Kiedy budynek jest trwale związany z gruntem?

Stwierdzenie, czy dany obiekt jest trwale związany z gruntem ma kluczowe znaczenie m.in. w wycenie nieruchomości na potrzeby wywłaszczeń, podczas rozliczania kwestii podatkowych czy regulowania spraw własnościowych. Jak wyglądają przepisy odnoszące się do tego zagadnienia oraz co mówi aktualne orzecznictwo? Przeczytaj artykuł, a dowiesz się dodatkowo, czym grozi trwałe związanie Twojego obiektu budowlanego z gruntem należącym do kogoś innego.

Czym jest nieruchomość oraz budynek – definicje

Zgodnie z art. 4 § 1 Ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (dalej: kc), nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Rozróżnienie, czy ma się do czynienia z obiektem budowlanym nietrwale związanym z gruntem (nie jest częścią nieruchomości) czy budynkiem (jest częścią nieruchomości) jest zatem niezwykle istotne. Przepisy zawarte w Ustawie z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (dalej: pb) podają definicję obu:

• obiekt budowlany – należy przez to rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych (art. 3 ust. 1 pb).
• budynek – należy przez to rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach (art. 3 ust. 2 pb).

Zgodnie z prawem, własność nieruchomości rozciąga się na rzecz ruchomą, która została połączona z nieruchomością w taki sposób, że stała się jej częścią składową (art. 191 kc). Od tej zasady (tzw. superficies solo cedit) istnieją nieliczne, uregulowane przepisami szczegółowymi wyjątki:

• Urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa (art. 49 § 1 kc).
• Budynki i inne urządzenia na gruncie użytkowanym wieczyście – należą one do użytkownika wieczystego tego gruntu (art. 235 § 1-3 kc).
• Budynki i inne urządzenia gruncie Skarbu Państwa stanowią własność spółdzielni produkcyjnej, która ten grunt użytkuje (art 272 § 1-3 kc).
• Odrębny lokal o wyodrębnionej własności, przy czym jego właścicielowi przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokalu (art. 2-3 Ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali).
• Nasadzenia, urządzenia i obiekty znajdujące się na działce, wykonane lub nabyte ze środków finansowych działkowca, stanowią jego własność (art. 30 ust. 2 Ustawy z dnia 13 grudnia 2013 r. o rodzinnych ogrodach działkowych).

Trwałe związanie budynku z gruntem – dlaczego jest ważne?

Zrozumienie tego, jaka konstrukcja może zostać uznana za budynek, jest zatem niezwykle ważne dla każdego, kto posiada na własność nieruchomość lub obiekt położony na cudzym gruncie, tj. nietrwale z nim związany. Jak wynika z przywołanych przepisów, uznanie budowli za trwale lub nietrwale związaną z gruntem rodzi bowiem poważne konsekwencje własnościowe. Dla przykładu, właścicielka handlowego blaszaka, który kupiła od gminy, po dokonaniu pewnych modyfikacji (wylewka betonowa, gruntowny remont, doprowadzenie kanalizacji, wodociągu) sprawiła, że obiekt został uznany przez właściciela gruntu (gminę) za trwale z nim związany, tj. budynek. W efekcie pawilon przeszedł na mocy prawa na własność gminy, która zażądała od byłej już właścicielki kolejny raz jego wykupu (Kupiła budynek od gminy. Musi za niego zapłacić jeszcze raz! w: Interwencja. Taka jest Polska, Polsat, 30 stycznia 2017 r.).

Ustalenie, czy dana konstrukcja wchodzi w skład nieruchomości, będzie istotne także w wielu innych sytuacjach. Ma znaczenie m.in. podczas określania wymiaru stawki podatku od nieruchomości. Dodatkowo, tylko obiekty trwale związane z gruntem mogą zostać wycenione przez rzeczoznawców majątkowych w przypadku wywłaszczenia nieruchomości (przymusowego odebrania do niej praw na cele publiczne), co może podnieść jej wartość – w konsekwencji zwiększyć wysokość odszkodowania.

Cechy trwałego związania budynku z gruntem w myśl Kodeksu Cywilnego i Prawa Budowlanego

Orzecznictwo nie jest jednolite w ocenie, czy o uznaniu danej konstrukcji za trwale związaną z gruntem decydować ma przywołana definicja budynku zawarta w Prawie Budowlanym, czy pierwszeństwo powinno mieć cywilnoprawne rozumienie „trwałego związania obiektu z terenem”. Zgodnie z tym drugim poglądem, do cech trwałego związania budowli z gruntem należą atrybuty tzw. części składowej, czyli (art. 47 § 1-3 kc):

• Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.
• Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego.
• Przedmioty połączone z rzeczą tylko dla przemijającego użytku nie stanowią jej części składowych.

Jak argumentował Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w Wyroku z dnia 3 grudnia 2013 r. sygn. akt III SA/Po 924/13, odwołując się do Kodeksu Cywilnego: stan przemijającego użytku może trwać nawet przez długi okres. Przedmiot połączony z inną rzeczą w sposób zespalający go w jedną fizycznie i ekonomicznie nierozerwalną całość, ale tylko dla przemijającego użytku nie stanowi części składowej, w konsekwencji nie dzieli losu prawnego rzeczy. Pojęcie trwałego połączenia części składowej z rzeczą zawiera w sobie także element czasowy, obok gospodarczego i fizycznego. Zatem na gruncie art. 47 § 3 kc i art. 48 kc ocena czy budynek jest związany z gruntem w sposób trwały musi być dokonywana z uwzględnieniem okoliczności każdego konkretnego stanu faktycznego i również w tej ocenie jednym z kryteriów jest przesłanka z art. 47 § 3 kc, w myśl której przedmioty połączone z rzeczą tylko do przemijającego użytku nie stanowią jej części składowych.

Stanowiska tego nie podzielono w Wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 3 kwietnia 2014 r. sygn. akt II FSK 895/12. Sąd wypunktował, że:

• Cecha „trwałego związania z gruntem” sprowadza się do posadowienia obiektu na tyle trwale, by zapewnić mu stabilność i możliwość przeciwdziałania czynnikom zewnętrznym mogącym go zniszczyć lub spowodować przesunięcie czy też przemieszczenie na inne miejsce.
• Trwałość połączenia budynku z gruntem musi być oceniana jako kwestia faktu. Decyduje o tym konstrukcja techniczna budynku, a połączenie z gruntem musi być w sensie fizycznym na tyle trwałe, że pozwala na pobyt ludzi w celach mieszkalnych i opiera się czynnikom (np. atmosferycznym) mogącym zniszczyć tę konstrukcję.

Trwałe związanie obiektu budowlanego z gruntem a możliwość jego przemieszczania

Wyroki sądowe, które odnoszą się wyłącznie do definicji zawartych w Prawie Budowlanym, także nie dają jednoznacznej odpowiedzi na pytanie, jaki konkretnie obiekt budowlany może zostać uznany za budynek lub za inną konstrukcje trwale związaną z gruntem. W szczególności dużo kontrowersji wzbudza ewentualna możliwość przemieszczania takiego obiektu.

W myśl pierwszego stanowiska, obiekt budowlany trwale związany z gruntem musi co do zasady posiadać prefabrykowany lub murowany fundament, albo odpowiednio przygotowane podłoże wymagające wykonania stosownych robót ziemnych. Należy przez to rozumieć mocne połączenie w takim stopniu, że odłączenie spowodowałoby zasadniczą zmianę w sensie technicznym, uniemożliwiającą np. ponowne posadowienie danego obiektu w innym miejscu bez konieczności ponownego przygotowania podłoża. Sama tylko techniczna możliwość przeniesienia obiektu na inne miejsce nie ma zatem istotnego znaczenia (Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 29 lipca 2010 r. sygn. akt II OSK 1233/09).

Przeciwstawny pogląd opiera się na stwierdzeniu, że o tym, czy obiekt jest trwale związany z gruntem czy też nie, nie decyduje sposób i metoda związania z gruntem (posadowienie budynku), nie decyduje również technologia wykonania fundamentu i możliwości techniczne przeniesienia tego obiektu w inne miejsce, ale to czy jego wielkość, jego konstrukcja, przeznaczenie i względy bezpieczeństwa wymagają takiego trwałego związania (Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy z dnia 3 kwietnia 2013 r. sygn. akt II SA/Bd 1237/12).

Kiedy budynek jest trwale związany z gruntem – podsumowanie

Podsumowując, przesądzenie o trwałym związaniu obiektu budowlanego z gruntem wpływa na szeroki wachlarz kwestii, od ustalenia wymiaru podatku od nieruchomości po sprawy własnościowe. Poznanie definicji trwałego związania z gruntem oraz sposobów, w jaki jest ono interpretowane przez orzecznictwo, będzie zatem kluczowe dla każdego właściciela nieruchomości lub obiektu budowlanego, zarówno domu, budynku letniskowego, jak i pawilonu czy kiosku.

Rozbieżności w orzecznictwie oraz złożoność przepisów sprawiają, że każdy przypadek wymaga indywidualnej analizy, natomiast ewentualne spory najlepiej podejmować z pomocą doświadczonego prawnika. Specjalista z odpowiednią wiedzą jest w stanie dokładnie zinterpretować przepisy, tym samym efektywnie bronić interesów klienta przed organem administracji lub sądem, a nawet doradzić w kwestiach prawnych związanych z możliwościami przemieszczenia obiektu.

W obliczu potencjalnych, niekorzystnych dla strony konsekwencji, takich jak przejęcie własności obiektu przez inny podmiot czy nieprawidłowe (zaniżone) ustalenie wysokości odszkodowania za wywłaszczenie, skorzystanie z usług doświadczonego prawnika bywa nie tylko zasadne, ale często wręcz niezbędne. 

Źródła:

• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny

• Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali

• Ustawa z dnia 13 grudnia 2013 r. o rodzinnych ogrodach działkowych

• Kupiła budynek od gminy. Musi za niego zapłacić jeszcze raz! w: Interwencja. Taka jest Polska, Polsat, 30 stycznia 2017 r.

• Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane

• Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 29 lipca 2010 r. sygn. akt II OSK 1233/09

• Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy z dnia 3 kwietnia 2013 r. sygn. akt II SA/Bd 1237/12

• Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 3 grudnia 2013 r. sygn. akt III SA/Po 924/13

• Wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 3 kwietnia 2014 r. sygn. akt II FSK 895/12