Kto może zaskarżyć miejscowy plan zagospodarowani przestrzennego

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jest dokumentem, który ingeruje w możliwości użytkowania nieruchomości leżących na obszarze jego obowiązywania. W wielu przypadkach może jednocześnie wywierać dużo szerszy wpływ, oddziałując również na tereny położone poza jego obrębem. Kto i w jakich przypadkach może zaskarżyć zapisy planu?

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – co to?

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP) jest przyjmowanym w formie gminnej uchwały tzw. aktem prawa miejscowego (art. 14 ust. 8 Ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, dalej: upzp), co oznacza, że jego zapisy obowiązują wyłącznie na obszarze danej gminy (art. 40 ust. 1 Ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym, dalej: usg).

Co zawiera MPZP? W skrócie ustala się w nim (art. 4 ust. 1 upzp):

• • przeznaczenie terenu,
•  
  • rozmieszczenie inwestycji celu publicznego,
•  
  • określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu.

Powyższe elementy stanowią kluczowe aspekty regulujące wykorzystanie przestrzeni i rozwój terenów w obrębie określonego obszaru. Tym samym zapisy MPZP niezwykle mocno wpływają na możliwości użytkowania nieruchomości, a co za tym idzie na ich wartość. Uchwalenie planu może w niektórych przypadkach być korzystne, w innych wręcz przeciwnie – przynieść właścicielom nieruchomości wymierne straty.

Zaskarżenie MPZP – kiedy jest możliwe?

Zdarza się, że plany miejscowe uchwalane są z naruszeniem przepisów, co skutkuje uznaniem je za nieważne. Uchwała podlega kontroli nadzorczej wojewody. Organ powinien zaopiniować plan w terminie nie dłuższym niż 30 dni od dnia doręczenia mu uchwały (art. 91 ust. 1 usg).

Jeżeli wojewoda nie dopatrzył się nieprawidłowości, a faktycznie one występują, to istnieje możliwość zaskarżenie MPZP w drodze sądowo-administracyjnej. Skargę składa się do właściwego wojewódzkiego sądu administracyjnego (art. 101 ust. 1 usg).

Trzeba przy tym mieć na uwadze, że MPZP zostanie uchylony jedynie wówczas, gdy naruszenia przepisów są „istotne”. Ustawodawca za przesłanki do unieważnienia aktu zaliczył (art. 28 ust. 1 upzp):

• • istotne naruszenie zasad sporządzania planu,
•  
  • istotne naruszenie trybu sporządzania planu,
•  
  • naruszenie właściwości organów w zakresie sporządzania planu.

Stwierdzenie nieważności planu miejscowego

W przypadku, gdy plan zostaje unieważniony, przyjmuje się tzw. fikcję, że nigdy on nie obowiązywał. Rodzi to szereg konsekwencji prawnych, które poznasz, czytając artykuł: Kiedy MPZP jest nieważny.

Negatywne konsekwencje uchwalenia MPZP

Jak już wspomniano, uchwalenie planu może spowodować utratę lub wzrost wartości nieruchomości. Obie sytuacje mogą być dla właścicieli negatywne, ale z różnych względów:

• • Wzrost wartości nieruchomości – uchwalenie lub zmiana MPZP może wiązać się z koniecznością uiszczenia tzw. opłaty planistycznej w wysokości 30% wzrostu wartości mienia. Warunkiem jest zbycie nieruchomości w terminie 5 lat od dnia obowiązywania zapisów planu (art. 36 ust. 4 upzp).
•  
  • Spadek wartości nieruchomości – może być spowodowany np. zmianą przeznaczenia terenu na mniej atrakcyjne lub ograniczające możliwości zabudowy i przeprowadzenia innych inwestycji, np. w sytuacji, gdy tereny przeznaczone pod mieszkalnictwo przemianowano na rolne. Spadek wartości wynika też często z wyznaczenia w planie miejsca pod uciążliwe inwestycje (np. drogi szybkiego ruchu, obiekty przemysłowe) czy ograniczeń w możliwościach zabudowy w związku z ochroną przyrody (np. przez powiększenie obszarów zielonych, wyznaczenie stref ochronnych).

Zapisy planu miejscowego – czy każdy może zaskarżyć MPZP?

Zgodnie z art. 101 ust. 1 usg, każdy, czyj interes prawny lub uprawnienie zostały naruszone uchwałą lub zarządzeniem, podjętymi przez organ gminy w sprawie z zakresu administracji publicznej, może zaskarżyć uchwałę lub zarządzenie do sądu administracyjnego. Dodatkowo ustawodawca zaznaczył, że skargę, można wnieść do sądu administracyjnego w imieniu własnym lub reprezentując grupę mieszkańców gminy, którzy na to wyrażą pisemną zgodę (art. 101 ust. 2a usg).

Powyższe zapisy nie budzą wątpliwości co do możliwości skarżenia uchwał naruszających interesy posiadających prawa do gruntów położonych na terenach objętych planem (mieszkańców gminy). Należy jednak mieć na uwadze, że negatywne konsekwencje uchwalenia lub zmiany MPZP mogą dotknąć także osoby posiadające prawa do nieruchomości znajdujących się poza obszarem jego obowiązywania.

W tym przypadku przyczyny mogą być różne, ale do najczęstszych – jak pokazuje praktyka – należą utrata dostępu do drogi publicznej (drogi dojazdowej) i spadek wartości mienia spowodowany uciążliwym sąsiedztwem, np. dopuszczoną przez plan zabudową wielorodzinną lub przemysłową.

Czy w powyższej sytuacji te osoby są uprawnione do zaskarżenia zapisów planu? Otóż orzecznictwo nie jest w tej kwestii jednolite. Przez lata dominowała opinia, że w takim przypadku interes prawny skarżącego nie zostaje naruszony, jako że kwestionuje on zmianę przeznaczenia działki, której nie jest właścicielem ani też nie ma do niej innych praw (Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 3 września 2004 r. sygn. akt OSK 476/04).

W nowszych interpretacjach można spotkać się natomiast z odmiennym poglądem. W Postanowieniu Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 20 marca 2019 r. sygn. akt II OSK 507/19 sąd podkreślił, że okoliczność, iż nieruchomość skarżącej położona jest poza obszarem objętym przedmiotowym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a więc skarżąca nie dysponuje tytułem prawnym do nieruchomości objętej planem, nie przesądza w okolicznościach niniejszej sprawy o tym, że interes prawny skarżącej nie może być naruszony.

Jak zauważono bowiem w Wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 5 lutego 2013 r. sygn. akt II OSK 2479/12, ustalenia planu miejscowego mają oczywisty wpływ na stosunki sąsiedzkie. Jeżeli zatem właściciel jednej nieruchomości zgodnie z ustaleniami planu może więcej, to właściciel sąsiedniej nieruchomości będzie musiał więcej znieść.

Możliwości zaskarżenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – podsumowanie

Podsumowując, możliwość zaskarżania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP) jest istotnym elementem ochrony praw osób, których interesy zostały naruszone przez sprzeczne z przepisami decyzje planistyczne. Możliwość zaskarżenia planu nie ogranicza się wyłącznie do tych, którzy posiadają bezpośredni tytuł prawny do nieruchomości objętej planem, ale – zgodnie z aktualnym orzecznictwem – może również dotyczyć osób, które doświadczają negatywnych skutków uchwalenia MPZP na sąsiednich terenach. Warto jednak pamiętać, że skuteczne zaskarżenie planu wymaga nie tylko wykazania naruszenia interesu prawnego, ale również solidnego przygotowania merytorycznego.

W tym kontekście, skorzystanie z usług prawnika specjalizującego się w prawie administracyjnym i zagospodarowaniu przestrzennym jest nie tylko zalecane, ale często niezbędne. Profesjonalna pomoc może okazać się kluczowa w rozpoznaniu istotnych naruszeń przepisów, właściwym uargumentowaniu skargi oraz w nawigacji po trudnym i często sprzecznym orzecznictwie. Prawnicy dysponują nie tylko specjalistyczną wiedzą, ale także doświadczeniem w podobnych sprawach, co zwiększa szanse na pomyślny efekt odwołania.

MPZP ma fundamentalne znaczenie dla kształtowania ładu przestrzennego. Jego wpływ na wartość nieruchomości, możliwości inwestycyjne oraz jakość życia jest ogromny. Skorzystanie z usług prawnika, w razie stwierdzenia nieprawidłowości związanych z uchwaleniem planu, to inwestycja w spokój i pewność, że prawa obywatelskie będą efektywnie chronione.

Źródła:

• Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
• Ustawa z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym
• Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 3 września 2004 r. sygn. akt OSK 476/04
• Postanowienie Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 20 marca 2019 r. sygn. akt II OSK 507/19
• Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 5 lutego 2013 r. sygn. akt II OSK 2479/12