Służebność drogi koniecznej dla fragmentu nieruchomości – postanowienie Sądu Najwyższego

• Fakty sprawdzone
  Nasze artykuły są oparte o przepisy prawa, orzecznictwo sądów oraz doświadczenie kancelarii.

Może zdarzyć się, że nieruchomość posiada część nienadającą się do łatwego zagospodarowania, ponieważ warunki terenowe na nieruchomości (np. skarpa) utrudniają do niej dostęp. Czy można zatem ustanowić dla tego fragmentu drogę konieczną przez sąsiednią nieruchomość? Przed takim dylematem stanął Sąd Najwyższy.

Podział geodezyjny nieruchomości wpisanej do księgi wieczystej a służebność drogi koniecznej

W tej sprawie problem zaczął się od tego, że właściciele jednej nieruchomości mają ją w dwóch geodezyjnie wydzielonych częściach – jako dwie przyległe do siebie działki ewidencyjne. Teren jest jednak ukształtowany tak, że jedna część leży wyżej od drugiej, przez co dojście lub dojazd z niej do drogi publicznej są utrudnione. Wnioskodawcy uznali więc, że najprościej będzie poprowadzić do tego fragmentu działki drogę przez grunt sąsiada i zażądali ustanowienia służebności drogi koniecznej. 

Sąd pierwszej instancji uwzględnił wniosek o ustanowienie drogi koniecznej. Sytuacja odwróciła się po apelacji sąsiadów. Sąd okręgowy zmienił rozstrzygnięcie i wniosek oddalił. W jego ocenie trudność w dostępie wynikała z tego, jak dokonano podziału geodezyjnego. Wydzielono część gruntu w taki sposób, że jedna część nie miała odrębnego, wygodnego dostępu do drogi publicznej. Sąd podkreślił, że właściciele powinni liczyć się ze skutkami takiego podziału, a niedogodności nie można naprawiać kosztem obciążenia cudzej własności. Dodatkowo zarzucono wnioskodawcom, że nie wykazali nawet prób zorganizowania dojazdu w obrębie własnego gruntu.

Służebność ustanawia się na nieruchomości, a nie na działce geodezyjnej

Wnioskodawcy złożyli skargę kasacyjną do Sądu Najwyższego (SN). Podnosili, że sąd odwoławczy niesłusznie uznał, że nie wykazali braku odpowiedniego dostępu do drogi publicznej. Podnosili, że ze względu na różnicę wysokości, ewentualny dojazd poprowadzony do problematycznej działki geodezyjnej musiałby mieć nachylenie większe niż dopuszczalne dla określonej klasy dróg publicznych (wskazywali przepisy techniczno-budowlane).

SN nie przyjął skargi kasacyjnej do rozpoznania. Wskazał przy tym wyraźnie, że wydzielenie działek geodezyjnych nie oznacza automatycznie powstania dwóch odrębnych nieruchomości w sensie prawnym. W praktyce decydujące znaczenie ma to, czy grunty są objęte jedną księgą wieczystą, czy odrębnymi. Jeżeli dwie działki pozostają w jednej księdze (tak było w omawianej sprawie), to co do zasady nadal ma się do czynienia z jedną nieruchomością jako przedmiotem własności.

Z powyższego wynika konsekwencja bardzo istotna dla możliwości ustanowienia drogi koniecznej, a mianowicie, że odpowiedni dostęp do drogi publicznej ocenia się dla nieruchomości jako całości, a nie dla każdej wydzielonej geodezyjnie działki z osobna.

Służebność drogi koniecznej w celu dojazdu do fragmentu nieruchomości niewykluczona, ale nigdy bezwarunkowo

Sąd Najwyższy przy tym nie wykluczył, że w pewnych sytuacjach służebność drogi koniecznej może zostać ustanowiona także w przypadku konieczności dojazdu do określonego fragmentu nieruchomości. Podkreślił jednak, że o drodze koniecznej można mówić wyłącznie wtedy, gdy jej ustanowienie jest potrzebne (brak jest odpowiedniego w danej sytuacji dostępu), a nie wtedy, gdy droga konieczna ma po prostu poprawić komfort dojazdu. Jeżeli nieruchomość ma już dostęp do drogi publicznej, a spór dotyczy w praktyce tylko tego, czy da się go ulepszyć, to wniosek może zostać potraktowany jako próba uzyskania rozwiązania dla wygody.

Co ważne, SN zaznaczył, że zwrot o „potrzebnej służebności” nie odnosi się wyłącznie do tego, aby obciążyć sąsiada w możliwie najmniejszym stopniu. Sąd ma również zbadać coś bardziej podstawowego: czy ustanowienie służebności w ogóle jest konieczne, czyli czy właściciel nie może rozsądnymi środkami dostosować istniejącego dostępu tak, aby stał się odpowiedni. 

Wnioskodawcy – w ocenie SN – tego nie wykazali. Nie przedstawili przekonująco, że na własnym gruncie nie da się sensownie zorganizować komunikacji albo że byłoby to technicznie niewykonalne czy ekonomicznie nieracjonalne. Co więcej, nie wykazali nawet, że podjęli realne próby zaprojektowania lub wykonania takich prac, ani że koszty byłyby nie do udźwignięcia w rozsądnych granicach.

Służebność drogi koniecznej dla fragmentu nieruchomości – wnioski 

Z omawianego postanowienia wynika przede wszystkim to, że trudności w dostępie do wyżej położonej albo z innych przyczyn gorzej skomunikowanej części nieruchomości nie przesądzają jeszcze o zasadności ustanowienia drogi koniecznej przez cudzą nieruchomość. Decydujące znaczenie ma to, czy w świetle prawa nieruchomość – traktowana jako całość – ma odpowiedni dostęp do drogi publicznej, a nie to, czy dojazd do konkretnego fragmentu jest wygodny lub łatwy. Pojęcie „odpowiedni” jest przy tym niedookreślone, dlatego sąd każdą sytuację będzie rozpatrywał indywidualnie.

Nie da się ustanowić drogi koniecznej na rzecz fragmentu (części) nieruchomości ani dla samej działki geodezyjnej, ustanawia się go na rzecz całej nieruchomości (tzw. nieruchomości władnącej) nawet wtedy, gdy problem z dojazdem dotyczy tylko jednej części nieruchomości. W praktyce kluczowy wydaje się faktyczny lub możliwy sposób użytkowania nieruchomości na problematycznym fragmencie. Jeżeli np. znajduje się na nim las, a na fragmencie łatwo dostępnym położone są zabudowania mieszkalne, to udowodnienie, że nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej może być niezwykle trudne.