Miejsca doraźnego schronienia – nowe obowiązki dla deweloperów od 2026 r.

Od 2026 r. inwestorzy muszą uwzględnić w projektach przepisy dotyczące ochrony ludności. Wyjaśniamy, których obiektów dotyczy obowiązek przystosowania do miejsc doraźnego schronienia, jakie wymogi techniczne trzeba spełnić oraz w jaki sposób uzyskać na to wszystko dofinansowanie.

Ustawa z 5 grudnia 2024 r. o ochronie ludności i obronie cywilnej („ustawa schronowa”) wprowadza obowiązek projektowania kondygnacji podziemnych w budynkach użyteczności publicznej i budynkach mieszkalnych wielorodzinnych oraz garaży podziemnych w taki sposób, by dało się w nich zorganizować miejsca doraźnego schronienia (mds) — o ile w danym obiekcie nie przewidziano „pełnej” budowli ochronnej. Obowiązek ten dotyczy zamierzeń, dla których po 31 grudnia 2025 r.: złożono wniosek o pozwolenie na budowę (albo o zatwierdzenie projektu) lub dokonano skutecznego zgłoszenia. Nie dotyczy to przy tym wyłącznie budowy nowych obiektów, ale także przebudowy, montażu lub remontu starych obiektów w części, której dotyczy obowiązek adaptacji.

Do kategorii budowli ochronnych zaliczają się:

• Schron – zamknięta, hermetyczna część obiektu lub samodzielny obiekt, odizolowany od otoczenia, z kontrolowanym dostępem i urządzeniami filtrowentylacyjnymi (albo pochłaniaczami regeneracyjnymi). Zapewnia wysoki poziom ochrony, m.in. przed skażeniami, podmuchem, odłamkami.
• Ukrycie – obiekt lub część obiektu niehermetyczna (nie w pełni szczelna), zapewniająca ograniczoną ochronę przed skutkami zagrożeń (np. gazami, nadciśnieniem), ale niższą niż w przypadku schronu.

Miejsca doraźnego schronienia – co to?

Miejsca doraźnego schronienia to obiekty zbiorowej ochrony (inna kategoria niż schron czy ukrycie). Zalicza się do nich wydzielone części istniejących obiektów budowlanych lub wolnostojące obiekty przygotowane do tymczasowego schronienia ludności. Ustawa traktuje mds odrębnie od schronów i ukryć, a ich organizację oraz wymagania techniczne doprecyzowuje rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji (MSWiA) z 9 lipca 2025 r.

Kiedy powstaje obowiązek adaptacji?

W praktyce: jeżeli inwestycja ma kondygnację podziemną (lub jest to garaż podziemny) i nie zaprojektowano w niej budowli ochronnej, to trzeba przewidzieć możliwość zorganizowania mds. Dotyczy to nowych wniosków/zgłoszeń po 31 grudnia 2025 r. (czyli dla projektów „startujących” od 2026 r.). 

Metro, tunele i podziemne stacje kolejowe mają odrębne wymagania projektowe (ustawowe), uwzględniające możliwość adaptacji do MDS.

Wymagania stawiane mds – co wynika wprost z rozporządzenia MSWiA?

Rozporządzenie MSWiA z 9 lipca 2025 r. określa warunki organizowania mds i wymagania techniczne. Dla deweloperów kluczowe są m.in.:

• Kryteria lokalizacji i kwalifikacji obiektu do mds: organizuje się je w obiektach (lub ich częściach), które spełniają wymagania ustawowe i nie są przeznaczone do rozbiórki/przebudowy powodującej niespełnienie wymagań, są w odległości nie większej niż 500 m od miejsc stałego przebywania ludzi i zapewniają schronienie co najmniej 15 osobom. 
• Ewakuacja i drogi wyjścia: dla pomieszczeń zagłębionych co najmniej 1,5 m poniżej terenu / na kondygnacji podziemnej lub w garażu podziemnym: co najmniej jedno wyjście ewakuacyjne na każde rozpoczęte 200 osób oraz — gdy pojemność jest większa niż 30 osób — co najmniej jedno wyjście zapasowe na każde rozpoczęte 400 osób.
• Minimalne światło drzwi i dróg ewakuacyjnych: 0,8 m szerokości, 1,8 m wysokości, a szerokość dróg liczona proporcjonalnie – co najmniej 0,4 m/100 osób. Gdy wyjścia zapasowego nie da się umieścić poza strefą prognozowanego zagruzowania (liczoną jako 1/3 wysokości budynku od lica ściany), pojemność mds ogranicza się do 300 osób i zapewnia szczególne rozwiązania (m.in. dwie klatki lub klatkę + szyb awaryjny / alternatywne wyjście). 
• Odporność i osłona: mds musi zapewniać ochronę przed ostrzałem z broni małokalibrowej, odłamkami amunicji i wpadnięciem elementów bram/drzwi; okna i wejścia zabezpiecza się zgodnie z załącznikiem nr 3 (osłony/ drzwi/przedsionki ochronne). W garażu podziemnym strefę przebywania osób wyznacza się w odległości minimum 20 m od bramy i oznacza liniami (zielona – strefa osób; pomarańczowa – reszta). 
• Instalacje i wyposażenie: zapewnia się możliwość podłączenia/rozprowadzenia instalacji: woda, odprowadzanie/gromadzenie ścieków, wentylacja (utrzymanie przez co najmniej 48 h min. 18% O₂ i nie więcej niż 2% CO₂), zasilanie elektryczne, oświetlenie sztuczne min. 50 lx na podłodze, ogrzewanie, odwodnienie oraz odbiór komunikatów radiowych. 
  • Powyżej 200 osób – wymóg m.in. kanalizacji, pomieszczeń higieniczno-sanitarnych (min. 1 umywalka i 1 WC/75 osób, z możliwością ustępów suchych w proporcji nie większej niż 3:1 względem WC kanalizowanych), urządzeń do przygotowywania posiłków oraz odcięcia prądu i wody przy wejściu instalacji do mds. 
  • Do 200 osób – dopuszczalne wyłącznie ustępy suche (min. 1/50 osób). Zakaz instalacji gazowych w mds (wyjątek: możliwość ich odcięcia zaworami w obrębie mds). 

• Pojemność i powierzchnia: do pojemności wlicza się wyłącznie wolną, niezabudowaną powierzchnię o wysokości minimum 2 m (nie liczy się komórek lokatorskich, pomieszczeń technicznych/magazynowych z ograniczonym dostępem). Zapewnia się minimum: 1,5 m²/osobę, a dla osoby poruszającej się na wózku — 2 m²; liczbę miejsc dla osób z niepełnosprawnościami określa się adekwatnie do przewidywanych grup użytkowników. 

Po pozytywnej ocenie organu ochrony ludności przygotowuje się dokumentację rozwiązań niezbędnych do przystosowania mds. Po wydaniu nakazu przystosowania realizuje się m.in. usunięcie pojazdów i zbędnego wyposażenia, podpory wzmacniające stropy, zabezpieczenia otworów, oznakowanie mds i przygotowanie miejsc do siedzenia/odpoczynku/spania. 

Problemy praktyczne dla deweloperów w pigułce

• Koszt i kolizje funkcji – spełnienie wymagań (wentylacja na 48 h, oświetlenie, higiena, ewakuacja, osłony, parametry drzwi i dróg, strefa zagruzowania) będzie kosztowne i może konkurować z funkcją garażową czy magazynową. 
• Projekt „pod mds” tylko przy podziemiach – brak kondygnacji podziemnych wyłącza obowiązek adaptacji do mds, co w razie dużego wzrostu kosztów może zniechęcać do projektowania podziemi. Trzeba zaznaczyć, że nakłady pracy i dodatkowy czas potrzebny na stosowną adaptację mogą zniechęcać do realizacji inwestycji nawet przy pełnym jej dofinansowaniu.
• Higiena i dostępność – sanitariaty i minimalne metraże na osobę, a także wskazanie miejsc dla osób z niepełnosprawnościami, trzeba wkalkulować już na etapie koncepcji. Trudno przy tym orzec jak organy wydające pozwolenie na budowę będą oceniały przedstawione szacunki co do liczby użytkowników mds. Deweloper nie ma „szklanej kuli” – nie może w 100% przewidzieć, ile osób będzie zamieszkiwać w danym budynku, tym bardziej ile z nich będzie osobami z niepełnosprawnościami.
• Adaptacja dotyczy też innych prac budowlanych – restrykcyjne wymagania mogą zniechęcać właścicieli i zarządców do remontowania już istniejących kondygnacji podziemnych. W rezultacie, jeśli inwestorzy i zarządcy będą rezygnować z prac w obawie przed dodatkowymi kosztami i obowiązkami administracyjnymi, to przepisy ustawy zamiast podnieść bezpieczeństwo mogą przyczynić się do jego spadku.

Rola samorządów i finansowanie

Samorządy planują liczbę i pojemność obiektów zbiorowej ochrony; utrzymują ewidencję (w tym mds), a w razie deficytu mogą organizować wolnostojące mds (np. szczeliny przeciwlotnicze, okopy – z limitami pojemności i odrębnymi wymaganiami).

W ustawie przewidziano, że co najmniej 0,3% PKB ma być przeznaczana na ochronę ludności i obronę cywilną. W ramach tej kwoty będą dofinansowane:

•  budowa budowli ochronnej,
• przebudowa budowli ochronnej w celu spełnienia warunków technicznych i warunków technicznych użytkowania budowli ochronnej,
•  organizowanie miejsc doraźnego schronienia,
•  przygotowanie budowli ochronnej do użycia;
• dostosowanie obiektów do wymagań miejsc doraźnego schronienia
•  remont i utrzymanie obiektów zbiorowej ochrony.

Pieniądze mają być przekazywane przez organy ochrony ludności na wniosek właściciela lub zarządcy obiektu budowlanego w formie dotacji celowej. Na razie nie są jednak znane szczegóły programu dofinansowania.

Adaptacja obiektów do miejsc doraźnego schronienia – podsumowanie

Od 2026 r. bezpieczeństwo ludności stanie się obowiązkowym elementem procesu inwestycyjnego. Deweloperzy będą musieli:

• projektować podziemia budynków i garaże podziemne tak, by można je było szybko przystosować do roli miejsc doraźnego schronienia,
•  zapewnić w nich odpowiednie drogi ewakuacji,
• zaprojektować systemy wentylacji, oświetlenia i ochrony konstrukcji,
• uwzględnić podstawowe instalacje techniczne niezbędne do bezpiecznego użytkowania.

Wymogi te zwiększą koszty i skomplikują proces projektowy. Sukces wdrożenia nowych regulacji będzie zależał głównie od dofinansowania inwestycji, a także wsparcia przez organy ochrony ludności w zakresie utrzymania obiektów spełniających nowe wymogi.

Praktyczna realizacja przepisów pokaże, czy ustawa zostanie skutecznie wdrożona, czy też jej założenia pozostaną w dużej mierze martwe.

Źródła:

• Ustawa z 5 grudnia 2024 r. o ochronie ludności i obronie cywilnej

• Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 31 lipca 2025 r. w sprawie szczegółowych warunków wyznaczania budynków użyteczności publicznej, w których zapewnia się budowle ochronne

• Rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 9 lipca 2025 r. w sprawie warunków organizowania oraz wymagań, jakie powinny spełniać miejsca doraźnego schronienia

• Program Ochrony Ludności i Obrony Cywilnej na lata 2025-2026 (MSWiA)

• Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane