Wywłaszczenie nieruchomości o nieuregulowanym stanie prawnym

autor: Paweł Goryl

publikacja: 15 stycznia, 2024

recenzent: Mirosław Ochojski

aktualizacja: 13 czerwca, 2024

Fakty sprawdzone

Nasze artykuły są oparte o przepisy prawa, orzecznictwo sądów oraz doświadczenie kancelarii.

Nieruchomość może zostać wywłaszczona bez względu na jej aktualny stan prawny. Przeczytaj dzisiejszy artykuł i dowiedz się, jak przebiega postępowanie wywłaszczeniowe w przypadkach, kiedy nie można ustalić osób, którym przysługują prawa rzeczowe do mienia.

Spis treści
    Add a header to begin generating the table of contents

    Wywłaszczenie nieruchomości – co to?

    Zgodnie z ustawą zasadniczą, własność znajduje się pod szczególną ochroną Państwa, a ewentualne wywłaszczenie możliwe jest wyłącznie na tzw. cele publiczne. Dodatkowo pozbawienie praw do nieruchomości wiąże się z przyznaniem odszkodowania, które powinno być słuszne (art. 21 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 2 kwietnia 1997 r.).

    Wywłaszczenia możliwe są na rzecz Skarbu Państwa albo na rzecz jednostki samorządu terytorialnego. Nieruchomość stanowiąca własność Skarbu Państwa nie może być wywłaszczona, chyba że chodzi o pozbawienie prawa użytkowania wieczystego lub ograniczonych praw rzeczowych obciążających nieruchomość (art. 113 ust. 1-2 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, dalej: ugn).

    Co w przypadku, kiedy nie jest znany właściciel nieruchomości? Zgodnie z prawem, tzw. nieuregulowany stan prawny nie stanowi przeszkody do realizacji inwestycji celu publicznego i taka nieruchomość może być przedmiotem postępowania wywłaszczeniowego.

    Czym jest nieuregulowanym stan prawny nieruchomości?

    Ustawa o gospodarce nieruchomościami zawiera określoną na potrzeby wywłaszczeń definicję nieuregulowanego stanu prawnego. Zgodnie z nią, stan taki dotyczy nieruchomości, dla której ze względu na brak księgi wieczystej, zbioru dokumentów albo innych dokumentów nie można ustalić osób, którym przysługują do niej prawa rzeczowe (art. 113 ust. 6 ugn).

    Legislator zastrzegł przy tym, że odnosi się to także do przypadków, gdy właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości nie żyje i nie przeprowadzono lub nie zostało zakończone postępowanie spadkowe (art. 113 ust. 7 ugn).

    Twoje mienie podlega wywłaszczeniu?

    Skontaktuj się z nami już na wczesnym etapie postępowania i uzyskaj nawet 28% wyższe odszkodowanie.

    Nieuregulowany stan prawny nieruchomości a jej wywłaszczenie

    W sytuacji, gdy nieruchomość nie posiada uregulowanego stanu prawnego, starosta, wykonując zadanie z zakresu administracji rządowej, podaje informację o zamiarze wywłaszczenia do publicznej wiadomości w sposób zwyczajowo przyjęty w danej miejscowości oraz na stronach internetowych, a także przez ogłoszenie w prasie o zasięgu ogólnopolskim.

    Jeżeli wywłaszczenie dotyczy części nieruchomości, ogłoszenie zawiera również informację o zamiarze wszczęcia postępowania w sprawie podziału tej nieruchomości (art. 114 ust. 3 ugn).

    Jeżeli w terminie 2 miesięcy nie zostaną ustalone osoby, które wykażą, że przysługują im prawa rzeczowe do nieruchomości (należy przedstawić stosowne dokumenty, np. akt poświadczenia dziedziczenia), organ wydaje decyzję o nabyciu własności nieruchomości przez Skarb Państwa lub jednostkę samorządu terytorialnego, wnioskującą o wywłaszczenie. Nabycie prawa własności następuje z dniem, w którym decyzja stała się ostateczna (art. 118 ust. 1 ugn).

    Czy wiesz, że…?
    Czy wiesz, że … po wypłacie odszkodowanie nie jest już możliwe odwołanie od ustalonej wartości? Ostatnie momenty na podjęcie działań w obronie własnego interesu, to informacja o wartości wyceny i decyzja ustalająca odszkodowanie. Na odwołanie masz tylko 14 dni.

    Wskazana powyżej decyzja podlega ogłoszeniu, co może nastąpić (art. 49 § 1 Ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego, dalej: kpa):

      • w formie publicznego obwieszczenia,
      • w innej formie publicznego ogłoszenia zwyczajowo przyjętej w danej miejscowości,
      • przez udostępnienie pisma w Biuletynie Informacji Publicznej na stronie podmiotowej właściwego organu administracji publicznej.

    Zawiadomienie uważa się za dokonane po upływie 14 dni od dnia, w którym organ dokonał ogłoszenia, w którejś z wymienionych powyżej form (art. 49 § 2 kpa).

    Nieuregulowany stan prawny nie wpływa na tok postępowań prowadzonych na mocy poszczególnych tzw. specustaw. Różnica dotyczy jedynie tego, że w przypadku uregulowanego stanu prawnego do strony wysyłane są zawiadomienia na adres z katastru nieruchomości.

    Wywłaszczenie nieruchomości o nieuregulowanym stanie prawnym a odszkodowanie

    W przypadku wywłaszczeń nieruchomości o nieuregulowanym stanie prawnym odszkodowanie ustalane jest przez organ na zasadach ogólnych (art. 118a ust. 3 ugn). Budzi to pewne kontrowersje, ponieważ ewentualna strona nie może wówczas aktywnie uczestniczyć w przebiegu postępowania – m.in. przedstawiać własnych wniosków dowodowych czy odwołać się od wydanej decyzji. Dzieje się tak nawet w przypadkach, kiedy trwa postępowanie spadkowe i wiadomo, że uprawnieni do otrzymania odszkodowania będą wkrótce znani.

    Warto zaznaczyć dla kontrastu, że w sytuacji, kiedy właściciel wywłaszczanej nieruchomości jest znany, ale umiera przed wydaniem decyzji o odszkodowaniu, to zgodnie z obowiązującymi przepisami postępowanie powinno zostać zawieszone do momentu ustalenia oraz wezwania spadkobierców (art. 97 § 1 kpa).

    Skontaktuj się z nami w celu ustalenie szczegołów

    Potrzebujesz indywidualnego podejścia do Twojej sprawy?

    Skontaktujemy się z Tobą

    Nie masz czasu w tej chwili? Wypełnij formularz

    Blank Form (#2)

    Zgodnie z Ustawą o gospodarce nieruchomościami, odszkodowanie za nieruchomość, której własność przeszła na rzecz Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego składa się do depozytu sądowego na okres 10 lat (art. 118a ust. 3 ugn). Po upływie tego czasu ulega on likwidacji i pieniądze przechodzą na rzecz Skarbu Państwa.

    Wywłaszczenie nieruchomości o nieuregulowanym stanie prawnym – podsumowanie

    Nieruchomość o nieuregulowanym stanie prawnym może zostać wywłaszczona, a organ ma prawo wydać decyzję ustalającą wysokość odszkodowania. Należna kwota zostanie złożona do depozytu sądowego, a strona może ubiegać się o należne pieniądze przez 10 lat.

    Należy mieć powyższe na uwadze, ponieważ organ w przypadku nieuregulowanego stanu prawnego w trakcie wydawania decyzji o wywłaszczeniu nie będzie zawieszał postępowania o ustalenie odszkodowania, pomimo, że równoległe może np. trwać postępowanie spadkowe.

    Decyzja będzie zatem wydana bez udziału stron – spadkobierców, którzy tracą możliwość ewentualnego ubiegania się o wyższe odszkodowanie. W przypadku zagrożenia wywłaszczeniem warto zatem zadbać o wcześniejsze uporządkowanie kwestii własnościowych, aby nie narazić się na niedogodności.

    Źródła:

    • Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami
    • Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 2 kwietnia 1997 r.
    • Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego
    Wywłaszczenia na cele obronności państwa
    Wywłaszczenie nieruchomości

    Wywłaszczenia na cele obronności państwa

    Rosnące międzynarodowe napięcia oraz kwestia wzmocnienia wschodniej i północnej granicy kraju powodują, że zwiększa się rola inwestycji w obronność. Czy można obecnie przejąć prywatne grunty, …

    Czytaj →
    Wywlaszczenie pod budowe spalarni smieci
    Wywłaszczenie nieruchomości

    Wywłaszczenie pod budowę spalarni śmieci

    Tradycyjna elektrownia (np. gazowa, węglowa, wodna) nie stanowi tzw. inwestycji celu publicznego. Odmienna sytuacja dotyczy spalarni śmieci. Czy to oznacza, że możną ją postawić mimo …

    Czytaj →

    przekaz nam 15pc

    Klienci, którzy rozpoczęli proces przed otrzymaniem pierwszego operatu otrzymali średnio o

    28 %

    wyższe odszkodowanie.

    Skontaktuj się z nami w celu ustalenie szczegołów

    Potrzebujesz indywidualnego podejścia do Twojej sprawy?

    Skontaktujemy się z Tobą

    Nie masz czasu w tej chwili? Wypełnij formularz

    Blank Form (#2)