Wywłaszczenie gruntów zadrzewionych, plantacji i szkółek

Na wielu nieruchomościach zagrożonych wywłaszczeniami rosną drzewa oraz krzewy. Warto zatem wiedzieć, w jaki sposób wycenia się zadrzewienia, sady oraz szkółki.

Przeczytaj nasz artykuł i dowiedz się, czy bez zezwolenia można wyciąć drzewa z działki, na której planowana jest inwestycja celu publicznego.

Realizacja szeregu zaplanowanych na najbliższe lata inwestycji celu publicznego dotknie dziesiątek tysięcy mieszkańców kraju. Projekt budowy Centralnego Portu Komunikacyjnego, inwestycji towarzyszących (m.in. Kolei Dużych Prędkości, autostrady A50, drogi szybkiego ruchu S10) wywrze szczególnie mocny wpływ na mieszkańców wsi i małych miast.

Bardzo wiele osób, które mają stracić swoje mienie, jest życiowo silnie związanych z ziemią. Ludzie ci zajmują się sadownictwem, szkółkarstwem, posiadają ogrody lub działki, na których rosną drzewa i krzewy. Warto zatem przyjrzeć się, jak wygląda wycena tego typu nieruchomości, a także czy – i w jakich przypadkach – można wyciąć drzewa na terenach zagrożonych wywłaszczeniem.

Ogólne zasady wyceny gruntów

Podstawą ustalenia wysokości odszkodowania za wywłaszczenie jest operat szacunkowy, który sporządza uprawniony rzeczoznawca. Preferowaną metodą ustalenia wartości rynkowej nieruchomości jest podejście porównawcze.

Zgodnie z § 4 ust. 1 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (dalej: rozporządzenie), analiza cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do wycenianej oraz cech nieruchomości wpływających na te ceny możliwa jest, jeśli na rynku znajduje się odpowiednia liczba ofert.

Rzeczoznawca podczas pracy stosuje w tym przypadku następujące metody (§ 4 ust. 2 rozporządzenia):

• • metodę porównywania parami,
•  
  • metodę korygowania ceny średniej,
•  
  • metodę analizy statystycznej rynku.

Grunty porośnięte drzewami i krzewami (zadrzewienia), szkółki oraz sady zwykle nie są częstym przedmiotem obrotu rynkowego. Jeśli brakuje dostatecznej ilości danych, to rzeczoznawca w takiej sytuacji może zastosować metodę odtworzeniową.

Przy określaniu wartości odtworzeniowej nieruchomości za koszt nabycia gruntu przyjmuje się wartość rynkową gruntu o takich samych cechach, natomiast za koszt odtworzenia części składowych gruntu przyjmuje się kwotę równą kosztom ich odtworzenia lub kosztom ich zastąpienia, pomniejszoną o wartość zużycia tych części składowych (§ 21 rozporządzenia).

Trzeba przy tym pamiętać, że zgodnie z art. 48 Kodeksu cywilnego, w skład gruntu wchodzą także drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.

Jak wycenia się zadrzewienia?

Zgodnie z definicją zawartą w art. 5 pkt 27 Ustawy z dnia 16 kwietnia 2004 r. o ochronie przyrody, zadrzewieniem są pojedyncze drzewa, krzewy albo ich skupiska niebędące lasem lub plantacją, wraz z terenem, na którym występują i pozostałymi składnikami szaty roślinnej tego terenu.

Art. 135 ust. 5 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (dalej: ugn), wskazuje wyraźnie, że jeżeli w drzewostanie znajdują się materiały użytkowe, szacuje się wartość drewna znajdującego się w tym drzewostanie.

Wycena wywłaszczanego sadu

Ustawa o gospodarce nieruchomościami określa też sposób postępowania, jeżeli wywłaszczeniu mają podlegać plantacje kultur wieloletnich. Przepisy te można zastosować np. do sadów drzew owocowych oraz plantacji krzewów (np. aronii, borówki wysokiej).

Zgodnie z art. 135 ust. 6 ugn: szacuje się koszty założenia plantacji i jej pielęgnacji do czasu pierwszych zbiorów oraz wartość utraconych pożytków w okresie od dnia wywłaszczenia do dnia zakończenia pełnego plonowania.

Sumę kosztów i wartość utraconych pożytków zmniejsza się o sumę rocznych odpisów amortyzacyjnych, wynikającą z okresu wykorzystania plantacji od pierwszego roku plonowania do dnia wywłaszczenia.

Wycena szkółek

Przy szacunku wartości drzewek w szkółce, podstawą do jego przeprowadzenia jest aktualna cena rynkowa drzewek, pomniejszona o nieponiesione koszty. Są to następujące nakłady: kopanie, sortowanie, etykietowanie, dołowanie, transport i marża przy sprzedaży hurtowej i detalicznej.

Niezbędne jest również uwzględnienie ewentualnych strat (rozdz. 4.1. Określanie wartości plantacji kultur wieloletnich, Krzysztof Zmarlicki, Warszawa 2012). Wycenia się przy tym aktualną wartość drzewek, biorąc pod uwagę wymienione powyżej czynniki w odniesieniu do długości trwania uprawy (cyklu), tj. chwili osiągnięcia przez rośliny oczekiwanej wartości handlowej.

Wyceniając rośliny, rzeczoznawcy posługują się przygotowanymi dla danego gatunku tabelami. Uwzględnia się w nich kluczowe zmienne: np. wiek (rozmiar), wartość bieżącą oraz wartość utraconych korzyści.

Niekiedy, w przypadku niektórych rzadkich roślin, nie ma tabel krajowych. Zdarza się wówczas, że rzeczoznawcy posiłkują się źródłami zagranicznymi. Wycena takich cennych kolekcjonersko egzemplarzy bywa czasami bardzo wysoka.

Zgodnie z przytoczoną definicją gruntu, wycenie w przypadku wywłaszczeń podlegają jedynie drzewka rosnące w ziemi. Umieszczone w donicach lub innych nietrwale związanych z gruntem pojemnikach należy z nieruchomości usunąć, zgodnie z wyznaczonym terminem na jej opróżnienie.

Wycena działek z drzewami i krzewami w mieście

Rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (§ 45 ust. 1) szczegółowo uregulowało sposób postępowania przy określaniu wartości nieruchomości zadrzewionych, zakrzewionych lub leśnych, położonych w strefie zainwestowania miejskiego, udostępnionych publicznie lub przeznaczonych na te cele, stanowiących parki, ogrody ozdobne, zieleńce lub lasy ochronne.

W razie braku transakcji rynkowych, przyjmuje się, że wartość tych nieruchomości stanowi suma wartości gruntu oraz wartości drzew, krzewów i innych roślin znajdujących się na tym gruncie, przy czym:

• • dla określenia wartości gruntu przyjmuje się, że wartość 1 m kw. tych gruntów jest równa 50% wartości 1 m kw. gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych,
•  
  • dla określenia wartości drzew, krzewów i innych roślin ustala się koszt ich nasadzenia oraz pielęgnacji do dnia określenia ich wartości.

Czy opłaca się wyciąć drzewa z działki do wywłaszczenia?

Przed wydaniem decyzji o wywłaszczeniu z rygorem natychmiastowej wykonalności lub przed tym, jak decyzja bez rygoru stanie się ostateczna, wciąż można dysponować mieniem.

Czy opłaca się wyciąć drzewa z działki zagrożonej wywłaszczeniem? Jeśli dana osoba ma zamiar wykorzystać drewno na użytek prywatny (cele budowlane, opał itp.), może to okazać się dobrym pomysłem.

Wycinka z myślą o sprzedaży pozyskanego surowca na wolnym rynku w wielu przypadków nie będzie mieć większego uzasadnienia ekonomicznego. Dodatkowo, ze względu na koszty transportu, tartaki zwykle nie są zainteresowane zakupem pojedynczych drzew.

Kiedy można wyciąć drzewa lub krzewy bez zezwolenia?

Zgodnie z Ustawą z dnia 16 kwietnia 2004 r. o ochronie przyrody, dalej: uop (art. 83f), wycinka bez zezwolenia możliwa jest m.in. w przypadku drzew i krzewów owocowych, krzewów w założeniach ozdobnych, krzewów rosnących na obszarze do 25 m kw. (przykłady nie dotyczą obszaru ochrony zabytków).

Legalnie można też usunąć drzewa, których obwód pnia na wysokości 5 cm nie przekracza:

• • 80 cm – w przypadku topoli, wierzb, klonu jesionolistnego oraz klonu srebrzystego,
•  
  • 65 cm – w przypadku kasztanowca zwyczajnego, robinii akacjowej oraz platanu klonolistnego,
•  
  • 50 cm – w przypadku pozostałych gatunków drzew.

W pozostałych sytuacjach, zwykle trzeba będzie uzyskać zezwolenie, które wydaje wójt, burmistrz albo prezydent miasta, a w przypadku, gdy zezwolenie dotyczy usunięcia drzewa lub krzewu z terenu nieruchomości lub jej części wpisanej do rejestru zabytków – wojewódzki konserwator zabytków (art. 83a 1 uop).

Nie ma przy tym znaczenia, że na działce planowana jest realizacja celu publicznego, więc drzewa i tak zostaną usunięte.

Aby uzyskać zezwolenie, należy wypełnić i złożyć wymagane przez dany urząd dokumenty, a także uiścić opłatę za określony gatunek drzewa. Cennik jest zawarty w Rozporządzeniu Ministra Środowiska z dnia 3 lipca 2017 r. w sprawie wysokości stawek opłat za usunięcie drzew i krzewów.

Uzyskanie zezwolenia na wycinkę większej liczby drzew może wiązać się z koniecznością przedstawienia organowi ekspertyzy dendrologicznej. Dendrolog wydaje w niej opinię na temat rosnących w danym obszarze drzew (ich liczby, rodzaju) i możliwości ich wycięcia.

Wymogi ochrony zwierząt gniazdujących zezwalają na usuwanie drzew jedynie od 16 października do końca lutego (§ 9 Rozporządzenia Ministra Środowiska z dnia 16 grudnia 2016 r. w sprawie ochrony gatunkowej zwierząt). Można jednak wystąpić o ekspertyzę przyrodniczą do ornitologa (koszt zależy od liczby i wielkości drzew).

Jeżeli specjalista stwierdzi, że na danym drzewie nie ma gniazd, to na tej podstawie uzyskuje się zezwolenie na wycinkę z Regionalnej Dyrekcji Ochrony Środowiska. Drzewa, na których są zajęte gniazda można wyciąć jedynie z przyczyn bezpieczeństwa lub sanitarnych (art. 52 ust. 2 pkt 2 powyższego rozporządzenia).

Wywłaszczenie terenów porośniętych drzewami

Wywłaszczenia nieruchomości porośniętych drzewami i krzewami są bardzo częste. Dlatego warto wiedzieć, na jakich zasadach odbywa się wycena zadrzewień, sadów czy szkółek. Ukorzenione drzewa są elementem składowym gruntu i podlegają wycenie. Mogą mieć zatem znaczący wpływ na wysokość odszkodowania.

Chcąc uzyskać drewno jeszcze przed wywłaszczeniem działki, trzeba z kolei pamiętać, że na wycinkę dużych drzew, a także krzewów porastających większy areał, wymagane jest zezwolenie. Nie ma w tym wypadku znaczenia fakt, że teren ma zostać wywłaszczony i drzewa i tak zostaną wycięte w celu realizacji inwestycji.

Bez zezwolenia dana osoba naraża się na karę administracyjną. Jej wysokość zależy od obwodu pnia i gatunku drzewa. W przypadku szczególnie cennych przyrodniczo egzemplarzy kary mogą sięgać dziesiątków tys. zł.

Źródła:

• Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego
• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny
• Ustawa z dnia 16 kwietnia 2004 r. o ochronie przyrody
• Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami
• Ustawa z dnia 16 kwietnia 2004 r. o ochronie przyrody
• Określanie wartości plantacji kultur wieloletnich, Krzysztof Zmarlicki, Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, Warszawa 2012
• Rozporządzenie Ministra Środowiska z dnia 3 lipca 2017 r. w sprawie wysokości stawek opłat za usunięcie drzew i krzewów
• Rozporządzenie Ministra Środowiska z dnia 16 grudnia 2016 r. w sprawie ochrony gatunkowej zwierząt