Czy można starać się o odszkodowanie z tytułu zmiany MPZP

Uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego mocno ingeruje w prawo własności. W przypadku, gdy na skutek uchwalenia dokumentu lub jego zmiany właściciel nieruchomości poniesie tzw. rzeczywistą szkodę, może ubiegać się o odszkodowanie.

Uchwalenie lub zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (MPZP) określa się sposoby zagospodarowania i warunków zabudowy terenu, ustala się przeznaczenia terenu oraz rozmieszczenie inwestycji celu publicznego (art. 4 ust. 1 Ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, dalej: upzp).

Plan zagospodarowania przestrzennego jest aktem prawa miejscowego, co oznacza, że obowiązuje on na terenie danej gminy (art. 14 ust. 8 upzp). MPZP przyjmowany jest w formie uchwały rady gminy, składa się z części tekstowej oraz mapy (art. 14 ust. 2 upzp).

Jak podkreślono w Rozstrzygnięciu nadzorczym Wojewody Dolnośląskiego nr NK-N.4131.94.12.2018.RJ1, plan miejscowy jest w zamyśle uchwałą inicjującą świadome kształtowanie przestrzeni z uwzględnieniem należytej staranności o ład przestrzenny oraz zrównoważony rozwój obszaru objętego planem.

Główną funkcją planu jest przeznaczenie terenów oraz kształtowanie zagospodarowania przestrzeni, a więc określenie jednoznacznych i stabilnych warunków dla inwestowania.

Niektóre inwestycje mogą być zrealizowane wyłącznie na podstawie MPZP, dlatego wymagają jego wcześniejszego uchwalenia lub zmiany istniejącego plany – jeżeli zapisy dotychczasowego MPZP nie zezwalają na przeprowadzenie danego przedsięwzięcia.

Taka sytuacja dotyczy m.in. budowy obiektów handlowych o powierzchni przekraczającej 2000 m kw. (art. 10 ust. 3a upzp), inwestycji na obszarze parków kulturowych (art. 16 ust. 6 Ustawy z dnia 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami) czy przedsięwzięć z zakresu energetyki wiatrowej (art. 3 Ustawy z dnia 20 maja 2016 r. o inwestycjach w zakresie elektrowni wiatrowych).

Zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego a szkoda rzeczywista

Na skutek działań planistycznych wartość nieruchomości może wzrosnąć. Często jednak zdarza się sytuacja odwrotna – właściciel nieruchomości ponosi tzw. rzeczywistą szkodę.

Zgodnie z art. 36 ust. 1 upzp, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe lub istotnie ograniczone, właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości może, żądać od gminy albo od władającego terenem zamkniętym, jeżeli uchwalenie planu lub jego zmiana spowodowane były potrzebami obronności i bezpieczeństwa państwa:

• • odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę albo
•  
  • wykupienia nieruchomości lub jej części.

Najczęstszymi powodami powstania szkody planistycznej jest zmiana dotychczasowego przeznaczenia terenu, która utrudnia prowadzenie działalności gospodarczej lub uniemożliwia zabudowę. Obniżenie wartości nieruchomości może nastąpić także na skutek zaplanowanego uciążliwego sąsiedztwa (drogi szybkiego ruchu, zabudowy przemysłowej itp.).

Powyższe roszczenie jest roszczeniem rozłącznym, tj. przysługuje albo żądanie odszkodowania albo wykupienia nieruchomości lub jej części.

Odszkodowania może skutecznie dochodzić właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości mający taki status zarówno w chwili wejścia w życie nowego lub zmienionego planu miejscowego, jak i w chwili wytoczenia powództwa oraz zamknięcia rozprawy poprzedzającej wydanie wyroku przez sąd drugiej instancji (Postanowienie Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 4 października 2022 r. sygn. akt III CZP 99/22).

Legislator dopuścił również realizację powyższych roszczeń w drodze zaoferowania przez gminę właścicielowi albo użytkownikowi wieczystemu nieruchomości zamiennej (art. 36 ust. 2 upzp).

Zmiana planu zagospodarowania przestrzennego a odszkodowanie w przypadku utraty wartości nieruchomości

Jeżeli właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości nie skorzystał z ww. roszczeń odszkodowawczych, a zbywa nieruchomość, której wartość na skutek uchwalenia lub zmiany planu miejscowego uległa obniżeniu, może żądać od gminy odszkodowania równego obniżeniu wartości nieruchomości (art. 36 ust. 3 upzp).

Wysokość odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości ustalana jest na dzień jej sprzedaży. Obniżenie wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu jej przeznaczenia obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem (art. 37 ust. 1 upzp).

Osoby zamieszkujące na terenie objętym zmianą MPZP nie są o procedurze informowane bezpośrednio, samorządy realizują obowiązek powiadomienia lokalnych społeczności poprzez ogłoszenie w prasie miejscowej, przez obwieszczenie oraz udostępnienie informacji w Biuletynie Informacji Publicznej na swojej stronie podmiotowej, a także w sposób zwyczajowo przyjęty w danej miejscowości (art. 17 pkt 1 upzp).

Większość właścicieli nieruchomości może zatem nie być świadoma spadku wartości nieruchomości. Jest to o tyle istotne, że roszczenia związanego z odszkodowaniem dotyczącym obniżenia wartości nieruchomości w sytuacji jej zbycia można dochodzić w terminie 5 lat od dnia, w którym uchwała o MPZP stała się obowiązująca (art. 37 ust. 3-4 upzp).

Jest to tzw. termin zawity (obarczony dużym rygorem), który odnosi się do konieczności złożenia gminie stosownego oświadczenia – nie zaś do wniesienia pozwu. Jak stwierdzono w Wyroku Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 10 stycznia 2017 r. sygn. akt V CSK 222/16: jeżeli roszczenie zostało zgłoszone gminie przed upływem terminu określonego w tym przepisie, a pozew został wniesiony po jego upływie, roszczenie nie wygasa i może być dochodzone zarówno w zakresie wartościowym żądań zgłoszonych, jak i żądań wartościowo nieujawnionych, jeżeli twierdzenia faktyczne obejmują istotne elementy usprawiedliwiające roszczenie.

W odniesieniu do pozostałych roszczeń zastosowanie mają zapisy art. 118 Ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, zgodnie z którymi termin przedawnienia wynosi 6 lat, a dla roszczeń o świadczenia okresowe oraz roszczeń związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej – 3 lata.

Trzeba przy tym zaznaczyć, że wskazany termin został wprowadzony nowelizacją kodeksu dnia 9 lipca 2018 r. – dlatego w odniesieniu do MPZP uchwalonych przed tą datą zastosowanie ma wcześniejszy termin przedawnienia wynoszący 10 lat.

Strona dochodzi roszczeń, składając stosowny wniosek w urzędzie gminy. Może to zrobić bezpośrednio, listownie lub za pomocą elektroniczną, tj. posiadając konto ePUAP lub podpisując wniosek kwalifikowanym podpisem elektronicznym.

Do wniosku należy dołączyć dokumenty poświadczające tytuł prawny do nieruchomości (np. odpis aktu notarialnego). Trzeba także wykazać, że doszło do szkody – dowodem jest np. operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego. Wniosek jest wolny od opłat.

Organ ma na wypłacenie odszkodowania 6 miesięcy, licząc od dnia złożenia wniosku, chyba że strony postanowią inaczej. W przypadku zwłoki właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu przysługują odsetki ustawowe za opóźnienie (art. 37 ust. 9 upzp). Jeżeli strony nie dojdą do porozumienia, spór rozstrzyga sąd powszechny (art. 37 ust. 10 upzp).

Trzeba też zaznaczyć, że zgodnie z dominującą linią orzeczniczą zbycie nieruchomości musi być odpłatne, tj. odszkodowanie z tytułu obniżenia wartości nieruchomości na skutek uchwalenia lub zmiany planu miejscowego nie przysługuje w razie zbycia nieruchomości w drodze darowizny (Wyrok Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 11 marca 2011 r. sygn. akt II CSK 321/10).

Kiedy nie można otrzymać odszkodowania z tytułu uchwalenia lub zmiany MPZP?

Ustawodawca zastrzegł wyjątki, w których – nawet jeśli korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe lub istotnie ograniczone – otrzymanie odszkodowania w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą nie będzie możliwe.

Przepisów Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie stosuje się, jeżeli treść MPZP, nie stanowi samodzielnego ustalenia przez gminę społeczno-gospodarczego przeznaczenia terenu oraz sposobu korzystania z niego, ale wynika z (art. 36 ust. 1a upzp):

• • uwarunkowań hydrologicznych, geologicznych, geomorfologicznych lub przyrodniczych dotyczących występowania powodzi i związanych z tym ograniczeń, określonych na podstawie przepisów odrębnych;
•  
  • decyzji dotyczących lokalizacji lub realizacji inwestycji celu publicznego, wydanych przez inne niż organy gminy, organy administracji publicznej lub Państwowe Gospodarstwo Wodne Wody Polskie;
•  
  • zakazów lub ograniczeń zabudowy i zagospodarowania terenu, określonych w przepisach ustaw lub aktów, w tym aktów prawa miejscowego, wydanych na ich podstawie.

Czy można starać się o odszkodowanie z tytułu zmiany MPZP – podsumowanie

W kontekście uchwalenia lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP), właścicieli nieruchomości często dotykają konsekwencje wpływające na wartość ich nieruchomości. Przepisy prawne umożliwiają dochodzenie odszkodowań.

Zgodnie z Ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jeżeli zmiana MPZP znacząco utrudni korzystanie z nieruchomości, właściciel ma prawo ubiegać się o odszkodowanie lub wykup nieruchomości przez gminę. Można również domagać się przyznania nieruchomości zamiennej.

Osoby, które planują zbycie nieruchomości, której wartość została obniżona przez zmianę MPZP, także mają prawo do odszkodowania – warunkiem jest wcześniejszy brak skorzystania z innych roszczeń odszkodowawczych.

W praktyce zaleca się skorzystanie z porady prawnej w celu oceny indywidualnej sytuacji i możliwości dochodzenia roszczeń. Z uwagi na złożoność procedur i rygorystyczne terminy, profesjonalne doradztwo może być kluczowe dla skutecznego dochodzenia swoich praw. Ostatecznie, w razie braku porozumienia, to sąd powszechny rozstrzyga spory między właścicielem nieruchomości a gminą.

Źródła:

• Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
• Ustawa z dnia 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami
• Ustawa z dnia 20 maja 2016 r. o inwestycjach w zakresie elektrowni wiatrowych
• Postanowienie Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 4 października 2022 r. sygn. akt III CZP 99/22
• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny
• Wyrok Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 10 stycznia 2017 r. sygn. akt V CSK 222/16
• Rozstrzygnięcie nadzorcze Wojewody Dolnośląskiego nr NK-N.4131.94.12.2018.RJ1
• Wyrok Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 11 marca 2011 r. sygn. akt II CSK 321/10