Wywłaszczenie lasu

W całym kraju rośnie liczba terenów, które mają zostać objęte wywłaszczeniami. Znaczną ich część stanowią lasy.

Czym dokładnie są grunty leśne i na jakie odszkodowanie mogą liczyć ich właściciele? Czy można wyciąć drzewa na obszarze zagrożonym wywłaszczeniem i czy jest to opłacalne ekonomicznie?

Wywłaszczenia nieruchomości na inwestycje celu publicznego

Ambitne plany polskiego rządu przewidują w najbliższych latach realizację szeregu dużych inwestycji: budowę Centralnego Portu Komunikacyjnego na zachodnim Mazowszu, siatki nowych połączeń kolejowych – tzw. szprych przebiegających z CPK do różnych części kraju (w tym Kolei Dużych Prędkości) oraz wielu projektów drogowych (autostrada A50, droga ekspresowa S10).

Szacuje się, że budowa CPK wraz z inwestycjami towarzyszącymi doprowadzi do kilkudziesięciu tysięcy wywłaszczeń na terenie całego kraju.

Nowe projekty przebiegają często przez prywatne grunty, na których znajdują się zabudowania, pola, łąki oraz lasy.

Czym jest las?

Całkowity obszar prywatnych lasów w Polsce wynosi 1786 tys. ha. Zajmują one 19,3% powierzchni ogólnej lasów; należą do 3 mln właścicieli i współwłaścicieli (Raport o stanie lasów w Polsce 2020, Lasy Państwowe).

Wywłaszczenie lasów w związku z realizacją wyżej wymienionych inwestycji celu publicznego dotknie bardzo wielu z nich.

Zgodnie z definicją, zawartą w Ustawie z dnia 28 września 1991 r. o lasach (art. 3), lasem jest grunt:

• • o zwartej powierzchni co najmniej 0,10 ha, pokryty roślinnością leśną (uprawami leśnymi) – drzewami i krzewami oraz runem leśnym – lub przejściowo jej pozbawiony: przeznaczony do produkcji leśnej lub stanowiący rezerwat przyrody lub wchodzący w skład parku narodowego albo wpisany do rejestru zabytków;
•  
  • związany z gospodarką leśną, zajęty pod wykorzystywane dla potrzeb gospodarki leśnej: budynki i budowle, urządzenia melioracji wodnych, linie podziału przestrzennego lasu, drogi leśne, tereny pod liniami energetycznymi, szkółki leśne, miejsca składowania drewna, a także wykorzystywany na parkingi leśne i urządzenia turystyczne.

Dodatkowo, blisko 300 tys. ha gruntów rolnych pokrywają zadrzewienia spełniające definicję lasu, chociaż działki te nie zostały przekwalifikowane na grunty leśne.

Jak odbywa się wycena lasu?

Zgodnie z polskim prawem, wywłaszczenia są możliwe jedynie wtedy, kiedy mają na celu realizację inwestycji celu publicznego. Konieczne jest również zapewnienie byłym właścicielom słusznych odszkodowań.

Wycena nieruchomości w formie operatu szacunkowego stanowi podstawę do ustalenia wysokości odszkodowania. Rzeczoznawca majątkowy ustala wartość danego gruntu w oparciu o jego wartość rynkową. Preferowane jest w tym przypadku podejście porównawcze.

Zgodnie z Rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (dalej: rozporządzenie), opiera się ono na analizie cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także ich cech wpływających na poziom cen (§ 4 ust. 1 rozporządzenia). Potrzebna jest do tego odpowiednia liczba ofert na rynku. Rzeczoznawcy posługują się przy tym:

• • metodą porównywania parami,
•  
  • metodą korygowania ceny średniej,
•  
  • metodą analizy statystycznej rynku (§ 4 ust. 1 rozporządzenia).

Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (dalej: ugn) zastrzega w art. 135 ust. 2, że przy określaniu wartości drzewostanu leśnego albo zadrzewień, można zastosować metodę odtworzeniową, gdzie oddzielnie określa się wartość gruntu i oddzielnie wartość jego części składowych.

Ma ona zastosowanie, gdy nie ma odpowiedniej liczby porównywalnych ofert dostępnych na rynku. Zgodnie z art. 135 ust. 5 ugn: jeżeli w drzewostanie znajdują się materiały użytkowe, szacuje się wartość drewna znajdującego się w tym drzewostanie. Jeżeli w drzewostanie nie występuje materiał użytkowy lub wartość drewna, które może być pozyskane, jest niższa od kosztów zalesienia i pielęgnacji drzewostanu, szacuje się koszty zalesienia oraz koszty pielęgnacji drzewostanu do dnia wywłaszczenia.

Według § 18 ust. 1 rozporządzenia, przy określaniu wartości nieruchomości przeznaczonych na cele rolne lub leśne, w przypadku braku transakcji rynkowych zastosować można metodę wskaźników szacunkowych gruntów. Przy stosowaniu tej metody dla lasów, wartość gruntu określa się jako iloczyn wskaźnika szacunkowego 1 ha gruntu i ceny 1 m sześć. drewna (§ 18 ust. 2 rozporządzenia).

Cenę drewna przyjmuje się z rynku lokalnego albo nadleśnictwa właściwego dla miejsca położenia nieruchomości lub nadleśnictw sąsiednich. Jest to średnia ważona z uwzględnieniem rodzaju sortymentów sprzedawanego drewna, a także kosztów jego pozyskania i przemieszczenia do miejsca odbioru transportem mechanicznym (§ 18 ust. 3 rozporządzenia). Uwzględnia się również (§ 19 ust. 2 rozporządzenia):

• • stopień degradacji siedliska leśnego,
•  
  • szkodliwe oddziaływanie przemysłu na drzewostan,
•  
  • masowe występowanie szkodników, położenie w stosunku do siedlisk i głównych dróg,
•  
  • możliwość przemieszczenia drewna do miejsca odbioru transportem mechanicznym,
•  
  • jakość dróg dojazdowych,
•  
  • rodzaje gruntów przyległych,
•  
  • walory rekreacyjne.

Ustalenie sortymentów drewna (rodzajów z punktu widzenia jakości, wymiarów i przeznaczenia), o których mowa powyżej, odbywa się na podstawie tzw. oceny brakarskiej. Szacunek brakarski określa rodzaj i ilość drewna możliwe do pozyskania z drzew rosnących na danym obszarze.

Brakarz, którym jest zwykle leśnik lub inny pracownik po specjalnym kursie, zbiera dane w terenie, które obecnie są najczęściej przetwarzane przez programy komputerowe w celu ustalenia planu sprzedaży drewna (Zarządzenie nr 25 Dyrektora Generalnego Lasów Państwowych z dnia 12 marca 2003 r. w sprawie sporządzania szacunków brakarskich).

W przypadku wywłaszczeń lasów, oszacowaniem znajdujących się w nich zasobów drewna nie zajmuje się brakarz, ale rzeczoznawca majątkowy, dlatego ocena nie jest tak szczegółowa.

Lasy są rzadko przedmiotem obrotu rynkowego. Wycena metodą porównawczą zwykle nie będzie mieć więc zastosowania, poza kilkoma województwami, gdzie lasy prywatne stanowią duży odsetek – np. w mazowieckim 45% ogółu lasów, małopolskim 43%, lubelskim 41%. Na drugim biegunie znajdują się bowiem np. woj. lubuskie, w którym – pomimo największej lesistości w kraju – lasy prywatne to jedynie 1,9% ogółu lasów lub zachodniopomorskie – 2,8% (Raport o stanie lasów w Polsce 2020).

Wycena lasu a zasada korzyści

Obecnie, przy określaniu wartości nieruchomości, wycenia się grunty zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem oraz przyszłym, a ostateczną wartość odszkodowania ustalana jest w oparciu o wyższą z kwot (art. 134 ugn).

Z tak zwaną „zasadą korzyści” zrywa Projekt Ustawy z dnia 15 września 2022 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw.

Legislator wprowadza zamiast niej system bonusowy. W przypadku niezabudowanych gruntów leśnych właściciele mieliby otrzymać dodatkowe 20% do wartości nieruchomości (art. 128 ust. 1a nowelizacji).

Projekt wywołuje obawy i – m.in. ze względu na możliwą niezgodność Konstytucją – został odrzucony przez Senat, trafiając z powrotem do Sejmu. Eksperci podnoszą, że po zmianach odszkodowania mogą być w większości przypadków dużo niższe niż obecnie.

Czy można samemu wyciąć las i sprzedać drewno?

Czy można samemu wyciąć las, aby zarobić na sprzedaży drewna przed wywłaszczeniem? Po wydaniu decyzji o wywłaszczeniu z rygorem natychmiastowej wymagalności lub z chwilą, kiedy decyzja bez rygoru staje się ostateczna, wszelkie usuwanie drzew i krzewów z działki będzie ingerencją w cudzą własność. Żeby nie narazić się na odpowiedzialność karną, wycinkę należy przeprowadzić odpowiednio wcześniej.

Wycinka prywatnych lasów jest możliwa w oparciu o uproszczony plan urządzania lasu lub decyzję starosty wydaną na podstawie inwentaryzacji stanu lasu (art. 19 ust. 2-3 Ustawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach, dalej: uol).

Odbywa się na zasadzie tzw. cechowania, czyli bez występowania o osobne pozwolenie na wycinkę każdego drzewa. Drewno do wycięcia oznacza się znakiem graficznym na zlecenie starosty, który wystawia właścicielowi dokument stwierdzający legalność pozyskanego drewna (art. 14a ust. 3 uol).

W przypadku planowanych wywłaszczeń będzie jednak trudno udowodnić, że spełni się wymogi uzyskania zezwolenia, tj. obowiązek ponownego wprowadzania roślinności leśnej (upraw leśnych) w lasach w okresie do 5 lat od usunięcia drzewostanu czy racjonalnego użytkowania lasu w sposób trwale zapewniający optymalną realizację wszystkich jego funkcji.

W takim przypadku, decyzję zezwalającą na wycinkę lasu ze względu na losową sytuację może wydać starosta (art. 23 ust 4 uol). Należy przy tym złożyć dokumenty wymagane przez dany urząd, z reguły będą to np.:

• • wniosek o pozyskanie drewna w lasach stanowiących własność wnioskodawcy w związku z wystąpieniem przypadku losowego,
•  
  • potwierdzenie wystąpienia przypadku losowego,
•  
  • dokument potwierdzający tytuł prawny do nieruchomości,
•  
  • mapę ewidencyjną z zaznaczonym położeniem działki leśnej,
•  
  • uproszczony plan urządzania lasu / inwentaryzację stanu lasu,
•  
  • potwierdzenie uiszczenia opłaty skarbowej za wydanie decyzji.

Decyzja zostanie rozpatrzona w ustawowym terminie 30 lub 60 dni. Termin 2-miesięczny zarezerwowany jest dla spraw szczególnie skomplikowanych (art. 35 § 3 Ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego).

Trzeba przy tym pamiętać, że wycinka lasów generalnie możliwa jest jedynie od 16 października do końca lutego, co wynika z przepisów ochrony zwierząt gniazdujących (§ 9 Rozporządzenia Ministra Środowiska z dnia 16 grudnia 2016 r. w sprawie ochrony gatunkowej zwierząt).

W innym terminie las można wyciąć jedynie z przyczyn bezpieczeństwa lub sanitarnych (art. 52 ust. 2 pkt 2 powyższego rozporządzenia). W przypadku pojedynczych drzew można uzyskać pozwolenie na wycinkę po ekspertyzie przyrodniczej, która stwierdzi, czy nie zamieszkują ich żadne zwierzęta.

Wywłaszczenie lasu – podsumowanie

Wywłaszczenia bardzo często dotyczą lasów i obszarów zadrzewionych. Ich właściciele powinni zatem orientować się, jak przebiega wycena takich gruntów oraz jakie warunki należy spełnić, aby móc wcześniej usunąć drzewa z zagrożonego wywłaszczeniem obszaru.

Trzeba też pamiętać, że podczas wycinki lasu na zasadzie tzw. cechowania, czyli bez występowania o osobne pozwolenie na każde drzewo, trzeba zastosować się do wymogów, jakie nakłada na właściciela gruntu Ustawa o lasach.

Czy wycinka zagrożonego wywłaszczeniem lasu jest opłacalna? Jeżeli jego właścicielem jest przetwórca drewna, osoba potrzebująca go w celach prywatnych lub związanych z funkcjonowaniem przedsiębiorstwa (budowlanych, opałowych itp.), ewentualnie ktoś z zagwarantowanym zbytem po atrakcyjnej cenie, to może mieć to uzasadnienie.

Jednak w wielu przypadkach zysk ze sprzedaży drewna może okazać się niewielki. Rzetelna wycena lasu, stanowiąca podstawę do ustalenia kwoty odszkodowania, powinna bowiem odpowiadać wartości rynkowej ziemi oraz drewna znajdującego się w leśnym zasobie.

Podstawy prawne:

• Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego
• Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami
• Projekt Ustawy z dnia 15 września 2022 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami
• Raport o stanie lasów w Polsce 2020, Lasy Państwowe
• Ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego
• Ustawa z dnia 16 kwietnia 2004 r. o ochronie przyrody
• Rozporządzenie Ministra Środowiska z dnia 3 lipca 2017 r. w sprawie wysokości stawek opłat za usunięcie drzew i krzewów.
• Ustawa z dnia 28 września 1991 r. o lasach
• Rozporządzenia Ministra Środowiska z dnia 16 grudnia 2016 r. w sprawie ochrony gatunkowej zwierząt