Waloryzacja odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość

Wywłaszczenie nieruchomości możliwe jest jedynie za słusznym odszkodowaniem. Zdarzają się jednak sytuacje, że pieniądze nie są wypłacane przez kilka, a nawet kilkanaście i więcej miesięcy.

W takim przypadku, zgodnie z obowiązującym prawem, kwotę odszkodowania należy zwaloryzować.

Kiedy powinno zostać wypłacone odszkodowanie za wywłaszczenie?

Nieruchomość może być wywłaszczona za odszkodowaniem ustalonym na podstawie jej wartości rynkowej lub odtworzeniowej. Terminy wypłaty odszkodowań określone są w poszczególnych specustawach, regulujących procedury wywłaszczeniowe stosowane w związku z realizacją inwestycji celu publicznego danego typu.

Jak sytuacja wygląda w przypadku – obecnie najczęstszych – wywłaszczeń na realizacje inwestycji drogowych? Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych mówi, że decyzję ustalającą wysokość odszkodowania wydaje się w terminie 30 dni od dnia, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej (ZRID) stała się ostateczna (art. 12 ust. 4b specustawy drogowej).

Jeżeli natomiast decyzji nadany został rygor natychmiastowej wykonalności, taką decyzję wydaje się w terminie 60 dni (art. 12 ust. 4g specustawy drogowej). Wypłata odszkodowania następuje natomiast w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o odszkodowaniu stała się ostateczna (art. 132 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (dalej ugn).

Jeśli strona odwoła się od decyzji, to odszkodowanie nie jest wypłacane do momentu rozpatrzenia sprawy. Postępowanie powinno trwać w teorii 30 lub 60 dni. Wydłużony termin ma zastosowanie, jeżeli sprawa jest skomplikowana (art. 35 § 3 Ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego). Jednak w praktyce terminy te zwykle nie są dochowywane.

W tym czasie, aby otrzymać jakiekolwiek pieniądze, strona musi złożyć wniosek o wypłatę zaliczki na poczet odszkodowania, co również regulują poszczególne specustawy. Dla przykładu, zgodnie z art. 12 specustawy drogowej, wypłata zaliczki w wys. 70% następuje w terminie 30 dni od daty złożenia wniosku.

Jak waloryzuje się odszkodowania?

Wywłaszczani, pomimo zajęcia ich mienia i ustalenia kwoty odszkodowania, mogą przez wiele miesięcy nie otrzymać należnych im pieniędzy. W takim wypadku odszkodowanie powinno zostać zwaloryzowane na dzień jego zapłaty. Waloryzacja musi przy tym obejmować okres pomiędzy wydaniem decyzji ustalającej odszkodowanie, a dniem faktycznej wypłaty pieniędzy. Kwota odszkodowania, zgodnie z art. 21. Konstytucji Rzeczpospolitej Polskiej, powinna być bowiem „słuszna”, a ceny nieruchomości zmieniają się w czasie. 

Szczegółowe zasady obliczania waloryzacji uregulowano w art. 5 ugn. Dokonuje się jej na podstawie wskaźników zmian cen nieruchomości dla poszczególnych województw. Do ich ogłaszania jest zobowiązany Prezes Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym „Monitor Polski”. Taka informacja powinna być dostępna nie później niż 4 miesiące od zakończenia kwartału, którego sprawa dotyczy (ust. 3).

Jeżeli dla danego kwartału nie ogłoszono nowego wskaźnika, to należy zastosować ostatni dostępny (ust. 3). Natomiast, gdy dla określonego rodzaju nieruchomości nigdy nie ogłoszono żadnego wskaźnika, obliczeń powinno się dokonać przy zastosowaniu wskaźnika cen towarów i usług konsumpcyjnych GUS (ust. 4).

Istnieją sytuacje, gdy zajęta nieruchomość składa się z kilku części, dla których obowiązywać będą różne wskaźniki zmian cen. Wówczas, zgodnie z art. 5 ust. 5 ugn, waloryzacji należy dokonać przy użyciu średniej ważonej tych wskaźników w odniesieniu do powierzchni danych części.

W praktyce, obecnie publikowane są jedynie wskaźniki dla lokali mieszkalnych. W przypadku innych nieruchomości stosuje się zatem indeks zmiany cen towarów i usług konsumpcyjnych. Gdy odszkodowanie nie było wypłacane przez ponad rok, bierze się najczęściej pod uwagę wskaźniki roczne, jeżeli natomiast krócej – miesięczne. W związku z brakiem odpowiednich wskaźników, nie dokonuje się waloryzacji za opóźnienia krótsze niż miesiąc.

Jak dochodzić waloryzacji odszkodowania?

Organ powinien wypłacić już zwaloryzowane odszkodowanie. Zdarza się to jednak bardzo rzadko. Dlatego strona, chcąc otrzymać należne pieniądze, zmuszona jest do wystosowania wezwania do zapłaty. W piśmie warto przedstawić stosowne obliczenia. Następnie organ odpowiada (powinien zrobić to niezwłocznie), akceptując przedstawioną kwotę lub przedstawiając własne wyliczenia. 

W przypadku niezgody na wypłatę zwaloryzowanego odszkodowania, stronie pozostaje dochodzenie roszczeń przed sądem cywilnym. Osoba wywłaszczona poniesie przy tym koszty z tym związane (opłaty sądowe, ewentualne koszty opinii biegłych itp.). Zgodnie z art. 98. § 1 Ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeksu postępowania cywilnego, w przypadku wygrania procesu, jest jednak uprawniona do zażądania od strony przegrywającej zwrotu poniesionych kosztów. 

Strona, będąc np. bardzo trudnej sytuacji życiowej, ma prawo też zawnioskować do sądu o zwolnienie z opłat procesowych. W uzasadnionych przypadkach może on przychylić się do pisma w całości lub w części (art. 102 Ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych).

Kto dokonuje waloryzacji odszkodowania?

Jak wspomniano powyżej, waloryzacji dokonuje organ odpowiedzialny za wypłatę odszkodowania za wywłaszczone nieruchomości. Waloryzacja traktowana jest przy tym jako czynność obrachunkowa.

Zdarzają się jednak przypadki, gdy w sprawie zostaje wydana odrębna decyzja. Wydaje ją wówczas organ ustalający wysokość odszkodowania. Zgodnie z Wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego (NSA) w Warszawie z dnia 17 listopada 2010 r., jest to prawidłowe, ponieważ waloryzacja stanowi uaktualnienie ustalonej kwoty.

Odsetki za zwłokę a waloryzacja odszkodowania

Wielu wywłaszczonych nie ma świadomości, że na mocy art. 132 ust. 2 ugn za zwłokę lub opóźnienie w wypłaceniu odszkodowania mogą domagać się ustawowych odsetek. Umożliwiają to odpowiednie przepisy Kodeksu cywilnego. Co do zasady, odsetki przysługują za każdy dzień opóźnienia następujący po dniu wymagalności wypłaty odszkodowania (por. art. 476 i art. 481 § 1 kc). Dochodzenie odsetek przebiega podobnie, jak zwaloryzowanej kwoty odszkodowania, tj. należy złożyć wezwanie do ich zapłaty.

O czym warto pamiętać? Zgodnie z orzeczeniem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 20 stycznia 2015 r., odsetki powinno się obliczać od pierwotnej kwoty odszkodowania (niezwaloryzowanego).

Zwrot odszkodowania a jego waloryzacja

W przypadku, gdy z jakichś przyczyn uchylono lub stwierdzono nieważność decyzji, na podstawie której wypłacono odszkodowanie, to kwota ta musi zostać zwrócona zwaloryzowana (art. 132 ust. 3a ugn).

Wypłaconą zaliczkę również trzeba oddać po waloryzacji, jeśli uchylono decyzję o wywłaszczeniu lub stwierdzono nieważność decyzji o niezwłocznym zajęciu nieruchomości (art. 132 ust. 1c ugn).

Zwaloryzowane odszkodowanie należy też zwrócić w przypadku oddania wywłaszczonej nieruchomości. Nie może ono być jednak większe niż wartość rynkowa danego mienia (art. 140 ust. 2 ugn).

W przypadku dawnych wywłaszczeń – sprzed 5 grudnia 1990 r – całość do zwrotu nie może zaś przekraczać połowy aktualnej wartości nieruchomości (217 ust. 2 ugn).

Waloryzacja odszkodowania za wywłaszczenie nieruchomości – podsumowanie

Zapłata odszkodowania następuje na podstawie decyzji organu administracyjnego. Jeżeli pieniądze nie trafią do strony w przewidzianym ustawowo terminie, to kwota powinna zostać zwaloryzowana. Niestety, często wywłaszczeni nie są tego świadomi. Może to spowodować, że w efekcie otrzymają odszkodowanie w kwocie niżej niż powinni.

Warto zatem poznać przepisy, aby w przypadku zwłoki lub opóźnień w wypłacie, łatwiej dochodzić swoich praw. Wzrost cen nieruchomości, jaki może nastąpić w wyniku kilku czy kilkunastomiesięcznego opóźnienia, może być bowiem znaczny.

Źródła:

• Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego
• Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego
• Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami
• Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 2 kwietnia 1997 r.
• Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych
• Ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych
• Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego (NSA) w Warszawie z dnia 17 listopada 2010 r., sygn. I OSK 103/10
• Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 20 stycznia 2015 r., sygn. I SA/Wa 1992/14