Jak wygląda procedura uchwalenia zintegrowanego planu inwestycyjnego (ZPI)? – krok po kroku

• Fakty sprawdzone
  Nasze artykuły są oparte o przepisy prawa, orzecznictwo sądów oraz doświadczenie kancelarii.

Zintegrowany plan inwestycyjny (ZPI) to nowe narzędzie planistyczne, uchwalane przez radę gminy na wniosek inwestora. Procedura jego uchwalenia jest zbliżona do trybu uchwalania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, ale została m.in. „uzupełniona” o etap negocjacji i zawarcie umowy urbanistycznej. Poniżej prezentujemy opis poszczególnych etapów – od złożenia wniosku aż do uchwały rady gminy.

1. Złożenie wniosku o uchwalenie ZPI wraz z projektem planu

Procedura ZPI rozpoczyna się od inicjatywy inwestora. To on składa do wójta, burmistrza albo prezydenta miasta (czyli do organu wykonawczego gminy) wniosek o uchwalenie zintegrowanego planu inwestycyjnego. Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (upzp) wymaga, aby do wniosku został dołączony projekt zintegrowanego planu inwestycyjnego. Projekt ZPI musi spełniać wymagania stawiane planowi miejscowemu.

Szczegółowo o tym, co powinien zawierać wniosek o ZPI i jak go złożyć, piszemy w artykule:

• Wniosek o zintegrowany plan inwestycyjny – jak go złożyć?

2. Weryfikacja formalna wniosku i wezwanie do uzupełnienia braków

Jeżeli do wniosku nie dołączono projektu ZPI, projekt nie spełnia wymagań ustawowych lub nie zawiera wymaganego załącznika, wójt, burmistrz albo prezydent miasta wzywa inwestora do uzupełnienia braków, wyznaczając na to termin nie dłuższy niż 14 dni.

Wezwanie musi zawierać pouczenie, że nieusunięcie braków w terminie spowoduje pozostawienie wniosku bez rozpoznania.

3. Udostępnienie wniosku w Rejestrze urbanistycznym i przekazanie go radzie gminy

Jeżeli wniosek jest kompletny, wójt, burmistrz albo prezydent miasta ma 3 dni robocze, licząc od dnia jego otrzymania (a w przypadku wcześniej stwierdzonych braków – od dnia ich usunięcia), aby udostępnić wniosek w Rejestrze urbanistycznym, przekazać go radzie gminy, a także ogłosić publicznie o tych czynnościach, w praktyce m.in. w BIP i obwieszczeniu.

Na tym etapie informacje o zamiarze uchwalenia ZPI stają się publicznie dostępne.

4. Zgoda rady gminy na przystąpienie do sporządzenia ZPI

Na podstawie otrzymanych dokumentów rada gminy może wyrazić zgodę na przystąpienie do sporządzenia zintegrowanego planu inwestycyjnego.

Warto jednak pamiętać, że:

• Ustawodawca nie określił kryteriów, które rada powinna brać pod uwagę, ani nie wskazał terminu, w jakim rada ma podjąć uchwałę.
• Zgoda rady ma charakter uznaniowy – nawet poprawny pod względem formalnym wniosek inwestora może nie uzyskać akceptacji.

Trzeba przy tym zaznaczyć, że w przypadku ZPI dotyczącego wyłącznie instalacji odnawialnych źródeł energii (inne niż elektrownie wiatrowe), przy spełnieniu określonych warunków, wójt/burmistrz/prezydent może przeprowadzić procedurę bez uprzedniej zgody rady gminy.

5. Negocjacje z inwestorem i opracowanie projektu ZPI

Jeżeli rada gminy wyrazi zgodę, wójt, burmistrz albo prezydent miasta przystępuje do kolejnych czynności.

Organ wykonawczy gminy prowadzi negocjacje z inwestorem, a w razie potrzeby także z właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości, na której ma być realizowana inwestycja uzupełniająca. Negocjacje dotyczą treści projektu zintegrowanego planu inwestycyjnego oraz treści projektu umowy urbanistycznej.

W negocjacjach obok organu wykonawczego musi brać udział osoba wyznaczona przez radę gminy, a jeśli rada tego nie zrobi – przewodniczący rady gminy.

Do czasu zawarcia umowy urbanistycznej wójt, burmistrz albo prezydent miasta może odstąpić od negocjacji, informując o tym radę gminy. W praktyce oznacza to możliwość zakończenia procedury przed „domknięciem” umowy.

Na podstawie wyników negocjacji wójt, burmistrz albo prezydent miasta:

• wprowadza zmiany do projektu ZPI,
• sporządza uzasadnienie do projektu,
• sporządza prognozę oddziaływania na środowisko, jeżeli jest wymagana,
• przygotowuje projekt umowy urbanistycznej, uwzględniając wyniki negocjacji.

Następnie organ udostępnia projekt ZPI wraz z uzasadnieniem, projektem umowy i prognozą środowiskową (jeżeli jest wymagana) w Rejestrze urbanistycznym.

6. Opinie, uzgodnienia i konsultacje społeczne

Równolegle z udostępnieniem projektu wójt, burmistrz albo prezydent miasta występuje o opinie i uzgodnienia do organów wskazanych w ustawie. Występuje też o zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne, jeżeli wymagają tego przepisy odrębne.

Następnie ogłasza rozpoczęcie konsultacji społecznych i przeprowadza je, zgodnie z zasadami określonymi w ustawie. Kluczowe są przy tym następujące terminy:

• Termin na dokonanie uzgodnień i przedstawienie opinii wynosi co do zasady 14 dni od dnia wystąpienia o uzgodnienie lub opinię.
• Dopuszcza się ograniczenie form konsultacji społecznych do zbierania uwag oraz prowadzenie konsultacji przez okres co najmniej 21 dni. Jednocześnie dla niektórych ZPI dotyczących OZE terminy konsultacji mogą być skrócone do 14 dni.

Na tym etapie plan jest udostępniony do publicznego wglądu, a każdy zainteresowany może zgłaszać swoje uwagi.

7. Uwzględnienie opinii, uzgodnień i uwag z konsultacji

Po zakończeniu opiniowania, uzgadniania i konsultacji społecznych wójt, burmistrz albo prezydent miasta ma 14 dni na:

• wprowadzenie zmian do projektu ZPI wynikających z uzyskanych opinii,
• wprowadzenie zmian wynikających z dokonanych uzgodnień,
• wprowadzenie zmian wynikających z przeprowadzonych konsultacji społecznych.

Jeżeli wprowadzone zmiany są istotne z punktu widzenia uzgodnień (np. inne rozwiązania drogowe, zmiana parametrów zabudowy), albo zmieniają lokalizację przedsięwzięcia mogącego znacząco oddziaływać na środowisko, to wójt, burmistrz albo prezydent miasta ma obowiązek w niezbędnym zakresie ponowić:

• negocjacje z inwestorem,
• uzgodnienia,
• konsultacje społeczne.

Dzięki temu końcowy kształt ZPI powinien być efektem nie tylko wstępnych uzgodnień z inwestorem, ale również uwag mieszkańców i stanowiska innych organów.

8. Zawarcie umowy urbanistycznej

Kolejnym etapem jest zawarcie umowy urbanistycznej pomiędzy gminą a inwestorem. Umowa urbanistyczna jest zawierana w formie aktu notarialnego i zawiera załącznik w postaci projektu ZPI.

Przez umowę urbanistyczną inwestor zobowiązuje się przede wszystkim do realizacji inwestycji uzupełniającej. Ponadto może zobowiązać się m.in. do przekazania gminie określonych nieruchomości, pokrycia całości lub części kosztów realizacji inwestycji uzupełniającej (w tym ceny nieruchomości przeznaczonej pod tę inwestycję), pokrycia całości lub części kosztów uchwalenia ZPI. Z kolei gmina może zobowiązać się np. do realizacji inwestycji uzupełniającej, jeśli mieści się ona w zakresie zadań własnych gminy, a także zwolnienia inwestora z opłaty planistycznej.

Jeżeli ZPI zostanie uchylony, zmieniony lub stwierdzona zostanie jego nieważność przed upływem 5 lat od wejścia w życie, strony mogą w terminie 6 miesięcy od tego zdarzenia odstąpić od umowy urbanistycznej.

9. Udostępnienie projektu ZPI po zawarciu umowy i przekazanie go radzie gminy

Po zawarciu umowy urbanistycznej wójt, burmistrz albo prezydent miasta udostępnia w Rejestrze urbanistycznym projekt ZPI wraz z:

• uzasadnieniem,
• umową urbanistyczną,
• prognozą oddziaływania na środowisko (o ile jest wymagana),
• raportem z konsultacji.

Następnie przedstawia radzie gminy projekt zintegrowanego planu inwestycyjnego, stanowiący załącznik do umowy urbanistycznej, wraz z raportem. Na tym etapie projekt jest już „zamkniętym” efektem negocjacji, konsultacji i uzgodnień.

10. Uchwała rady gminy w sprawie ZPI i możliwy „zwrot” projektu

Jeżeli rada gminy akceptuje projekt, podejmuje uchwałę w sprawie uchwalenia zintegrowanego planu inwestycyjnego. ZPI wchodzi w życie po ogłoszeniu uchwały w dzienniku urzędowym województwa – tak jak plan miejscowy.

Rada gminy nie ma możliwości samodzielnego „poprawiania” projektu ZPI. Jeżeli projekt zostanie odrzucony, rada może podjąć uchwałę o zwróceniu ZPI do organu wykonawczego wraz z propozycjami poprawek do umowy urbanistycznej (w tym załącznika z projektem ZPI). Po otrzymaniu takiej uchwały organ wykonawczy gminy ponawia część czynności (m.in. negocjacje, uzgodnienia, aktualizację projektu, ponowne udostępnienie dokumentów i przedstawienie ich radzie).

11. Co dalej po uchwaleniu ZPI?

Po wejściu w życie ZPI inwestor może występować o pozwolenia na budowę lub inne decyzje wymagane dla realizacji inwestycji głównej. 

Gmina z kolei jest zobowiązana do realizacji swoich obowiązków wynikających z umowy urbanistycznej – np. budowy określonej infrastruktury publicznej lub przejęcia nieruchomości. Umowa wywołuje skutki prawne od dnia wejścia w życie ZPI w brzmieniu załączonym do umowy.

Uchwalenie ZPI – podsumowanie

W porównaniu z klasycznym planem miejscowym ZPI jest narzędziem „kontraktowym” – ściśle wiąże interes publiczny (zadania gminy) z konkretnym przedsięwzięciem inwestora, określonym w akcie prawa miejscowego i zabezpieczonym umową urbanistyczną w formie aktu notarialnego.

Dlatego w przypadku chęci złożenia wniosku o ZPI warto skorzystać z pomocy prawnika. Profesjonalne doradztwo pozwala lepiej zaplanować strukturę przedsięwzięcia i treść umowy urbanistycznej, a także realnie ocenić ryzyka oraz szanse na uchwalenie planu przez radę gminy.