Nowelizacja Prawa budowlanego od 7 stycznia 2026 r. – istotne zmiany dla sektora deweloperskiego

• Fakty sprawdzone
  Nasze artykuły są oparte o przepisy prawa, orzecznictwo sądów oraz doświadczenie kancelarii.

Z dniem 7 stycznia 2026 r. weszły w życie istotne dla inwestorów zmiany w Prawie budowlanym. Nowelizacja stanowi element tzw. pakietu deregulacyjnego, mającego na celu uproszczenie procedur administracyjnych oraz przyspieszenie realizacji mniejszych inwestycji. Kluczowe zmiany pozwalają na rezygnację z czasochłonnych pozwoleń na budowę na rzecz uproszczonego zgłoszenia w przypadku szerokiego katalogu obiektów.

Małe budynki użyteczności publicznej na zgłoszenie

Najistotniejszą zmianą z perspektywy zagospodarowania osiedli mieszkaniowych jest ułatwienie budowy wolno stojących budynków użyteczności publicznej. Pozwolenie na budowę nie jest już wymagane dla obiektów, które spełniają łącznie następujące warunki:

• powierzchnia użytkowa nie przekracza 200 m²,
• konstrukcja obejmuje maksymalnie dwie kondygnacje,
• obszar oddziaływania inwestycji mieści się w całości na działce (lub działkach), na których obiekty zostały zaprojektowane.

W tym trybie realizowane mogą być m.in. niewielkie przychodnie, punkty opieki nad dziećmi, przedszkola, sklepy czy obiekty usługowe. Procedura wymaga jedynie zgłoszenia z dołączonym projektem zagospodarowania działki oraz projektem architektoniczno-budowlanym. Należy też pamiętać o obowiązujących w tym przypadku wymogach: ustanowieniu kierownika budowy, prowadzeniu dziennika budowy oraz końcowym zgłoszeniu zakończenia robót.

Rozszerzenie katalogu obiektów infrastruktury towarzyszącej bez pozwolenia

Nowe przepisy wprowadzają ułatwienia w zakresie infrastruktury, która coraz częściej pojawia się w zapytaniach ofertowych nabywców nieruchomości. Na podstawie zgłoszenia można obecnie realizować:

• Wolno stojące przydomowe schrony o powierzchni użytkowej do 35 m².
• Wolno stojące kontenery telekomunikacyjne o powierzchni zabudowy do 35 m².
• Bezodpływowe zbiorniki na wody opadowe lub roztopowe o pojemności do 30 m³ (związane z produkcją rolną).

Dla deweloperów oznacza to możliwość elastycznego uzupełniania oferty o infrastrukturę bezpieczeństwa i łączności bez konieczności przechodzenia przez pełną ścieżkę administracyjną, co znacznie skraca czas od decyzji o budowie do jej finalizacji.

Energetyka i magazynowanie energii

W obliczu rosnącego znaczenia konsumpcji własnej energii, nowelizacja zrównała zasady instalowania magazynów energii z instalacjami odnawialnych źródeł energii (OZE), takimi jak pompy ciepła czy panele fotowoltaiczne. W efekcie montaż magazynów energii elektrycznej o pojemności nominalnej do 30 kWh nie wymaga już ani pozwolenia na budowę, ani zgłoszenia.

Umożliwia to swobodne projektowanie „pakietów energetycznych” dla budynków mieszkalnych. Łączenie fotowoltaiki z magazynowaniem energii stało się operacją czysto techniczną, co ułatwia dostosowanie budynków do standardów zeroemisyjnych bez dodatkowych barier formalnych.

System „żółtej kartki” – nowa procedura naprawcza

Jedną z najbardziej wyczekiwanych zmian jest złagodzenie rygoru w przypadku wykrycia odstępstw od zatwierdzonego projektu. Przed wejściem nowelizacji w życie, stwierdzenie niezgodności wiązało się z automatycznym wstrzymaniem robót przez nadzór budowlany.

Obecnie obowiązuje procedura naprawcza, zwana potocznie „żółtą kartką”:

• W przypadku stwierdzenia nieprawidłowości, inwestor otrzymuje ostrzeżenie i nakaz doprowadzenia robót do stanu zgodnego z przepisami.
• Pouczenie jest wpisywane do protokołu kontroli oraz dziennika budowy.
• Wyznaczany jest termin 60 dni na wykonanie zaleceń.

Dopiero po upływie tego czasu i braku poprawy, organ nadzoru podejmuje dalsze, dotkliwe kroki administracyjne.