Zmiany w wydawaniu decyzji WZ

Zakończyły się procedury legislacyjne reformujące system planowania przestrzennego w Polsce. Poważne zmiany dotyczą m.in. wydawania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Warto zapoznać się z nowelizacją, aby w przyszłości móc z powodzeniem zrealizować zaplanowaną inwestycję.

Decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu a plan ogólny

Obecnie decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (decyzja WZ) stanowi podstawę do wydania pozwolenia na budowę w miejscach, które nie są objęte planami zagospodarowania przestrzennego.

Decyzja lokalizacyjna jest natomiast wydawana przez organ w przypadku realizacji tzw. inwestycji celu publicznego. Ustawa z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (dalej: nowelizacja) mocno zmienia zasady wydawania decyzji WZ.

Podstawą do wydania popularnej „wuzetki” mają stać się założenia tzw. planu ogólnego gminy (art. 13a ust. 5 znowelizowanej Ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, dalej: upzp), czyli dokumentu, który zastąpi obecne studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego.

Jeżeli taki plan do dnia 31 grudnia 2025 r. nie zostanie uchwalony, to żadna decyzja WZ na terenie danej gminy nie będzie mogła zostać wydana (59 ust. 3 nowelizacji).

Dodatkowo teren, dla którego dopuszczalne będzie wydanie decyzji WZ, powinien być położony na wyznaczonym w planie ogólnym tzw. obszarze uzupełnienia zabudowy (art. 61 ust. 1 pkt 1a upzp). Trzeba przy tym zaznaczyć, że gmina może, ale wcale nie musi wyznaczyć taki obszar (por. art. 13a ust. 4 pkt 2 lit a upzp).

Termin obowiązywania decyzji WZ

Obecnie decyzje o warunkach zabudowy wydawane są dla danego terenu bezterminowo. „Wuzetki” uprawomocnione do dnia 31 grudnia 2025 r. zachowają taką ważność (art. 78 pkt 2 nowelizacji). Duże zmiany dotyczą natomiast decyzji WZ uprawomocnionych po tym terminie, ponieważ wygasną one po upływie 5 lat od dnia, w którym stały się prawomocne (art. 64c upzp).

Wprowadzone zmiany mają na celu ograniczenie chaosu przestrzennego. Realizacja inwestycji, dla której wydano decyzję WZ nawet kilkanaście lat wcześniej może zupełnie nie pasować do aktualnej zabudowy w danej okolicy. Trzeba jednak zauważyć, że uzyskanie pozwolenia na budowę może w wielu przypadkach trwać bardzo długo.

Jeżeli decyzja WZ wygaśnie w trakcie toczącego się postępowania o uzyskanie pozwolenia na budowę lub pozwolenie zostanie uchylone i w międzyczasie decyzja WZ straci ważność, to cała procedura będzie musiała ruszyć od nowa.

Czasami podczas realizacji inwestycji zdarzają się sytuacje, gdy pierwotny projekt budynku musi zostać zmieniony, np. na skutek nieoczekiwanego osiadania konstrukcji. Prawo dopuszcza zmianę pozwolenia na budowę (art. 36a ust. 1 Ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane) nawet w trakcie prowadzonych robót, jeżeli jednak decyzja WZ wygaśnie, nie będzie to możliwe.

Obszar analizy w przypadku wydawania decyzji WZ

Przed wydaniem decyzji WZ organ jest zobowiązany do ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu. Dotychczas polegało to na wyznaczeniu obszaru w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu terenu, jednak nie mniejszej niż 50 metrów i przeprowadzeniu na nim analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu.

W nowelizacji nakazano wyznaczyć obszar analizowany w odległości równej trzykrotnej szerokości frontu terenu, jednak nie mniejszej niż 50 m oraz nie większej niż 200 m. Przez front terenu należy rozumieć tę część granicy działki budowlanej, która przylega do drogi publicznej, drogi wewnętrznej lub granicy działki obciążonej służebnością drogową, z której odbywa się główny wjazd na działkę (art. 61 ust. 5a upzp).

Analiza polegać będzie na sprawdzeniu, czy co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu (art. 61 ust. 1 pkt 1 upzp).

Decyzja WZ a wskaźniki zabudowy sąsiedniej

Legislator rozszerza w nowelizacji liczbę wskaźników zabudowy sąsiedniej wymaganych do przeprowadzenia ww. analizy oraz nieco modyfikuje już istniejące. Po zmianach lista wskaźników wygląda następująco (art. 61 ust. 7 upzp):

• • linia zabudowy;
•  
  • maksymalna intensywność zabudowy oraz maksymalna i minimalna nadziemna intensywność zabudowy;
•  
  • udział powierzchni zabudowy;
•  
  • szerokość elewacji frontowej;
  • wysokość zabudowy;
•  
  • geometria dachu (kąt nachylenia i układ połaci dachowych);
•  
  • minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej;
•  
  • minimalna liczba miejsc do parkowania.

Szczegółowe ustalenia odnośnie powyższych wymagań zostaną określone w drodze rozporządzenia przez ministra właściwego do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa (art. 61 ust. 6 upzp).

Decyzja WZ a dostępność infrastruktury społecznej

Samorządy w planach ogólnych gminy zobligowane są do określenia tzw. gminnych standardów dostępności infrastruktury społecznej dla następujących obiektów (13f ust. 1-3 upzp):

• • szkoły podstawowej – w odległości nie większej niż 1500 m do działki ewidencyjnej na terenie miasta lub 3000 m poza miastem;
•  
  • obszarów zieleni publicznej – w odległości nie większej niż 1500 m do działki ewidencyjnej dla obszarów zieleni publicznej o łącznej powierzchni nie mniejszej niż 3 ha oraz w odległości nie większej niż 3000 m do działki ewidencyjnej dla obszaru zieleni publicznej o powierzchni nie mniejszej niż 20 ha.

Gminy mają przy tym możliwość ustalenia innych odległości od obiektów infrastruktury społecznej oraz innych wartości powierzchni obszarów zieleni publicznej, ale nie mniejszej niż 50% wskazanej powyżej wartości (art. 13 f ust. 7 pkt 1-2, ust. 8 upzp).

Dopuszcza się także wyłączenie terenów zabudowy zagrodowej z powyższych wymagań, a także objęcie różnych terenów gmin innymi standardami – trzeba jednak wyraźnie wyznaczyć granice tych obszarów (art. 13 f ust. 7 pkt 4-5 upzp).

Dodatkowo gminy mogą w planie ustalić zasady dostępu do przedszkola, żłobka, ambulatorium podstawowej opieki zdrowotnej, biblioteki, domu kultury, domu pomocy społecznej, urządzonego terenu sportu, przystanku publicznego transportu zbiorowego, placówki pocztowej, apteki oraz posterunku policji lub posterunku jednostki ochrony przeciwpożarowej (art. 13 f ust. 7 pkt 3 upzp).

W przypadku, gdy planowana inwestycja mieszkaniowa nie będzie spełniała ustalonych powyżej standardów (nawet nieobligatoryjnych), nie będzie można wydać dla niej decyzji WZ.

Trzeba też wyraźnie zaznaczyć, że wymóg ten odnosi się do granicy każdej działki ewidencyjnej na terenie inwestycji, a nie tylko samej granicy inwestycji (art. 13f ust. 5 upzp). Odległość jest przy tym liczona jako droga dojścia ogólnodostępną trasą dla pieszych (por. art. 13f ust. 2-5 upzp).

Zmiany w wydawaniu decyzji WZ – podsumowanie

Reforma systemu planowania przestrzennego bardzo mocno zmienia zasady wydawania decyzji WZ. Wydaje się, że ich uzyskanie stanie się z przyczyn formalnych dużo trudniejsze niż dotychczas.

Przede wszystkim decyzje będą musiały pozostawać w zgodzie z zapisami planu ogólnego gminy, któremu nadano rangę aktu prawa miejscowego.

Decyzje WZ wygasną też po 5 latach od uprawomocnienia się, co wymuszać będzie na inwestorach pośpiech, tj. występowanie z wnioskiem o pozwolenie na budowę od razu po otrzymaniu „wuzetki”. Powyższe regulacje będą obowiązywać od 1 stycznia 2026 r.

Natomiast już od wejścia nowelizacji w życie inwestorzy muszą uwzględniać w swoich planach fakt, że w ustawie zmodyfikowano (de facto ograniczono) obszar tzw. dobrego sąsiedztwa, a także dodano nowe wskaźniki zabudowy sąsiedzkiej, które brane są pod uwagę podczas wydawania decyzji WZ.

Źródła:

• Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
• Ustawa z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw
• Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane