Kto jest stroną postępowania o pozwolenie na budowę w przypadku wspólnoty mieszkaniowej?

Przeprowadzenie robót budowlanych może silnie oddziaływać na okoliczne nieruchomości. Dokładne ustalenie, kto posiada status strony w postępowaniu dotyczącym pozwolenia na budowę, stanowi zatem kluczowe zadanie dla organu administracji architektoniczno-budowlanej. Kontrowersje mogą występować m.in. w przypadku wspólnot mieszkaniowych. Przeczytaj dzisiejszy artykuł i dowiedz się, czy właściciel lub dzierżawca nieruchomości mogą obok zarządu wspólnoty uczestniczyć w takim postępowaniu.

Strony postępowania w sprawie pozwolenia na budowę

Zgodnie z ogólną zasadą zawartą w art. 28 Ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (dalej: kpa), stroną postępowania jest każdy, czyjego interesu prawnego lub obowiązku dotyczy postępowanie albo kto żąda czynności organu ze względu na swój interes prawny lub obowiązek.

W przypadku postępowania w sprawie pozwolenia na budowę zastosowanie ma przepis szczegółowy, który dokładnie określa podmioty mogące być stronami. Według treści art. 28 ust. 2 Ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (dalej: pb), stronami w postępowaniu w sprawie pozwolenia na budowę są: inwestor oraz właściciele, użytkownicy wieczyści lub zarządcy nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania obiektu. 

Przywołany na wstępie przepis kpa pełni w świetle powyższego uregulowania funkcję pomocniczą. Jak wyjaśniono w Wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 13 października 2022 r. sygn. akt II OSK 2262/19, dokonując oceny, czy nieruchomości znajdują się w obszarze oddziaływania projektowanego obiektu, należy mieć na uwadze, że istnienie interesu prawnego, jaki wynika z art. 28 ust. 2 Prawa budowlanego, nie jest uzależnione od tego czy dana inwestycja będzie powodowała przekroczenie określonych norm, lecz czy istnieją przepisy nakazujące badać możliwość oddziaływania inwestycji na nieruchomości sąsiednie.

Trzeba przy tym wyjaśnić, że według treści art. 3 pkt 20 pb, pod pojęciem obszaru oddziaływania obiektu należy rozumieć teren wyznaczony w otoczeniu obiektu budowlanego na podstawie przepisów odrębnych, wprowadzających związane z tym obiektem ograniczenia w zabudowie tego terenu. Przepisy takie mogą znajdować się w bardzo wielu aktach prawnych, m.in. w:

• Planie ogólnym gminy,
• Miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego,
• Ustawie z dnia 20 lipca 2017 r. – Prawo wodne,
• Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie,
• Ustawie z dnia 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami.

Podmioty korzystające z nieruchomości na podstawie innych tytułów prawnych niż wymienione w Prawie budowlanym, takich jak dzierżawa czy najem, a tym bardziej osoby nieposiadające żadnego prawa do nieruchomości, lecz jedynie faktycznie nią władające, nie mają obecnie statusu strony w postępowaniu dotyczącym pozwolenia na budowę. W przypadku naruszenia ich interesów prawnych mogą dochodzić ochrony wyłącznie na drodze postępowania przed sądem powszechnym (Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 25 czerwca 2021 r., sygn. akt VII SA/Wa 234/21).

Interes prawny a interes faktyczny – różnice

Utrwalone orzecznictwo wskazuje, że mieć interes prawny to tyle, co wskazać przepis prawa uprawniający dany podmiot do wystąpienia z określonym żądaniem w stosunku do organu administracji publicznej (Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 28 sierpnia 2013 r. sygn. akt I OSK 478/12).

Powyższe jest kluczowe, ponieważ jeżeli dany podmiot wykazuje zainteresowanie wynikiem sprawy, ale nie może oprzeć tego interesu na obowiązujących przepisach prawa materialnego mających zastosowanie w danym postępowaniu, to zachodzi interes faktyczny, a nie prawny. Interes faktyczny, choć może wynikać z osobistych lub ekonomicznych oczekiwań, nie stanowi podstawy do nadania statusu strony w sprawie (Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 21 lutego 2017 r. sygn. akt VI SA/Wa 2550/16).

Interes prawny wspólnoty mieszkaniowej – kwestia reprezentacji

Orzecznictwo jest zgodne, że w postępowaniach z zakresu Prawa budowlanego mających związek z nieruchomością wspólną, legitymację do reprezentowania interesu podmiotu zbiorowego – ogółu właścicieli lokali, ma utworzona przez nich wspólnota mieszkaniowa (Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 4 stycznia 2023 r. sygn. akt II SA/Gd 451/22). Trzeba przy tym rozróżnić:

• Małą wspólnotę mieszkaniową: jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż trzy, do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności (art. 19 uwl).
• Dużą wspólnotę mieszkaniową: jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych jest większa niż trzy, właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu (art. 20 ust. 1 Ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, dalej: uwl).

Mając powyższe na uwadze, warto pamiętać, że zarząd wspólnoty w przypadkach przekraczających tzw. zwykły zarząd może podejmować czynności wyłącznie na mocy stosownej uchwały i pełnomocnictwa członków wspólnoty (art. 22 ust. 2 uwl). Do takich przypadków zaliczają się m.in. kwestie związane z przebudową i nadbudową części wspólnej, podziałem nieruchomości, a także zmianą jej przeznaczenia (por. art. 22 ust. 3 uwl).

Członek wspólnoty mieszkaniowej jako strona postępowania w sprawie pozwolenia na budowę

Zgodnie z Wyrokiem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 8 stycznia 2013 r. sygn. akt II SA/Kr 975/12, wspólnota mieszkaniowa jest stroną postępowania o udzielenie pozwolenia na budowę, jeżeli oddziaływanie inwestycji, o jakim mowa w art. 28 ust. 2 pb dotykać ma części wspólnych jej budynku. Stronami takiego postępowania są jednak także ci członkowie wspólnoty, których lokale mieszkalne znajdują się w obszarze oddziaływania inwestycji. Obowiązek ustalenia właściwego kręgu stron postępowania należy do organu. To organ winien ustalić obszar oddziaływania zamierzonej inwestycji, a w konsekwencji zawiadomić o postępowaniu wszystkie osoby, o których mowa w cytowanym przepisie.

Jednocześnie, jak wyraźnie zaznaczono w Wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 24 marca 2022 r. sygn. akt II SA/Kr 1424/21, mimo, iż obowiązek prawidłowego wyznaczenia kręgu stron jest obowiązkiem organu, który musi działać w tym zakresie z urzędu, to obowiązek ten nie ma jednak charakteru absolutnego. Jeżeli o przymiocie strony mają świadczyć okoliczności dotyczące w sposób realny, konkretny i bezpośredni prawa własności osoby żądającej uznania ją za stronę, to trzeba oczekiwać wykazania przez nią tych okoliczności.

Strony postępowania o pozwolenie na budowę w przypadku wspólnoty mieszkaniowej – podsumowanie

Jak wynika z powyższych rozważań, ustalenie, kto posiada status strony w postępowaniu o pozwolenie na budowę w przypadku wspólnoty mieszkaniowej, jest ściśle zależne od obszaru oddziaływania planowanego obiektu, istnienia interesu prawnego oraz bycia do tego podmiotem uprawnionym na mocy art. 28 Prawa budowlanego. Zarząd wspólnoty zazwyczaj reprezentuje ogół właścicieli lokali, jednak nie wyklucza to pewnych sytuacji, w których poszczególni członkowie wspólnoty mogą także występować w charakterze strony.

Warto również pamiętać, że nawet podmiot, który na pierwszym etapie nie został uznany przez organ za stronę postępowania, może domagać się takiego uznania, o ile spełnia kryteria określone w przepisach Prawa budowlanego i potrafi wykazać swój interes prawny. W takim przypadku konieczna jest wnikliwa analiza przepisów i dobra argumentacja – a to zazwyczaj wymaga zasięgnięcia porady prawnej.

Źródła:

• Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego

• Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane

• Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 13 października 2022 r. sygn. akt II OSK 2262/19

• Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 25 czerwca 2021 r., sygn. akt VII SA/Wa 234/21

• Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 28 sierpnia 2013 r. sygn. akt I OSK 478/12

• Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 4 stycznia 2023 r. sygn. akt II SA/Gd 451/22

• Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 8 stycznia 2013 r. sygn. akt II SA/Kr 975/12

• Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 24 marca 2022 r. sygn. akt II SA/Kr 1424/21