomości?

Ceny nieruchomości nawet bardzo zbliżonych do siebie lub położonych w jednej okolicy mogą znacznie od siebie odbiegać. Kluczowe są w takim przypadku oczekiwania i preferencje kupujących. Do najważniejszych czynników wpływających na ceny nieruchomości należą:

• Lokalizacja: ma ona największy wpływ na ceny nieruchomości. Najdroższe mieszkania, domy i działki są w dużych ośrodkach miejskich. Centra miast, a także osiedla o dogodnych warunkach komunikacyjnych, są preferowane przez mieszkańców ze względu na oszczędność czasu związaną z dojazdami do pracy/szkoły, a także łatwy dostęp do kultury i rozrywki. Nie bez znaczenia jest przy tym znajdująca się w danym miejscu infrastruktura – szkoły, placówki medyczne czy obiekty handlowe. Osiedla o dobrym dostępie do infrastruktury cieszą się dużą popularnością. Bardzo wysokie ceny można znaleźć również w miejscowościach typowo turystycznych. Ceny mieszkań z ładnym widokiem na morze potrafią przebić średnie stawki za m kw. w centrum stolicy.
• Bezpośrednie otoczenie nieruchomości: położenie mieszkania nieopodal ruchliwej drogi, torów kolejowych czy fabryki na pewno wpłynie na obniżenie jego wartości względem porównywalnego lokalu znajdującego się w lepszym sąsiedztwie. Znaczenie może mieć także opinia na temat danej dzielnicy/ulicy, a także dostępność udogodnień (np. parkingów).
• Stan techniczny i standard: czynnikami mocno wpływającym na cenę są bez wątpienia stan techniczny lokalu, jego wiek oraz standard wykończenia. Konieczność ponoszenia dodatkowych nakładów odstrasza wielu kupujących, dlatego lokale zaniedbane, w złym stanie technicznym są tańsze. Niższa cena uwzględnia wysokość nakładów, jakie trzeba ponieść, aby doprowadzić dane mieszkanie do odpowiednio wyższego standardu. Nowe mieszkania z rynku pierwotnego są również zwykle droższe od porównywalnych lokali z rynku wtórnego.
• Położenie w obrębie budynku: lokale znajdujące na parterze są zazwyczaj tańsze od położonych na wyższych kondygnacjach, co ma związek m.in. z podwyższonym hałasem, zmniejszonym bezpieczeństwem, potrzebą zachowania prywatności. Ta zasada nie odnosi się jednak do budynków z wysokimi parterami i bez windy, a także do nowych mieszkań z przypisanymi do nich ogródkami. Istotne dla wielu klientów jest także nasłonecznienie mieszkania oraz widok z okna.
• Funkcjonalność: kluczowymi kwestiami są również powierzchnia mieszkania, wielkość poszczególnych pomieszczeń i ich liczba, a także rozkład. Duże mieszkanie w kamienicy, ale o małej liczbie przejściowych pokoi i z toaletą położoną na ogólnodostępnym korytarzu będzie tańsze od mniejszego lokalu w podobnej lokalizacji, ale spełniającego nowoczesne standardy. Pożądanymi przez większość zainteresowanych kupnem mieszkania elementami są też np. balkon, piwnica, komórka lokatorska czy przynależne do lokalu miejsce parkingowe.

Trzeba przy tym zaznaczyć, że im mniejsze mieszkania, tym zwykle cena za metr kwadratowy powierzchni będzie większa. Dzieje się tak, ponieważ niewielkie lokale są obecnie chętniej kupowane przez klientów. Ostateczny koszt wybudowania odpowiednio mniejszego mieszkania, w przeliczeniu na metr kwadratowy powierzchni, też jest nieco większy.

Ceny nieruchomości w Polsce – podsumowanie

Duży popyt doprowadził w ostatnich latach do znacznego wzrostu cen nieruchomości. Ograniczenia w przyznawaniu kredytów hipotecznych zahamowały jednak ten proces i ceny w większości lokalizacji się ustabilizowały. Trend ten wydaje się być jednak chwilowy i najprawdopodobniej ceny mieszkań znowu będą rosły. Może tak się stać ze względu na powrót do luźniejszej polityki finansowej, mniejszą podaż nowych mieszkań czy rządowy program dopłat do kredytów, który zwiększy popyt.

Ceny nieruchomości zmieniają się w czasie, a ich wzrost zależy głównie od dostępności kredytów hipotecznych. Na cenę danej nieruchomości mają każdorazowo wpływ także inne zmienne, m.in. lokalizacja, ponieważ mieszkania, domy czy działki położone w atrakcyjnych miejscowościach nawet w trudniejszych czasach znajdują nabywców. Nie dziwi więc, że najdroższe nieruchomości znajdują się w Warszawie, Trójmieście, Krakowie i Wrocławiu. Ośrodki te stale zwiększają liczbę mieszkańców, ściągając do siebie ludzi wysokimi zarobkami, szerokimi możliwościami rozwoju zawodowego i osobistego, a także wyjątkowo dobrym dostępem do kultury oraz rozrywek. Wysokie ceny są również w miejscowościach turystycznych, nad morzem czy w górach, gdzie dodatkowo zwykle jest mniejsza podaż mieszkań, m.in. przez ograniczenia w wydawaniu pozwoleń na budowę.

Najtańsze nieruchomości można z kolei nabyć w małych miejscowościach, które są położone w regionach bez szczególnych walorów rekreacyjnych oraz w oddaleniu od dużych ośrodków miejskich. Cena transakcyjna nieruchomości w takiej lokalizacji może być obecnie kilkukrotnie mniejsza niż w położonej w bardziej atrakcyjnej dla klientów miejscowości.

Źródła:

• Raport AMRON-SARFiN. Ogólnopolski raport o kredytach mieszkaniowych i cenach transakcyjnych nieruchomości 4 / 2022
• Budownictwo w 2022 roku, raport Głównego Urzędu Statystycznego
• Projektu ustawy z dnia 21 stycznia 2023 r. o pomocy państwa w oszczędzaniu na cele mieszkaniowe