Darowizna nieruchomości

Jednym z rodzajów przeniesienia prawa własności nieruchomości jest przekazanie jej w formie darowizny. Wiąże się ona jednak z koniecznością pokrycia kosztów notarialnych oraz rodzi obowiązki podatkowe.

Przeczytaj nasz artykuł i dowiedz się, kto może skorzystać ze zwolnień oraz ulg podatkowych, a także czy darowiznę nieruchomości można odwołać.

Czym jest darowizna mieszkania i innych nieruchomości?

Zgodnie z art. 888 § 1 Ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (dalej: kc), przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku.

Darowizna nieruchomości stanowi formę przeniesienia jej własności (art. 155 § 1 kc). Natomiast, aby umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości miała moc prawną, powinna być zawarta w formie aktu notarialnego (art. 158 kc).

Najbardziej rozpowszechnione są darowizny nieruchomości pomiędzy członkami rodziny. Zdarzają się również na rzecz różnych instytucji, np. związków wyznaniowych i organizacji pożytku publicznego.

Nieruchomość może być także przedmiotem darowizny na cele publiczne, a także przedmiotem darowizny dokonywanej między Skarbem Państwa a jednostką samorządu terytorialnego, a także między tymi jednostkami. W takim przypadku w umowie darowizny określa się cel, na który nieruchomość jest darowana (art. 13 ust. 2 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, dalej: ugn).

Osoba otrzymująca dom, działkę czy mieszkanie w darowiźnie pokrywa koszty notarialne, z których najwyższą opłatę stanowi tzw. taksa notarialna. Zgodnie z § 3 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej, wynosi ona maksymalnie, licząc od wartości nieruchomości:

• • do 3 tys. zł – 100 zł;
•  
  • powyżej 3 tys. zł do 10 tys. zł – 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3 tys. zł;
•  
  • powyżej 10 tys. zł do 30 tys. zł – 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 tys. zł;
•  
  • powyżej 30 tys. zł do 60 tys. zł – 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 tys. zł;
•  
  • powyżej 60 tys. zł do 1 mln zł – 1 tys. 10 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 tys. zł;
•  
  • powyżej 1 mln zł do 2 mln zł – 4 tys. 770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 mln zł;
•  
  • powyżej 2 tys. zł – 6 tys. 770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 mln zł, nie więcej jednak niż 10 tys. zł, a w przypadku czynności dokonywanych pomiędzy osobami zaliczonymi do I grupy podatkowej w rozumieniu przepisów Ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn nie więcej niż 7 tys. 500 zł.

Notariusz wyliczy też ewentualny należny podatek od darowizny, pobierze go i przekaże wraz z właściwą informacją do urzędu skarbowego. Pozostałe opłaty notarialne powinny zamknąć się w kilkuset złotych.

Podczas podpisywania umowy darowizny notariusz będzie wymagał przedstawienia różnych dokumentów. Należy więc wcześniej ustalić z nim, jakie konkretnie będą potrzebne.

Oprócz dokumentów tożsamości stron i podstawy nabycia nieruchomości, mogą to być w zależności od sytuacji np.: numer księgi wieczystej, wypis z rejestru gruntów, zaświadczenie Naczelnika Urzędu Skarbowego stwierdzającego, że podatek od spadków i darowizn został zapłacony, zaświadczenie ze spółdzielni o prawie do lokalu czy informacja o planie urządzania lasu dla działki.

Ile wynosi podatek od darowizny?

Przekazanie mieszkania, domu, działki gruntowej oraz innych nieruchomości w darowiźnie rodzi obowiązek podatkowy. Zgodnie z art. 14 Ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (art. upsd), wysokość podatku ustala się w zależności od grupy podatkowej, do której zaliczony jest nabywca i następuje według osobistego stosunku nabywcy do osoby, od której lub po której zostały nabyte rzeczy i prawa majątkowe.

Do poszczególnych grup podatkowych zalicza się:

• • do grupy I – małżonka, zstępnych, wstępnych, pasierba, zięcia, synową, rodzeństwo, ojczyma, macochę i teściów;
•  
  • do grupy II – zstępnych rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, zstępnych i małżonków pasierbów, małżonków rodzeństwa i rodzeństwo małżonków, małżonków rodzeństwa małżonków, małżonków innych zstępnych;
•  
  • do grupy III – innych nabywców.

Podatek natomiast oblicza się od nadwyżki podstawy opodatkowania ponad kwotę wolną od podatku zgodnie z tabelą zawartą w art. 15 upsd. Dla przykładu:

• • od nabywców zaliczonych do I grupy podatkowej dla kwoty ponad 20 tys. 556 zł będzie to 822 zł 20 gr i 7 % nadwyżki ponad 20 tys. 556 zł;
•  
  • od nabywców zaliczonych do II grupy podatkowej dla kwoty ponad 20 tys. 556 zł będzie to 1 tys. 664 zł 20 gr i 12 % nadwyżki ponad 20 tys. 556 zł;
•  
  • od nabywców zaliczonych do III grupy podatkowej dla kwoty ponad 20 tys. 556 zł będzie to 2 tys. 877 zł 90 gr i 20 % nadwyżki ponad 20 tys. 556 zł.

Darowizna nieruchomości nie podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych (PCC), jeśli nie jest z nią związane przejęcie długów i ciężarów albo zobowiązań darczyńcy (art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. d Ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych).

W innym przypadku podatek wynosi 2% wartości nieruchomości (art. 7 ust. 1 pkt 2 tejże ustawy).

Kiedy nie płaci się podatku od darowizny?

Zgodnie z art. 4a ust. 1 upsd, zwalnia się od podatku nabycie własności rzeczy lub praw majątkowych przez małżonka, zstępnych, wstępnych, pasierba, rodzeństwo, ojczyma i macochę. Warunkiem jest zgłoszenie nabycia własności rzeczy lub praw majątkowych właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego w terminie 6 miesięcy od dnia powstania obowiązku podatkowego.

Od podatku zwolnione jest również nabycie własności gruntów, stanowiących gospodarstwo rolne w rozumieniu przepisów o podatku rolnym, wraz z będącymi ich częścią składową drzewami i innymi roślinami, pod warunkiem że w wyniku nabycia zostanie utworzone lub powiększone gospodarstwo rolne, a powierzchnia gospodarstwa rolnego utworzonego lub powstałego w wyniku powiększenia będzie nie mniejsza niż 11 ha i nie większa niż 300 ha oraz gospodarstwo to będzie prowadzone przez nabywcę przez okres co najmniej 5 lat od dnia nabycia (art. 4 ust. 1 pkt 1 upsd).

Powyższe zwolnienia stosuje się, jeżeli w chwili nabycia nabywca posiadał obywatelstwo polskie lub obywatelstwo jednego z państw członkowskich Unii Europejskiej lub państw członkowskich Europejskiego Porozumienia o Wolnym Handlu (EFTA) – stron umowy o Europejskim Obszarze Gospodarczym lub miał miejsce zamieszkania na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub terytorium takiego państwa (art. 4 ust. 4 upsd).

Natomiast – zgodnie z art. 16 ust 1 i ust. 2 upsd – ulga podatkowa przysługuje w przypadku nabycia własności (współwłasności) budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, spółdzielczego prawa do domu jednorodzinnego albo udziału w takim prawie w drodze darowizny przez osoby zaliczane do I grupy podatkowej.

Nie wlicza się wtedy do podstawy opodatkowania wartości nieruchomości do łącznej wysokości nieprzekraczającej 110 m kw. powierzchni użytkowej budynku lub lokalu. W przypadku nabycia części (udziału) budynku mieszkalnego lub lokalu albo udziału w spółdzielczym prawie do budynku mieszkalnego lub lokalu ulga przysługuje stosownie do wielkości udziału.

Osoby, żeby przysługiwała im powyższa ulga, muszą przy tym spełniać warunki z wymienionego wyżej art. 4 ust. 4 upsd, a także poniższe:

• • nie są właścicielami innego budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość bądź będąc nimi przeniosą własność budynku lub lokalu na rzecz zstępnych, Skarbu Państwa lub gminy w terminie 6 miesięcy od dnia złożenia zeznania podatkowego albo zawarcia umowy darowizny w formie aktu notarialnego;
•  
  • nie przysługuje im spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego lub wynikające z przydziału spółdzielni mieszkaniowej: prawo do domu jednorodzinnego lub prawo do lokalu w małym domu mieszkalnym, a w razie dysponowania tymi prawami przekażą je zstępnym lub przekażą do dyspozycji spółdzielni, w terminie 6 miesięcy od dnia złożenia zeznania podatkowego albo zawarcia umowy darowizny w formie aktu notarialnego;
•  
  • nie są najemcami lokalu lub budynku lub będąc nimi rozwiążą umowę najmu w terminie 6 miesięcy od dnia złożenia zeznania podatkowego albo zawarcia umowy darowizny w formie aktu notarialnego;
•  
  • będą zamieszkiwać, będąc zameldowanymi na pobyt stały w nabytym lokalu lub budynku i nie dokonają jego zbycia przez okres 5 lat: a) od dnia złożenia zeznania podatkowego lub zawarcia umowy darowizny w formie aktu notarialnego – jeżeli w chwili złożenia zeznania lub zawarcia umowy darowizny nabywca mieszka i jest zameldowany na pobyt stały w nabytym lokalu lub budynku; b) od dnia zamieszkania potwierdzonego zameldowaniem na pobyt stały w nabytym lokalu lub budynku – jeżeli nabywca zamieszka i dokona zameldowania na pobyt stały w ciągu roku od dnia złożenia zeznania podatkowego lub zawarcia umowy darowizny w formie aktu notarialnego.

Zupełnie zwolnieni z podatku od darowizny nieruchomości będą natomiast nawet niespokrewnieni z darczyńcą repatrianci, którzy spełniają dodatkowe warunki powyższej ulgi (art. 4 ust. 1 pkt 18 upsd).

Czy możliwe jest odwołanie darowizny mieszkania?

Darowizna nieruchomości może w pewnych wyjątkowych okolicznościach zostać odwołana. Zgodnie z art. 896 kc, darczyńca może odwołać darowiznę jeszcze niewykonaną, jeżeli po zawarciu umowy jego stan majątkowy uległ takiej zmianie, że wykonanie darowizny nie może nastąpić bez uszczerbku dla jego własnego utrzymania odpowiednio do jego usprawiedliwionych potrzeb albo bez uszczerbku dla ciążących na nim ustawowych obowiązków alimentacyjnych.

Za taką sytuację uznaje się zwykle trudne przypadki losowe, np. zapadnięcie na ciężką chorobę, która wymaga kosztownego leczenia lub zapewnienia stałej opieki.

W sytuacji, kiedy darowizna mieszkania została już wykonana, odwołać ją można w przypadku, gdy obdarowany dopuścił się względem darczyńcy rażącej niewdzięczności (art. 898 ust. § 1 kc). Nie można jednak odwołać takiej darowizny po upływie roku od dnia, w którym uprawniony do odwołania dowiedział się o niewdzięczności obdarowanego (art. 899 § 3 kc).

Zgodnie z Postanowieniem Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 29 maja 2019 r. sygn. akt III CSK 339/18, wśród przykładów czynów świadczących o rażącej niewdzięczności obdarowanego wymienia się w szczególności:

• • odmówienie pomocy w chorobie;
•  
  • odmowę pomocy osobom starszym;
•  
  • naruszenie czci;
•  
  • naruszenie nietykalności cielesnej;
•  
  • rozpowszechnianie uwłaczających informacji o darczyńcy;
•  
  • pobicie czy ciężkie znieważenia.

Natomiast nie uzasadniają odwołania darowizny, czyli nie noszą znamion rażącej niewdzięczności, czyny nieumyślne obdarowanego, drobne czyny umyślne, ale niewykraczające, w określonych środowiskach poza zwykłe konflikty życiowe i rodzinne. Nie będą za takie uznane też zdarzenia wywołane zachowaniem się, czy działaniem darczyńcy.

Również spadkobiercy darczyńcy mogą odwołać darowiznę z powodu niewdzięczności obdarowanego. Jest to jednak możliwe tylko wtedy, gdy darczyńca w chwili śmierci był uprawniony do odwołania albo gdy obdarowany umyślnie pozbawił darczyńcę życia lub umyślnie wywołał rozstrój zdrowia, którego skutkiem była śmierć darczyńcy (art. 899 § 2 kc).

Dodatkowo, darowizna nie może być odwołana z powodu niewdzięczności, jeżeli darczyńca obdarowanemu przebaczył. Nawet jeżeli w chwili przebaczenia darczyńca nie miał zdolności do czynności prawnych, to przebaczenie jest skuteczne, jeśli nastąpiło z dostatecznym rozeznaniem (art. 899 § 1 kc).

Odwołanie darowizny w powyższych przypadkach następuje przez oświadczenie złożone obdarowanemu na piśmie (art. 900 kc). Jeżeli jednak nie zechce on wydać mienia, pozostaje dochodzenie zwrotu nieruchomości z powództwa cywilnego.

Na mocy art. 901 § 1 kc, możliwe jest również rozwiązanie darowizny przez sąd z powództwa przedstawiciela osoby ubezwłasnowolnionej, jeżeli darowizna ze względu na wartość świadczenia i brak uzasadnionych pobudek jest nadmierna. Jednak takiego rozwiązania umowy darowizny nie można żądać po upływie dwóch lat od jej wykonania (art. 901 § 2 kc).

Darowizna nieruchomości a zachowek

Co do zasady darowizna nieruchomości będzie doliczana do zachowku. Zgodnie z art. 994 § 1 kc, przy obliczaniu zachowku nie dolicza się do spadku darowizn dokonanych przed więcej niż dziesięciu laty, licząc wstecz od otwarcia spadku, a także darowizn na rzecz osób nie będących spadkobiercami albo uprawnionymi do zachowku.

Nie dolicza się również do spadku darowizn uczynionych przez spadkodawcę w czasie, kiedy nie miał zstępnych. Nie dotyczy to jednak wypadku, gdy darowizna została uczyniona na mniej niż trzysta dni przed urodzeniem się zstępnego (art. 994 § 2 kc). Natomiast przy obliczaniu zachowku należnego małżonkowi nie dolicza się do spadku darowizn, które spadkodawca uczynił przed zawarciem z nim małżeństwa (art. 994 § 3 kc).

Roszczenie przeciwko osobie obowiązanej do uzupełnienia zachowku z tytułu darowizny przedawnia się z upływem pięciu lat od otwarcia spadku (art. 1007 § 2 kc).

Nieruchomość będąca przedmiotem darowizny – podsumowanie

Umowa darowizny stanowi popularną formę przekazania mieszkania lub innych nieruchomości. Ze względu na bezpłatność, zostaje zawierana zwykle pomiędzy najbliższymi członkami rodziny.

Trzeba przy tym zauważyć, że w odróżnieniu od przeniesienia prawa własności w ramach umowy o dożywocie, nie rodzi ona u osoby obdarowanej względem darczyńcy żadnych wyjątkowych zobowiązań. Odwołać niewykonaną darowiznę będzie można zaś jedynie z powodu ważnych sytuacji losowych skutkujących problemami z dalszym utrzymaniem darczyńcy, natomiast już wykonaną – tylko w przypadku rażącej niewdzięczności.

Dodatkowo darowizna nieruchomości może wiązać się z dość wysokimi opłatami notarialnymi, a także rodzić obowiązki podatkowe. Nie wolno przy tym zapominać, że darowana nieruchomość w wielu przypadkach doliczana będzie do tzw. zachowku, co u posiadającego akt własności również może wygenerować spore koszty.

Podstawy prawne:

• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny
• Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami
• Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej
• Ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn
• Ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych
• Postanowieniem Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 29 maja 2019 r. sygn. akt III CSK 339/18