Wywłaszczenie budynku na działce dzierżawionej od gminy

• Fakty sprawdzone
  Nasze artykuły są oparte o przepisy prawa, orzecznictwo sądów oraz doświadczenie kancelarii.

Można stracić budynek wybudowany za własne pieniądze i nie otrzymać żadnego odszkodowania za wywłaszczenie, bo cała kwota trafia do właściciela gruntu. Choć z perspektywy przedsiębiorcy wygląda to jak skandal, jest to typowy skutek zastosowania przepisów o wywłaszczeniu. W artykule wyjaśniamy, w jaki sposób dochodzić sprawiedliwości.

W medialnych relacjach co pewien czas pojawia się podobny schemat: przedsiębiorca od lat prowadzi sklep czy pawilon usługowy na gruncie należącym do gminy, w końcu pojawia się inwestycja publiczna, najczęściej drogowa, budynek trzeba rozebrać, a odszkodowanie… w całości trafia do właściciela gruntu. 

Widz otrzymuje obraz rażącej niesprawiedliwości: ktoś stracił dorobek życia, a pieniędzy nie dostał. Rzadko jednak tłumaczy się, z czego to wynika i jakie realne możliwości działania ma taka osoba.

Zbudował budynek, ale nie dostał odszkodowania za wywłaszczenie – dlaczego?

Żeby zrozumieć opisaną sytuację, trzeba sięgnąć do przepisów o wywłaszczeniu i do podstawowych zasad prawa cywilnego. Ustawa o gospodarce nieruchomościami wskazuje wprost, komu przysługuje odszkodowanie za wywłaszczenie: jest to właściciel nieruchomości, użytkownik wieczysty lub osoba, której przysługuje do niej ograniczone prawo rzeczowe (np. służebność, hipoteka). Katalog tych praw jest zamknięty – wynika z Kodeksu cywilnego (dalej: kc).

Umowa najmu czy dzierżawy nie tworzy prawa rzeczowego, a jedynie tzw. prawo obligacyjne (wynikające z umowy między stronami). To oznacza, że najemca lub dzierżawca nie jest stroną postępowania wywłaszczeniowego ani postępowania w sprawie ustalenia odszkodowania. Organ ustalający odszkodowanie „widzi” dane z księgi wieczystej oraz ewidencji gruntów i budynków – czyli właściciela gruntu oraz osoby wpisane jako uprawnione z tytułu praw rzeczowych.

Druga istotna kwestia to zasada, że to, co trwale związane z gruntem, „podąża” za własnością gruntu. Budynek wzniesiony na cudzej działce, ogrodzenie, place utwardzone, nasadzenia – z punktu widzenia wyceny stanowią części składowe nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy, sporządzając operat szacunkowy z wyceną na potrzeby wywłaszczenia, określa wartość całej nieruchomości: gruntu wraz z tym, co się na nim znajduje. W decyzji odszkodowawczej kwota przypada więc właścicielowi gruntu (lub użytkownikowi wieczystemu), a nie temu, kto sfinansował budowę.

W efekcie dochodzi do sytuacji, które budzą ogromne emocje: przedsiębiorca wybudował obiekt, latami w nim pracował, ponosił koszty utrzymania i modernizacji, ale w świetle przepisów o wywłaszczeniu pieniądze wypłacono gminie jako właścicielowi działki. Organ administracji, wypłacając odszkodowanie, działa jednak zgodnie z ustawą – jego zadaniem nie jest rozliczanie nakładów między właścicielem gruntu a dzierżawcą.

Nie oznacza to jednak, że osoba prowadząca działalność na dzierżawionej nieruchomości pozostaje zupełnie bez ochrony. Jej roszczenia „przenoszą się” po prostu z poziomu postępowania administracyjnego na grunt prawa cywilnego. Powinny być więc kierowane przede wszystkim do właściciela nieruchomości, który otrzymał odszkodowanie obejmujące również wartość cudzych nakładów. 

Należy przy tym zaznaczyć, że nie ma znaczenia, kto jest właścicielem gruntu – osoba prywatna, gmina, przedsiębiorstwo – zasady dochodzenia roszczeń są uniwersalne.

Dochodzenie roszczeń za poniesione nakłady – jak to zrobić?

Skoro dzierżawca (lub najemca) nie dostanie odszkodowania za wywłaszczenie, pojawia się kluczowe pytanie: jak dochodzić zwrotu środków zainwestowanych w budynek na cudzym gruncie?

1. Punkt wyjścia – umowa z właścicielem gruntu

Pierwszym dokumentem, do którego należy sięgnąć, jest umowa najmu lub dzierżawy. Jeżeli w umowie przewidziano jasny mechanizm podziału odszkodowania albo obowiązek rozliczenia nakładów, dzierżawca może oprzeć swoje roszczenia bezpośrednio na jej postanowieniach. 

W praktyce niestety często takich klauzul brakuje – zwłaszcza w starszych umowach albo prostych porozumieniach zawieranych „na szybko”.

2. Podstawy prawne roszczeń – co mówi Kodeks cywilny?

W sytuacji, gdy umowa nie reguluje szczegółowo nakładów lub mówi o nich ogólnie, w grę wchodzą przepisy Kodeksu cywilnego. W uproszczeniu, jeżeli właściciel gruntu zatrzymuje ulepszenia (np. budynek, instalacje, ogrodzenie), a jednocześnie otrzymuje odszkodowanie, które obejmuje wartość tych ulepszeń, to po jego stronie powstaje wyraźna korzyść majątkowa. 

W grę wchodzą przede wszystkim przepisy o rozliczeniu nakładów (art. 676 kc w związku z najmem lub art. 705 kc w związku z dzierżawą) lub przepisy o bezpodstawnym wzbogaceniu (art. 405 i nast. kc), gdyż właściciel otrzymał odszkodowanie za obiekt sfinansowany przez inną osobę.

3. Jakie dowody będą potrzebne?

W sporze z właścicielem nieruchomości kluczowe znaczenie ma udowodnienie:

• jakie nakłady zostały poczynione (budowa pawilonu, przebudowy, instalacje, utwardzenie terenu, ogrodzenie itp.),
• kiedy i w jakiej wysokości zostały poniesione,
• w jaki sposób zwiększyły wartość nieruchomości (np. poprzez wybudowanie budynku, który został uwzględniony w operacie szacunkowym).

W praktyce przydadzą się m.in.: faktury, rachunki, umowy z wykonawcami, projekty budowlane, decyzje administracyjne (np. pozwolenia na budowę), dokumentacja fotograficzna, a także zeznania świadków. Im lepiej udokumentowane są nakłady, tym większa szansa na skuteczne dochodzenie roszczeń.

Jeżeli dzierżawca zapłacił z góry czynsz za okres, w którym – na skutek wywłaszczenia – nie mógł już korzystać z nieruchomości, może dodatkowo domagać się zwrotu nienależnie pobranej części opłat.

4. Negocjacje z właścicielem, a potem – sąd

Zanim sprawa trafi do sądu, warto spróbować negocjacji z właścicielem gruntu, który otrzymał odszkodowanie z tytułu wywłaszczenia. Część sporów udaje się zakończyć porozumieniem – zwłaszcza gdy dzierżawca dysponuje mocnymi dowodami na poniesione nakłady, a umowa najmu lub dzierżawy przewiduje choćby ogólne zasady ich rozliczenia.

Jeżeli rozmowy nie przynoszą efektu, pozostaje droga sądowa.

Wywłaszczenie dzierżawionej nieruchomości z budynkiem – podsumowanie

Odszkodowanie za wywłaszczenie, ustalane w decyzji administracyjnej przysługuje właścicielowi nieruchomości, użytkownikowi wieczystemu lub osobie, której przysługuje ograniczone prawo rzeczowe. Najemcy i dzierżawcy – nawet jeśli na własny koszt wznieśli budynek na cudzym gruncie – nie są stronami postępowania wywłaszczeniowego i nie otrzymują odszkodowania z decyzji.

Dzierżawca lub najemca może jednak dochodzić od właściciela zwrotu poniesionych nakładów (a także ewentualnego zwrotu nadpłaconego czynszu) na podstawie przepisów Kodeksu cywilnego. Warunkiem powodzenia jest dobre udokumentowanie inwestycji.

Aby zminimalizować ryzyko sporów, warto już przy zawieraniu umowy najmu lub dzierżawy uregulować kwestię nakładów i potencjalnego wywłaszczenia – najlepiej przy wsparciu profesjonalisty, który dostosuje zapisy do konkretnej sytuacji.