Nieruchomość zamienna – co to jest i kiedy może zostać przyznana?

autor: Paweł Goryl

publikacja: 5 października, 2023

recenzent: Mirosław Ochojski

aktualizacja: 15 lutego, 2024

Fakty sprawdzone

Nasze artykuły są oparte o przepisy prawa, orzecznictwo sądów oraz doświadczenie kancelarii.

Przymusowe pozbawienie mienia możliwe jest wyłącznie za odszkodowaniem, w ramach którego dopuszcza się przyznanie nieruchomości zamiennej.

W przypadku decyzji uprawniającej do natychmiastowego zajęcia domu czy mieszkania osobom wywłaszczanym przysługuje też lokal zamienny. Przeczytaj nasz dzisiejszy artykuł i dowiedz się, czym w świetle prawa są nieruchomości i lokale zamienne.

Spis treści
    Add a header to begin generating the table of contents

    Prawo własności podlega konstytucyjnej ochronie. Jednocześnie ustawa zasadnicza dopuszcza wywłaszczenia, ale wyłącznie na tzw. cele publiczne i za słusznym odszkodowaniem (art. 21 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 2 kwietnia 1997 r.).

    Czy zawsze odszkodowanie musi mieć formę pieniężną? Legislator pozwala na realizację tego obowiązku niejako „w naturze”. Zgodnie z art. 131 ust. 1 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (dalej: ugn), w ramach odszkodowania właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu wywłaszczonej nieruchomości może być przyznana, za jego zgodą, odpowiednia nieruchomość zamienna.

    Nieruchomość zamienna na mocy ustawy o gospodarce nieruchomościami

    Ogólne warunki przyznawania nieruchomości zamiennych w przypadku wywłaszczeń zawarto w ustawie o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z art. 131 ust. 2 ugn, nieruchomość zamienną przyznaje się z zasobu nieruchomości Skarbu Państwa, jeżeli wywłaszczenie następuje na rzecz Skarbu Państwa lub z zasobu nieruchomości odpowiedniej jednostki samorządu terytorialnego – jeżeli wywłaszczenie następuje na rzecz tej jednostki.

    Jeżeli wywłaszczenie następuje na rzecz Skarbu Państwa, to nieruchomość może być przyznana także z Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa w porozumieniu z Dyrektorem Generalnym Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa lub z Krajowego Zasobu Nieruchomości – za porozumieniem z prezesem tej agencji (art. 131 ust. 3-4 ugn).

    Zdarzają się sytuacje, że wysokość ustalonego odszkodowania nie będzie zbieżna z wartością nieruchomości zamiennej. Wówczas różnica powinna zostać wyrównana przez dopłatę pieniężną (art. 131 ust. 4 ugn).

    Przeniesienie praw do nieruchomości zamiennej na rzecz osoby, której zostało przyznane odszkodowanie, następuje z dniem, w którym decyzja o wywłaszczeniu stała się ostateczna. Decyzja ta stanowi jednocześnie podstawę do dokonania wpisu w księdze wieczystej (art. 131 ust. 5 ugn).

    Lokal zamienny w specustawie drogowej

    Legislator w odniesieniu do wywłaszczeń, obok terminu nieruchomości zamiennej, używa również pojęcia lokalu zamiennego, które można znaleźć m.in. w Ustawie z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (dalej: specustawa drogowa).

    Zgodnie z art. 17 ust. 1 specustawy drogowej, wojewoda w odniesieniu do dróg krajowych i wojewódzkich albo starosta w odniesieniu do dróg powiatowych i gminnych nadają decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej (ZRID) rygor natychmiastowej wykonalności na wniosek właściwego zarządcy drogi, uzasadniony interesem społecznym lub gospodarczym. Oznacza to, że inwestor może natychmiast zająć nieruchomość i rozpocząć roboty budowlane.

    Twoje mienie podlega wywłaszczeniu?

    Skontaktuj się z nami już na wczesnym etapie postępowania i uzyskaj nawet 28% wyższe odszkodowanie.

    W przypadku, gdy decyzja z rygorem natychmiastowej wykonalności dotyczy nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym albo budynkiem, w którym został wyodrębniony lokal mieszkalny, właściwy zarządca drogi jest obowiązany, w terminie faktycznego objęcia nieruchomości w posiadanie, do wskazania mieszkańcom lokalu zamiennego (art. 17 ust. 4 specustawy drogowej).

    Z powyższego obowiązku inwestor jest zwolniony, jeżeli faktyczne objęcie nieruchomości następuje po upływie minimum 120 dni od dnia, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna.

    Jest to jednocześnie termin, w którym osoba wywłaszczana zobowiązana jest do wydania nieruchomości – termin powinien zostać określony w decyzji ZRID. Termin jest też kluczowy dla osób, którym przyznano lokal zamienny, ponieważ wraz z jego upływem są obowiązane do opróżnienia tego lokalu (art. 17 ust. 4a-4b specustawy drogowej). Prawo do lokalu zamiennego jest więc ograniczone czasowo.

    Nieruchomość zamienna – zamiast pieniężnego odszkodowania – może zostać przyznana także w przypadku wywłaszczeń na cele drogowe, ponieważ stosuje się do nich przepisy z ustawy o gospodarce nieruchomościami (art. 12 ust. 5 specustawy drogowej).

    W przypadku, gdy decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej dotyczy rodzinnych ogrodów działkowych podmiot, w którego interesie nastąpi likwidacja rodzinnego ogrodu działkowego (ROD) lub jego części, zobowiązany jest zapewnić grunty zastępcze na odtworzenie rodzinnego ogrodu działkowego (art. 18 ust. 1g pkt 3 specustawy drogowej).

    Trzeba przy tym zaznaczyć, że z prawnego punktu widzenia ROD nie są wywłaszczane (poza nielicznymi wyjątkami), ale likwidowane. Grunty zwykle należą bowiem do gminy lub Skarbu Państwa – działkowcy je dzierżawią, a stowarzyszenie działkowców jest ich administratorem.

    Lokal zamienny – definicja w ustawie o ochronie lokatorów

    W specustawie drogowej nie określono warunków, jakie musi spełniać lokal zamienny. Warto jednak zauważyć, że definicja lokalu zamiennego znajduje się w Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

    Zgodnie z art. 1 pkt. 6 tejże ustawy, poprzez lokal zamienny należy rozumieć lokal znajdujący się w tej samej miejscowości, w której jest położony lokal dotychczasowy, wyposażony w co najmniej takie urządzenia techniczne, w jakie był wyposażony lokal używany dotychczas, a także o powierzchni pokoi takiej jak w lokalu dotychczas używanym.

    Ostatni warunek uznaje się za spełniony, jeżeli na członka gospodarstwa domowego przypada 10 m kw. powierzchni łącznej pokoi, a w wypadku gospodarstwa jednoosobowego – 20 m kw. tej powierzchni.

    Nieruchomość zamienna i lokal zamienny w specustawie przeciwpowodziowej

    Wymienione powyżej warunki przyznawania nieruchomości zamiennej w ramach odszkodowania oraz lokalu zamiennego w przypadku nadania decyzji lokalizacyjnej rygoru natychmiastowej wykonalności dotyczą również wywłaszczeń przeprowadzanych na podstawie Ustawy z dnia 8 lipca 2010 r. o szczególnych zasadach przygotowania do realizacji inwestycji w zakresie budowli przeciwpowodziowych (dalej: specustawa przeciwpowodziowa).

    Termin opróżnienia i wydania nieruchomości musi znajdować się w decyzji organu, jednak – w przeciwieństwie do wywłaszczeń na cele drogowe – legislator nie określił minimalnego czasu na wyprowadzkę (art. 24 specustawy przeciwpowodziowej).

    Strony obowiązane są jednocześnie do opuszczania przyznanego lokalu zamiennego we wskazanym w decyzji terminie, a jeżeli faktyczne objęcie nieruchomości wywłaszczanej ma nastąpić po nim, to lokal zamienny nie zostanie przyznany (art. art. 25 ust. 4-5 specustawy przeciwpowodziowej).

    Czy wiesz, że…?
    Czy wiesz, że … po wypłacie odszkodowanie nie jest już możliwe odwołanie od ustalonej wartości? Ostatnie momenty na podjęcie działań w obronie własnego interesu, to informacja o wartości wyceny i decyzja ustalająca odszkodowanie. Na odwołanie masz tylko 14 dni.

    Zgodnie z art. 21 ust. 10 pkt 3 specustawy przeciwpowodziowej, w przypadku, gdy decyzja o pozwoleniu na realizację inwestycji przeciwpowodziowych dotyczy rodzinnych ogrodów działkowych, podmiot, w którego interesie nastąpi likwidacja rodzinnego ogrodu działkowego lub jego części, zobowiązany jest zapewnić nieruchomości zamienne na odtworzenie rodzinnego ogrodu działkowego.

    Lokal zamienny w specustawie kolejowej

    Również w przypadku wywłaszczeń na cele kolejowe stronie może zostać w ramach odszkodowania zaproponowana nieruchomość zamienna (art. 9s ust. 4 Ustawy z dnia 28 marca 2003 r. o transporcie kolejowym, dalej: specustawa kolejowa).

    Przepisy specustawy stanowią, że w przypadku, gdy decyzja o wywłaszczeniu z rygorem natychmiastowej wykonalności dotyczy nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym albo budynkiem, w którym został wyodrębniony lokal mieszkalny, PLK S.A., CPK albo jednostka samorządu terytorialnego są obowiązane, w terminie faktycznego objęcia nieruchomości w posiadanie, do wskazania lokalu zamiennego.

    Legislator wyraźnie przy tym zaznaczył, że lokal ten musi spełniać warunki w rozumieniu Ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (art. 9w ust. 4 specustawy kolejowej).

    Termin wydania nieruchomości lub opróżnienia lokali i innych pomieszczeń nie może być krótszy niż 30 dni od dnia, kiedy decyzja o ustaleniu lokalizacji linii kolejowej stała się ostateczna.

    Wraz z upływem terminu nie ma obowiązku przyznania lokalu zastępczego, a jeżeli został wcześniej przyznany – strona musi go opuścić (art. 9w ust. 5-6 specustawy kolejowej).

    Jeżeli na skutek z realizacji celu kolejowego likwidacji ulegają rodzinne ogródki działkowe, to nie przyznaje się gruntów na ich odtworzenie, ale jedynie wypłaca odszkodowanie (art. 9yd ust. 1 specustawy kolejowej).

    Nieruchomość zamienna w specustawie o CPK

    Największym projektem infrastrukturalnym polskiego rządu jest ambitny plan stworzenia Centralnego Portu Komunikacyjnego na zachodnim Mazowszu, wraz z kluczową inwestycją – Portem Solidarność.

    Ogromne lotnisko ma pochłonąć w różnym stopniu niemal 30 miejscowości na terenie 3 gmin, zajmując ok. 3 tys. ha. Z uwagi na ogromne protesty społeczne spółka CPK uruchomiła zakończony wiosną tego roku Program Dobrowolnych Nabyć, w ramach którego oferowała m.in. grunty zamienne za dobrowolne oddanie ziemi pod budowę lotniska (nie podano, ile dokładnie osób zdecydowało się na zamianę nieruchomości).

    Wielu rolników jednak nie skorzystało z programu, dlatego zostaną wywłaszczeni na podstawie Ustawy z dnia 10 maja 2018 r. o Centralnym Porcie Komunikacyjnym (uCPK). Również w tym przypadku, zgodnie z art. 58 ust. 2 uCPK, w ramach odszkodowania właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu nieruchomości, za jego zgodą, może być przyznana nieruchomość zamienna.

    W terminie 14 dni od dnia doręczenia zawiadomienia o wydaniu decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji w zakresie CPK, właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości uprawniony jest do wezwania Spółki Celowej do (art. 59 ust. 2 uCPK):

      • przedstawienia oferty nieruchomości zamiennych, lub
    •  
      • rozpoczęcia negocjacji dotyczących wysokości odszkodowania.

    W przypadku, gdy strona wezwie do przedstawienia nieruchomości zamiennej, to spółka zobowiązana jest do zaoferowania właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu przynajmniej dwóch takich propozycji (art. 59 ust. 3 uCPK).

    Spółka w oficjalnych komunikatach podaje, że posiada w zasobie ok. 600 ha nieruchomości zamiennych, których większość ma znajdować się w promieniu 100 km od planowanej płyty lotniska.

    Skontaktuj się z nami w celu ustalenie szczegołów

    Potrzebujesz indywidualnego podejścia do Twojej sprawy?

    Skontaktujemy się z Tobą

    Nie masz czasu w tej chwili? Wypełnij formularz

    Blank Form (#2)

    Jeżeli w terminie 2 miesięcy od dnia wszczęcia postępowania w sprawie ustalenia odszkodowania nie uda się zawrzeć umowy przeniesienia prawa do nieruchomości zamiennej lub uzgodnić wysokości odszkodowania, negocjacje podlegają zakończeniu, a ustalenie odszkodowania następuje w drodze decyzji (art. 59 ust. 8 uCPK).

    Nieruchomość zamienna – podsumowanie

    Stronie w ramach odszkodowania za wywłaszczenie może w każdym przypadku zostać zaproponowana i przyznana nieruchomość zamienna, organy nie mogą jednak nikogo zmusić do jej przyjęcia.

    W przypadku pozbawienia mienia pod budowę CPK – na etapie negocjacji – strona może na mocy ustawy zażądać przedstawienia przez spółkę takiej nieruchomości i musi otrzymać dwie propozycje.

    Obecnie zdarza się, że z formy odszkodowania „ziemia za ziemię” korzystają też wywłaszczani na cele inwestycji realizowanych z udziałem środków Banku Światowego (BŚ) w ramach Projektu Ochrony Przeciwpowodziowej w Dorzeczu Odry i Wisły.

    Taka forma jest bowiem zalecana dla terenów rolniczych przez normę BŚ – OP 4.12, która dotyczy przesiedleń. Norma ta jednocześnie nie została implementowana do polskiego porządku prawnego, dlatego w razie jej nieprzestrzegania stronie pozostaje ewentualne złożenie skargi bezpośrednio do BŚ.

    W praktyce nieruchomości zamienne są proponowane i przyznawane bardzo rzadko. Organy zwykle ograniczają się do wypłaty odszkodowania w formie pieniężnej. Jest to dla nich z przyczyn organizacyjnych dużo mniej kłopotliwe, dodatkowo w zasobach brakuje odpowiednich nieruchomości.

    Źródła:

    • Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 2 kwietnia 1997 r.
    • Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami
    • Ustawa z dnia 8 lipca 2010 r. o szczególnych zasadach przygotowania do realizacji inwestycji w zakresie budowli przeciwpowodziowych
    • Ustawa z dnia 28 marca 2003 r. o transporcie kolejowym
    • Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych
    • Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego
    • Ustawa z dnia 10 maja 2018 r. o Centralnym Porcie Komunikacyjnym
    • Plan pozyskiwania nieruchomości i przesiedleń. Projekt Ochrony Przeciwpowodziowej w Dorzeczu Odry i Wisły. Wrocław – październik 2022
    Jakie powinno być odszkodowanie za wycinkę lasu pod sieci przesyłowe?
    Wywłaszczenie nieruchomości

    Jakie powinno być odszkodowanie za wycinkę lasu pod sieci przesyłowe

    Specyficznym rodzajem nieruchomości jest las. Posadowienie na nim tzw. sieci przesyłowej powoduje silną ingerencję, uniemożliwiając w pasie służebności dotychczasowy sposób użytkowania. Jak wygląda kwestia odszkodowania …

    Czytaj →
    Mała zasada korzyści – wycena gruntów pod drogi
    Wywłaszczenie nieruchomości

    Mała zasada korzyści – wycena gruntów pod drogi

    W uchwalonym niedawno Rozporządzeniu w sprawie wyceny nieruchomości pozostawiono w niezmienionym kształcie kontrowersyjny przepis dotyczący wyceny gruntów wywłaszczanych pod drogi. Czym jest tzw. „mała zasada …

    Czytaj →

    przekaz nam 15pc

    Klienci, którzy rozpoczęli proces przed otrzymaniem pierwszego operatu otrzymali średnio o

    28 %

    wyższe odszkodowanie.

    Skontaktuj się z nami w celu ustalenie szczegołów

    Potrzebujesz indywidualnego podejścia do Twojej sprawy?

    Skontaktujemy się z Tobą

    Nie masz czasu w tej chwili? Wypełnij formularz

    Blank Form (#2)