Wywłaszczenie rewitalizowanych nieruchomości

autor: Paweł Goryl

publikacja: 1 lipca, 2024

recenzent: Mirosław Ochojski

aktualizacja: 16 lipca, 2024

Fakty sprawdzone

Nasze artykuły są oparte o przepisy prawa, orzecznictwo sądów oraz doświadczenie kancelarii.

W Polsce dużą część poprzemysłowych dzielnic miast stanowią tzw. obszary zdegradowane, które w ostatnich latach obejmowane są intensywnymi działaniami rewitalizacyjnymi. Właściciele gruntów i budynków położonych na tych terenach muszą liczyć się z szeregiem ograniczeń. Dodatkowo nieruchomości położone na obszarach rewitalizowanych mogą w niektórych przypadkach zostać wywłaszczone na rzecz Skarbu Państwa lub gminy. 

Spis treści
    Add a header to begin generating the table of contents

    Procesy deindustrializacji, które miały miejsce w Polsce po 1989 roku, doprowadziły do upadku wielu zakładów przemysłowych. Powszechnie uważa się to za jedną z głównych przyczyn pojawienia się dużej liczby terenów wymagających rewitalizacji. Do tzw. obszarów zdegradowanych należą najczęściej: 

    • osiedla robotnicze powstałe na potrzeby nieczynnych obecnie kopalń, hut, dużych zakładów włókienniczych, PGR-ów itp.
    • śródmieścia, których stara – często jeszcze XIX-wieczna – zabudowa w czasach PRL-u ulegała systematycznemu pogorszeniu technicznemu,
    • zasiedlone po wojnie miejscowości i dzielnice (głównie poniemieckie i pożydowskie), w których napływowa ludność nie wytworzyła silnych więzi społecznych,
    • tereny po zamkniętych i opuszczonych zakładach przemysłowych, obszary poportowe, powydobywcze, powojskowe itp.

    Zgodnie z art. 9 ust. 1 Ustawy z dnia 9 października 2015 r. o rewitalizacji (dalej: uor), aby gmina mogła wyznaczyć obszar zdegradowany, stan kryzysowy takich obszarów powinien wynikać z powodu koncentracji negatywnych zjawisk społecznych, w szczególności bezrobocia, ubóstwa, przestępczości, wysokiej liczby mieszkańców będących osobami ze szczególnymi potrzebami (np. z niepełnosprawnościami), niskiego poziomu edukacji lub kapitału społecznego, a także niewystarczającego poziomu uczestnictwa w życiu publicznym i kulturalnym. Dodatkowo powinno być zauważalne występowanie na nim co najmniej jednego z następujących negatywnych zjawisk:

    • gospodarczych (np. niski stopień przedsiębiorczości),
    • środowiskowych (np. skażenie gleby),
    • przestrzenno-funkcjonalnych (np. wykluczenie komunikacyjne),
    • technicznych (np. zły stan techniczny budynków).

    Czym jest rewitalizacja?

    Zgodnie z ustawową definicją, rewitalizacja to proces, który ma na celu wyciągnięcie zdegradowanych obszarów z kryzysu. Powinna być ona prowadzona w sposób całościowy, obejmujący skoordynowane działania skierowane na lokalną społeczność, przestrzeń i gospodarkę. Te działania powinny być skoncentrowane na określonym terytorium i realizowane przez różne zainteresowane strony, zgodnie z gminnym programem rewitalizacji (art. 2 uor).

    W celu zapewnienia sprawnej realizacji przedsięwzięć rewitalizacyjnych, na wniosek wójta, burmistrza albo prezydenta miasta rada gminy podejmuje uchwałę w sprawie ustanowienia na obszarze rewitalizacji Specjalnej Strefy Rewitalizacji, zwanej dalej strefą (art. 25 ust. 1-2 uor).

    Cele publiczne w ramach rewitalizacji

    Gminny program rewitalizacji zawiera opis przedsięwzięć, w szczególności o charakterze społecznym oraz gospodarczym, środowiskowym, przestrzenno-funkcjonalnym lub technicznym, w tym przedsięwzięcia rewitalizacyjne służące realizacji celu publicznego określonego w art. 6 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, dalej ugn (art. 15 ust. 2 uor).

    Powyższe jest istotne z punktu widzenia właścicieli nieruchomości, ponieważ realizacja celów publicznych daje organom uprawnienia szersze niż w przypadku innych projektów, m.in. stanowi podstawę do przeprowadzenia wywłaszczeń. Pod tym pojęciem rozumie się przymusowe odjęcie praw do nieruchomości (art. 21 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 2 kwietnia 1997 r., dalej: Konstytucja). 

    Katalog celów publicznych zawarty we wskazanym art. 6 ugn, a także w tzw. specustawach, jest dość bogaty. W przypadku programów rewitalizacyjnych mogą to być następujące inwestycje:

    • budowa drogi o twardej nawierzchni w miejscu drogi gruntowej (cel realizowany na podstawie Ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg krajowych),
    • utrzymywanie cmentarzy, zwłaszcza o charakterze historycznym (żydowskie, niemieckie itp.),
    • ochrona zabytków,
    • wydzielenie gruntów pod linie kolejowe w związku z przywracaniem zlikwidowanych połączeń lub usuwaniem tzw. wykluczenia komunikacyjnego (cel realizowany na podstawie Ustawy z dnia 28 marca 2003 r. o transporcie kolejowym),
    • budowa kanalizacji i oczyszczalni ścieków,
    • wydzielanie gruntów pod publicznie dostępne samorządowe: ciągi piesze, place, parki, promenady lub bulwary, a także ich urządzanie, w tym budowa lub przebudowa.

    Za nieruchomości wywłaszczone na cele publiczne przysługuje odszkodowanie, które powinno być słuszne (art. 21 Konstytucji). Szczegółowe warunki, na jakich przebiega wywłaszczenie i ustalana jest kompensata finansowa, w zależności od rodzaju przedsięwzięcia określają: Ustawa o gospodarce nieruchomościami i poszczególne specustawy (przeczytaj artykuł: Odszkodowanie za wywłaszczenie nieruchomości – kompendium wiedzy).

    Czy wiesz, że…?
    Czy wiesz, że … po wypłacie odszkodowanie nie jest już możliwe odwołanie od ustalonej wartości? Ostatnie momenty na podjęcie działań w obronie własnego interesu, to informacja o wartości wyceny i decyzja ustalająca odszkodowanie. Na odwołanie masz tylko 14 dni.

    Wywłaszczenie na cele społecznego budownictwa czynszowego

    Legislator w Ustawie o rewitalizacji wprowadził specyficzny cel publiczny, jakim jest budowa lub przebudowa budynków służących rozwojowi społecznego budownictwa czynszowego. Dotyczy to wyłącznie inwestycji na obszarze strefy oraz przewidzianych w gminnym programie rewitalizacji w ramach przedsięwzięć rewitalizacyjnych. Dodatkowo lokalizacja inwestycji musi zostać wcześniej określona w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, wskazując dla nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową, że realizacja zabudowy zgodnej z tym planem następuje w ramach realizacji inwestycji celu publicznego w rozumieniu art. 6 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (art. 27 uor).

    Realizacja przedsięwzięć na potrzeby społecznego budownictwa czynszowego umożliwia wywłaszczenie zamieszkanych kamienic, które bez ustanowienia wskazanego celu publicznego, byłyby bardzo trudne do przejęcia i wyremontowania. Dotyczy to zwłaszcza nieruchomości o nieuregulowanym stanie prawnym (nie są znani ich właściciele).

    Twoje mienie podlega wywłaszczeniu?

    Skontaktuj się z nami już na wczesnym etapie postępowania i uzyskaj nawet 28% wyższe odszkodowanie.

    Odszkodowanie za wywłaszczenie nieruchomości o nieuregulowanym stanie prawnym

    W specustawie o rewitalizacji znalazło się udogodnienie, dzięki któremu gmina realizująca program rewitalizacyjny nie musi zabezpieczać w budżecie środków na wypłatę odszkodowań za wywłaszczone nieruchomości o nieuregulowanym stanie prawnym. Co do zasady – w przypadku wywłaszczenia mienia nieobjętego strefą – należy bowiem takie środki wygospodarować, a następnie złożyć do depozytu sądowego na okres 10 lat (art. 31 ust. 1 uor, por. art. 118a ugn).

    Jednocześnie, w przypadku ustalenia osób, którym przysługują prawa rzeczowe do wywłaszczonej nieruchomości, wypłata odszkodowania przez gminę powinna nastąpić w terminie 3 miesięcy od dnia wystąpienia przez te osoby z wnioskiem (art. 31 ust. 2 uor).

    Wywłaszczenie nieruchomości zabytkowej

    Obszary zdegradowane to często dzielnice o cennym, historycznym układzie urbanistycznym, w których zachowało się wiele budynków o statusie zabytku. Na mocy art. 6 ust. 5 ugn, opieka nad nieruchomościami stanowiącymi zabytki w rozumieniu przepisów o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami stanowi cel publiczny.

    Zgodnie z Ustawą z dnia 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami (dalej: uoz), w przypadku wystąpienia zagrożenia dla zabytku nieruchomego wpisanego do rejestru, polegającego na możliwości jego zniszczenia lub uszkodzenia, starosta, na wniosek wojewódzkiego konserwatora zabytków, może wydać decyzję o zabezpieczeniu tego zabytku w formie ustanowienia czasowego zajęcia do czasu usunięcia zagrożenia (art. 50 ust. 3 uoz).

    Jeśli nie da się usunąć zagrożenia, nieruchomy zabytek może zostać wywłaszczony na wniosek wojewódzkiego konserwatora zabytków przez starostę. Ma to miejsce na rzecz Skarbu Państwa lub odpowiedniej gminy, zgodnie z procedurami i zasadami określonymi w przepisach o gospodarce nieruchomościami (art. 50 ust. 4 uoz).

    Należy pamiętać, że wywłaszczenie obiektu zabytkowego może być zrealizowane niezależnie od zapisów gminnego programu rewitalizacyjnego.

    Wywłaszczenie rewitalizowanych nieruchomości – podsumowanie

    Rewitalizacja obszarów zdegradowanych bywa procesem niezbędnym do poprawy jakości życia ich mieszkańców oraz przywrócenia funkcjonalności tym terenom. Ożywienie powinno być prowadzone w sposób kompleksowy, obejmując różnorodne działania na rzecz lokalnej społeczności, przestrzeni i gospodarki. Gminy realizują te przedsięwzięcia zgodnie z gminnym programem rewitalizacji, ustanawiając Specjalne Strefy Rewitalizacji.

    Choć działania rewitalizacyjne zwykle przynoszą liczne korzyści, właściciele nieruchomości na tych obszarach mogą napotkać różne ograniczenia. Realne jest również ryzyko wywłaszczenia na rzecz Skarbu Państwa lub gminy. Nieruchomości mogą zostać przejęte m.in. w celu ochrony zabytków, budowy dróg, infrastruktury sanitarnej czy innych obiektów służących społeczności (skwery, parki, drogi rowerowe).

    Jeśli otrzymane odszkodowanie za wywłaszczenie nieruchomości wydaje się zaniżone, warto zasięgnąć porady prawnej. Eksperci specjalizujący się w tego rodzaju sprawach mogą pomóc w ocenie sytuacji i, jeśli to konieczne, podjąć odpowiednie kroki prawne w celu uzyskania słusznego odszkodowania. W przypadku, kiedy decyzja ustalająca wysokość kompensaty finansowej została wydana niezgodnie z przepisami, istnieje realna szansa na jej uchylenie.

    Źródła:

    • Ustawa z dnia 9 października 2015 r. o rewitalizacji

    • Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami

    • Ustawa z dnia 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami

    • Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 2 kwietnia 1997 r.

    Wywłaszczenia na cele obronności państwa
    Wywłaszczenie nieruchomości

    Wywłaszczenia na cele obronności państwa

    Rosnące międzynarodowe napięcia oraz kwestia wzmocnienia wschodniej i północnej granicy kraju powodują, że zwiększa się rola inwestycji w obronność. Czy można obecnie przejąć prywatne grunty, …

    Czytaj →
    Wywlaszczenie pod budowe spalarni smieci
    Wywłaszczenie nieruchomości

    Wywłaszczenie pod budowę spalarni śmieci

    Tradycyjna elektrownia (np. gazowa, węglowa, wodna) nie stanowi tzw. inwestycji celu publicznego. Odmienna sytuacja dotyczy spalarni śmieci. Czy to oznacza, że możną ją postawić mimo …

    Czytaj →

    przekaz nam 15pc

    Klienci, którzy rozpoczęli proces przed otrzymaniem pierwszego operatu otrzymali średnio o

    28 %

    wyższe odszkodowanie.

    Skontaktuj się z nami w celu ustalenie szczegołów

    Potrzebujesz indywidualnego podejścia do Twojej sprawy?

    Skontaktujemy się z Tobą

    Nie masz czasu w tej chwili? Wypełnij formularz

    Blank Form (#2)