Wywłaszczenie pod oczyszczalnię ścieków

Jak podaje Główny Urząd Statystyczny, od 1995 r. do 2022 r. liczba oczyszczalni ścieków wzrosła z 1220 do 3260. Nadal powstają nowe obiekty, a już istniejące są modernizowane. Dostosowuje się je do odbioru coraz większej ilości ścieków oraz wdraża nowoczesne techniki unieszkodliwiania nieczystości. Należy przy tym pamiętać, że oczyszczalnie ścieków to obiekty o dużej powierzchni. Składają się z wielu elementów i zbiorników do oczyszczania mechanicznego (krat, piaskowników, osadników) oraz biologicznego (komór do usuwania fosforu i azotu). Dla przykładu oczyszczalnia ścieków „Czajka” w Warszawie zajmuje 52,7 ha, oczyszczalnia ścieków w Koziegłowach koło Poznania 60 ha, a oczyszczalnia aglomeracyjna Łodzi aż 366 ha.

Rodzi się zatem pytanie – czy pod budowę oczyszczalni ścieków można przejąć prywatne grunty?

Polskie przepisy mówią jasno, że wywłaszczenie (odjęcie praw do nieruchomości) możliwe jest wyłącznie, jeśli dana inwestycja usprawiedliwiona została realizacją celu publicznego (art. 21 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 2 kwietnia 1997 r.).

Zgodnie z art. 6 pkt 3 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (dalej: ugn) do kategorii celów publicznych zalicza się gromadzenie, przesyłanie, oczyszczanie i odprowadzanie ścieków.

Wywłaszczenie gruntów pod budowę lub rozbudowę oczyszczalni ścieków przebiega zgodnie z przepisami zawartymi w Ustawie o gospodarce nieruchomościami. Wyróżnić można tu kilka kluczowych elementów, które są charakterystyczne dla tej procedury:

• Określenie celu publicznego: pierwszym krokiem jest uzasadnienie wywłaszczenia poprzez wskazanie celu publicznego, którym w tym przypadku jest budowa instalacji do gromadzenia, przesyłania, oczyszczania i odprowadzania ścieków (zgodnie z art. 112 ust. 1 ugn).
• Rokowania z właścicielem: zanim dojdzie do formalnego wszczęcia procedury wywłaszczeniowej, inwestor (na przykład gmina lub miasto) ma obowiązek podjęcia próby dobrowolnego wykupu nieruchomości. Właścicielom oferuje się pieniądze albo możliwość wymiany na inną nieruchomość (art. 114 ust. 1 ugn).
• Wydanie decyzji o wywłaszczeniu: jeżeli rozmowy w ciągu 2 miesięcy nie zakończą się porozumieniem, to rozpoczyna się formalne postępowanie wywłaszczeniowe. W jego ramach organizuje się rozprawę, po której starosta wydaje decyzję o wywłaszczeniu (art. 118 ust. 1 ugn).
• Ustalenie wysokości odszkodowania: w wydanej decyzji lokalizacyjnej zawarta jest już informacja o wysokości odszkodowania. Należność ustala się na podstawie wyceny rzeczoznawcy majątkowego. Specjalista ten sporządza pisemny dokument (operat szacunkowy) zawierający opinię o wartości wywłaszczanej nieruchomości (art. 119 ust. 1 pkt 7 ugn).
• Wypłacenie odszkodowania: następuje ono w terminie 14 dni od momentu, gdy decyzja o wywłaszczeniu stała się ostateczna (art. 132 ust. 1 ugn).

Odszkodowanie za wywłaszczenie nieruchomości pod budowę oczyszczalni ścieków

W teorii odszkodowanie za nieruchomość wywłaszczoną pod budowę oczyszczalni ścieków powinno odzwierciedlać jej wartość (rynkową lub odtworzeniową), określoną przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego. Taka wycena powinna być rzetelna, obiektywna i oparta na dokładnej analizie. Rzeczywistość bywa jednak mniej idealna. Choć rzeczoznawca powinien dołożyć wszelkiej staranności, zdarzają się błędy – często wynikające z czynnika ludzkiego.

Jeśli właściciel nieruchomości uważa, że wartość odszkodowania jest zaniżona, nie wystarczy jedynie wyrazić niezgodę. Sprzeciw dla samego sprzeciwu nie zmieni decyzji organu, który działa na mocy władzy nadanej przez państwo. Aby skutecznie podwyższyć należność, trzeba wykazać konkretne naruszenia przepisów. Może to być np. wadliwy dobór nieruchomości porównawczych lub błędna ocena cech mających wpływ na wartość mienia.

Odwołanie należy wnieść w terminie 14 dni od dnia, w którym właściciel został poinformowany o wydaniu decyzji ustalającej kwotę odszkodowania (art. 129 § 2 Ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego).

Wywłaszczenia nieruchomości pod oczyszczalnie ścieków – podsumowanie

Wywłaszczenia nieruchomości pod budowę oczyszczalni ścieków uznawane są za uzasadnione celem publicznymi. Choć z założenia właściciele powinni otrzymać odszkodowanie odpowiadające dokładnej wartości mienia, praktyka pokazuje, że wyceny nie zawsze są bezbłędne. 

Jeśli znajdujesz się w powyższej sytuacji, warto rozważyć wsparcie doświadczonego prawnika. Skorzystanie z profesjonalnej pomocy pozwala skuteczniej bronić swoich interesów, szczególnie w przypadku wystąpienia błędów w wycenie. Prawnik pomoże Ci złożyć odwołanie i przedstawić argumenty zgodne z obowiązującymi przepisami.

Źródła:

• Bank Danych Lokalnych, Główny Urząd Statystyczny (https://bdl.stat.gov.pl/bdl/start)

• Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 2 kwietnia 1997 r.

• Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami

• Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego