Flipping a działalność gospodarcza – ważny wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego (NSA)

Czy wyszukiwanie mieszkań w złym stanie technicznym, odkupywanie ich, remontowanie, a następnie odsprzedaż z zyskiem, to działalność gospodarcza? Przełomowy wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego (NSA) wskazuje, w jaki sposób opodatkować takie transakcje.

Sprzedaż nieruchomości przez osoby fizyczne a podatek dochodowy

Zgodnie z Ustawą z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku od osób fizycznych, osoby fizyczne, które sprzedają nieruchomość przed upływem 5 lat od końca roku, w którym ją nabyły, muszą liczyć się z obowiązkiem zapłaty 19% podatku dochodowego. Podatek ten naliczany jest od dochodu, czyli od różnicy między uzyskanym przychodem ze sprzedaży a poniesionymi kosztami, powiększonymi o dokonane wcześniej odpisy amortyzacyjne. 

Istnieje jednak możliwość skorzystania z tzw. ulgi mieszkaniowej. Warunkiem odliczenia jest przeznaczenie dochodu na własne potrzeby mieszkaniowe – takie jak zakup nowego mieszkania, jego remont, zakup wyposażenia czy spłata kredytu hipotecznego – w terminie 3 lat od końca roku, w którym nastąpiła sprzedaż. Ulga może pokryć całość zobowiązania, ale nie działa automatycznie – trzeba ją obliczyć i wykazać w zeznaniu PIT-39.

Sprzedaż nieruchomości w ramach prowadzonej działalności gospodarczej

Sprzedaż nieruchomości w ramach prowadzonej działalności gospodarczej wiąże się z koniecznością opodatkowania uzyskanego dochodu według jednej z trzech form opodatkowania:

• na zasadach ogólnych, czyli według skali podatkowej – 12% lub 32% w zależności od wysokości dochodu,
• podatkiem liniowym w stałej wysokości 19%,
• ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, gdzie stawka uzależniona jest od rodzaju wykonywanej działalności.

Warto również pamiętać, że w niektórych sytuacjach sprzedaż nieruchomości może podlegać opodatkowaniu VAT – dotyczy to przypadków, gdy np. zbywana nieruchomość jest nowa lub działalność ma charakter deweloperski.

Czym jest flipping mieszkań?

Flipping mieszkań to strategia inwestycyjna polegająca na zakupie nieruchomości w celu jej szybkiej odsprzedaży z zyskiem. Najczęściej proces ten obejmuje:

• Zakup mieszkania – zazwyczaj w okazyjnej cenie, np. do generalnego remontu, z problemami prawnymi lub w słabej lokalizacji, która jednocześnie ma potencjał.
• Podniesienie wartości nieruchomości – przez remont, modernizację, uporządkowanie stanu prawnego lub atrakcyjne wykończenie wnętrz.
• Sprzedaż z marżą – nieruchomość trafia ponownie na rynek po wyższej cenie.

Osoby zajmujące się flippingiem (fliperzy) zarabiają na różnicy między ceną zakupu a ceną sprzedaży po poprawie standardu mieszkania.

Wiele osób zajmujących się działalnością fliperską nie prowadzi zarejestrowanej działalności gospodarczej, a po uzyskaniu dochodu ogranicza się do opłacenia podatku dochodowego. Dodatkowo fliperzy często korzystają z ulgi mieszkaniowej, nabywając kolejny lokal z myślą o jego odsprzedaniu. 

Czy taki – atrakcyjny – sposób opodatkowania jest właściwy? Trzeba przypomnieć, że zgodnie z art. 3 Ustawy z dnia 6 marca 2018 r. Prawo przedsiębiorców, działalnością gospodarczą jest zorganizowana działalność zarobkowa, wykonywana we własnym imieniu i w sposób ciągły.

Flipping w świetle wyroku NSA – omówienie

Powyższą kwestią zajął się Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 25 lutego 2025 r. (sygn. akt II FSK 823/22). Sąd wyjaśnił, że skarżąca każdorazowo wyszukiwała mieszkania o atrakcyjnej lokalizacji, jednakże znajdujące się w złym stanie technicznym, po czym remontując je we własnym zakresie, tj. tzw. systemem gospodarczym, sprzedawała je z zyskiem. Taki sposób działania, co do zasady zapewniający odpowiedni zysk, a generalnie rzecz biorąc dochodowość podejmowanych działań, potwierdza zarobkowy zamiar przyświecający skarżącej w zakresie podejmowanych czynności. 

Sąd wyraźnie zaznaczył, że bez znaczenia dla oceny postępowania strony skarżącej z punktu widzenia prowadzenia działalności gospodarczej jest mniejsza lub większa liczba dokonanych transakcji.

Wyrok NSA a organy podatkowe

Opisany wyrok NSA może w praktyce prowadzić do nasilenia kontroli podatkowych związanych ze sprzedażą nieruchomości. Osoby, które w krótkim czasie nabyły mieszkanie, przeprowadziły prace remontowe, a następnie dokonały sprzedaży, muszą liczyć się z ryzykiem zainteresowania ze strony urzędu skarbowego. Orzeczenie to daje organom podatkowym mocny argument do uznania takiej aktywności za działalność gospodarczą i do naliczenia dodatkowego podatku. 

Flipping nieruchomości a podatek VAT – podsumowanie

Wyrok NSA to ważny sygnał zarówno dla osób zajmujących się flippingiem na większą skalę, jak i tych, którzy planują okazjonalne transakcje. Sąd jednoznacznie wskazał, że liczy się nie tyle liczba transakcji, ile ich charakter, zorganizowanie oraz cel zarobkowy. Organy podatkowe mogą więc potraktować nawet kilka sprzedaży jako działalność gospodarczą – szczególnie gdy między zakupem a sprzedażą upłynął krótki czas, a nieruchomość w międzyczasie została wyremontowana i przygotowana do zbycia.

Osoby, które jednorazowo sprzedały mieszkanie po remoncie – np. spadkowe lub zakupione w celu zamieszkania, z którego jednak zrezygnowały – raczej nie mają powodów do niepokoju. Jeśli jednak flipping stał się regularnym źródłem dochodu, a transakcje następują po sobie w krótkich odstępach czasu, warto zachować ostrożność. W takich sytuacjach dobrze jest skonsultować się z doradcą podatkowym, przeanalizować konieczność rejestracji działalności gospodarczej, a w razie wątpliwości – złożyć czynny żal, aby uniknąć poważniejszych konsekwencji. 

Wyrok NSA to jasna wskazówka: granica między zarządzaniem własnym majątkiem a działalnością gospodarczą może być cieńsza niż się wydaje.

Źródła:

• Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku od osób fizycznych

• Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 25 lutego 2025 r. sygn. akt II FSK 823/22

• Ustawa z dnia 6 marca 2018 r. Prawo przedsiębiorców