Utwardzenie gruntu – czy wymagane jest pozwolenie na budowę?

• Fakty sprawdzone
  Nasze artykuły są oparte o przepisy prawa, orzecznictwo sądów oraz doświadczenie kancelarii.

Utwardzenie gruntu wydaje się drobną robotą – wystarczą płyty, kostka, geokrata. W praktyce dokonanie takich prac bez dochowania formalności może zaskoczyć inwestora skutkami prawnymi. Kluczowe znaczenie ma to, czy utwardzenie pełni funkcję pomocniczą względem obiektu budowlanego, czy też jest samodzielnym obiektem (np. parkingiem lub placem magazynowym).

Utwardzenie gruntu bez zgłoszenia i pozwolenia na budowę (urządzenie budowlane)

Zgodnie z art. 29 ust. 4 pkt 4 Ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (dalej: pb) nie wymaga decyzji o pozwoleniu na budowę oraz zgłoszenia wykonanie robót budowlanych polegających na utwardzaniu powierzchni gruntu na działkach budowlanych oraz terenach zamkniętych.

Należy przy tym wyraźnie zaznaczyć, że w przypadku powyższych utwardzeń kluczowe jest to, czy pełnią one funkcję służebną względem innego, głównego obiektu budowlanego, zapewniając możliwość jego użytkowania. Wówczas takie obiekty traktowane są nie jako budowle, ale jako urządzenia budowlane (por. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 17 czerwca 2025 r. sygn. akt II OSK 1075/24). W praktyce chodzi np. o podjazdy do garaży, dróżki ogrodowe, utwardzone place pod śmietniki.

Utwardzenie gruntu wymagające pozwolenia na budowę (obiekt budowlany)

W przypadku utwardzeń, które nie pełnią roli służebnej, ale stanowią realizację zamierzenia o cechach samodzielnego obiektu budowlanego, nie ma mowy o utwardzeniu gruntu zwolnionym z pozwolenia (por. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 18 grudnia 2025 r. sygn. akt II SA/Po 461/25). Zgodnie z praktyką orzeczniczą do takich inwestycji zaliczane są np.:

• parkingi,
• place magazynowe,
• drogi.

W konsekwencji realizacja takiego zamierzenia budowlanego bez wcześniejszego uzyskania pozwolenia – w razie wykrycia – będzie skutkować zastosowaniem sankcji przewidzianych dla tzw. samowoli budowlanej. Więcej na ten temat można przeczytać w artykule:

• Czym jest samowola budowlana?

Utwardzenie gruntu pod parking dla maks. 10 samochodów osobowych

W przypadku zamiaru budowy stanowisk postojowych dla samochodów osobowych do 10 stanowisk włącznie nie jest wymagane ani zgłoszenie, ani pozwolenie na budowę (art. 29 ust. 2 pkt 7 pb). Wyjątkiem są takie parkingi na obszarze Natura 2000, gdzie wymagane jest zgłoszenie (art. 29 ust. 1 pkt 19 pb).

Należy przy tym mieć na uwadze, że samo wyznaczenie stanowisk postojowych w formie namalowanych linii nie przesądza o tym, czy powyższy warunek został dochowany. Organ nadzoru może np. zweryfikować, czy powierzchnia utwardzonego gruntu umożliwia zaparkowanie większej liczby pojazdów. Jak podkreślono w Wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 10 listopada 2015 r. sygn. akt II SA/Po 761/15: w sytuacji gdy na zrealizowanym placu postojowym nie wyodrębniono w sposób wyraźny dojazdów manewrowych i stanowisk postojowych zasadnym jest uznanie całego placu postojowego za wydzielone miejsca parkingowe, albowiem inwestor dopuszcza postój pojazdów w każdym punkcie tego placu, czyli każdy punkt placu jest elementem miejsc parkingowych.

Chociaż żadne przepisy nie definiują maksymalnych wymiarów stanowiska postojowego dla samochodów osobowych, warto zachować umiar i projektować je w sposób odpowiadający rzeczywistym potrzebom użytkowników. Pewną wskazówkę można znaleźć w § 21 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Zgodnie z jego treścią, stanowiska postojowe dla samochodów powinny mieć wymiary wynoszące co najmniej:

• szerokość 2,5 m i długość 5 m – w przypadku samochodów osobowych;
• szerokość 3,6 m i długość 5 m – w przypadku samochodów osobowych użytkowanych przez osoby niepełnosprawne.

W przypadku tzw. parkingów równoległych:

• szerokość 3,6 m, z możliwością ograniczenia do 2,5 m – w przypadku zapewnienia możliwości korzystania z przylegającego dojścia lub ciągu pieszo-jezdnego, i długość 6 m – w przypadku samochodów osobowych;
• szerokość 3,6 m i długość 6 m – w przypadku samochodów osobowych użytkowanych przez osoby niepełnosprawne.

Utwardzenie gruntu a pozwolenie na budowę – podsumowanie

Co do zasady utwardzanie powierzchni gruntu na działkach budowlanych oraz terenach zamkniętych może być wykonane bez pozwolenia i bez zgłoszenia, o ile ma charakter pomocniczy względem innego obiektu i służy jego prawidłowemu użytkowaniu. Inaczej wygląda sytuacja, gdy utwardzenie przestaje pełnić rolę służebną i staje się samodzielnym zamierzeniem o cechach obiektu budowlanego.

W razie wątpliwości warto skorzystać z porady prawnej. Specjalista przeanalizuje projekt i pomoże doradzić, jakich formalności należy w danej sytuacji dochować.