Projekt ustawy o trasach dla rowerów – na jakich zasadach będą wywłaszczane nieruchomości?

• Fakty sprawdzone
  Nasze artykuły są oparte o przepisy prawa, orzecznictwo sądów oraz doświadczenie kancelarii.

Budowa tras dla rowerów w Polsce ma zostać uproszczona dzięki nowej specustawie. Projektowane przepisy przewidują możliwość wywłaszczania prywatnych nieruchomości, a także szczególne zasady ustalania i wypłaty odszkodowań. Właściciele gruntów będą mogli negocjować warunki sprzedaży nieruchomości, a w przypadku wywłaszczenia – zakwestionować wysokość przyznanego odszkodowania. Wyjaśniamy, jak ma przebiegać procedura wywłaszczeniowa i co zrobić, aby uzyskać wyższe odszkodowanie.

Wywłaszczenia pod trasy rowerowe – w skrócie

• Nowa specustawa rowerowa – projekt ustawy z 16 października 2026 r. o trasach dla rowerów przewiduje uproszczenie budowy tras rowerowych oraz możliwość wywłaszczania nieruchomości na ten cel.
• Trzy kategorie tras rowerowych – trasy lokalne, regionalne i krajowe. Mogą one obejmować zarówno wydzielone drogi rowerowe, jak i odpowiednie części dróg publicznych oraz drogi wewnętrzne.
• Wywłaszczenie po próbie dobrowolnego wykupu – właściciel prywatnej nieruchomości otrzyma ofertę sprzedaży gruntu. Jeżeli nie dojdzie do zawarcia umowy w wyznaczonym terminie, nie krótszym niż 30 dni od otrzymania oferty, możliwe będzie wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego.
• Odszkodowanie za wywłaszczenie prywatnej nieruchomości – jego wysokość zostanie określona na podstawie wyceny rzeczoznawcy majątkowego w decyzji o wywłaszczeniu (zapadnie jedno rozstrzygnięcie).
• Możliwość uzyskania wyższego odszkodowania – właściciel będzie mógł kwestionować wycenę oraz odwołać się od decyzji.
• Wykup pozostałej części działki – jeżeli po przejęciu fragmentu nieruchomości pozostała część nie będzie nadawała się do prawidłowego wykorzystania na dotychczasowe cele, właściciel będzie mógł wystąpić z żądaniem jej wykupu.
• Zaliczka na odszkodowanie w wysokości 70% – projekt przewiduje możliwość uzyskania zaliczki na wniosek uprawnionego.

Czym są trasy rowerowe według nowej ustawy?

Projektowana ustawa wprowadza definicję trasy dla rowerów, rozumianej jako spójny ciąg infrastruktury przeznaczonej do ruchu rowerów. Oznacza to, że trasa rowerowa nie musi składać się wyłącznie z wydzielonych dróg dla rowerów. Mogą ją tworzyć również odpowiednio przystosowane części dróg publicznych oraz drogi wewnętrzne.

Nowe przepisy przewidują podział tras dla rowerów na trzy kategorie:

• Trasy lokalne – zapewniające połączenia transportowe lub turystyczne na obszarze jednej gminy albo jednego powiatu.
• Trasy regionalne – obejmujące połączenia na obszarze co najmniej dwóch powiatów.
• Trasy krajowe – przebiegające przez co najmniej dwa województwa, w tym europejskie trasy rowerowe.

Podział ten ma znaczenie nie tylko organizacyjne. Od kategorii trasy będzie zależało również to, który organ administracji publicznej będzie właściwy do wydania decyzji umożliwiającej realizację inwestycji.

Jak mają przebiegać wywłaszczenia pod drogi rowerowe?

Projekt ustawy przewiduje szczególny tryb przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg rowerowych zarządzanych przez jednostki samorządu terytorialnego. Podstawą realizacji inwestycji ma być decyzja o ustaleniu lokalizacji drogi rowerowej. W przypadku tras krajowych i regionalnych wydawać ją będzie wojewoda, natomiast dla tras lokalnych – starosta wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej. Decyzja ta będzie określała między innymi przebieg planowanej drogi, granice terenu przeznaczonego pod inwestycję oraz podziały nieruchomości.

Co istotne, projekt wprowadza odmienne zasady przejmowania nieruchomości publicznych i prywatnych:

• Grunty Skarbu Państwa oraz jednostek samorządu terytorialnego objęte odpowiednimi postanowieniami decyzji lokalizacyjnej będą co do zasady przechodziły z mocy prawa na własność właściwej jednostki samorządu terytorialnego z chwilą, gdy decyzja stanie się ostateczna.
• Nieruchomości prywatne mają być natomiast pozyskiwane przede wszystkim w drodze umowy. Dopiero gdy nie dojdzie do porozumienia z właścicielem, będzie możliwe wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego.

Wywłaszczenie prywatnej działki pod trasę rowerową – jak wygląda procedura krok po kroku?

W przypadku nieruchomości prywatnych projekt zakłada, że przed wszczęciem postępowania wywłaszczeniowego zarządca drogi rowerowej podejmie próbę nabycia gruntu w drodze umowy. Właściciel otrzyma pisemną ofertę zakupu nieruchomości. Następnie wojewoda albo starosta wyznaczy termin na zawarcie umowy, który nie będzie mógł być krótszy niż 30 dni od otrzymania tej oferty.

Jeżeli w wyznaczonym terminie nie dojdzie do zawarcia umowy, zarządca drogi rowerowej będzie mógł wystąpić o wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego. Właściwy organ wyda wówczas decyzję stwierdzającą nabycie własności nieruchomości przez samorząd i jednocześnie ustalającą wysokość należnego odszkodowania. Decyzja o wywłaszczeniu ma również określać termin wydania nieruchomości, który nie może być krótszy niż 60 dni od jej doręczenia właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu.

Projekt ustawy nie określa szczególnego terminu na wydanie decyzji o wywłaszczeniu i ustaleniu odszkodowania. Zastosowanie znajdą zatem ogólne terminy wynikające z Kodeksu postępowania administracyjnego, które co do zasady wynoszą miesiąc, a w sprawach szczególnie skomplikowanych – dwa miesiące.

Projektowane przepisy przewidują również możliwość wcześniejszego zajęcia nieruchomości. Po wszczęciu postępowania wywłaszczeniowego wojewoda albo starosta będzie mógł, w uzasadnionych przypadkach, zezwolić na niezwłoczne zajęcie gruntu przeznaczonego pod drogę rowerową – na podstawie rygoru natychmiastowej wykonalności. Taki rygor będzie mógł zostać nadany także pozwoleniu na budowę.

Podsumowując, w przypadku wywłaszczenia prywatnej nieruchomości zasadniczo będą wydawane 3 decyzje administracyjne:

• Decyzja o ustaleniu lokalizacji drogi rowerowej – określa przebieg inwestycji, granice terenu oraz zatwierdza podziały nieruchomości.
• Decyzja o wywłaszczeniu nieruchomości i ustaleniu odszkodowania – stwierdza nabycie własności gruntu przez samorząd oraz określa wysokość odszkodowania. Są to dwa rozstrzygnięcia zawarte w jednej decyzji.
• Decyzja o pozwoleniu na budowę drogi rowerowej – umożliwia realizację robót budowlanych.

Dodatkowo mogą zostać wydane:

• Decyzja zezwalająca na niezwłoczne zajęcie nieruchomości – w uzasadnionych przypadkach, jeszcze przed zakończeniem postępowania wywłaszczeniowego.
• Decyzja o ograniczeniu sposobu korzystania z nieruchomości – jeżeli inwestycja wymaga ustanowienia takiego ograniczenia; jego podstawę i zakres należy oceniać według właściwych przepisów.

Odszkodowanie za wywłaszczenie pod trasę rowerową – jak będzie ustalane?

Właścicielowi nieruchomości przejętej pod drogę rowerową będzie przysługiwało odszkodowanie, którego wysokość ma odpowiadać wartości wywłaszczonego prawa, określanej zgodnie z właściwymi przepisami. Projekt przewiduje, że podstawą ustalenia odszkodowania będzie wycena sporządzona przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego.

Wysokość odszkodowania ma być ustalana według stanu nieruchomości na dzień wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji drogi rowerowej oraz jej wartości rynkowej na dzień wydania decyzji o wywłaszczeniu.

Oznacza to, że przy określaniu wysokości odszkodowania znaczenie będą miały przede wszystkim cechy konkretnej nieruchomości, jej przeznaczenie oraz ceny występujące na właściwym rynku. Projekt odsyła ponadto do przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, co oznacza konieczność stosowania właściwych zasad wyceny nieruchomości, w tym tzw. zasady korzyści.

Jak uzyskać wyższe odszkodowanie za wywłaszczenie pod drogę rowerową?

Właściciel nieruchomości nie musi bezkrytycznie akceptować wyceny przedstawionej przez rzeczoznawcę majątkowego. Jeżeli ustalone odszkodowanie za wywłaszczenie nie odpowiada rzeczywistej wartości praw do nieruchomości, może kwestionować przyjęte założenia i dochodzić jego podwyższenia. Szczególne znaczenie mają wymienione poniżej kwestie.

Sprawdzenie przeznaczenia nieruchomości

Jednym z najważniejszych czynników wpływających na wartość nieruchomości jest jej przeznaczenie. Dlatego należy zweryfikować, czy rzeczoznawca prawidłowo uwzględnił ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub inne okoliczności mające znaczenie dla określenia przeznaczenia gruntu.

Zaniżenie odszkodowania może wynikać przykładowo z przyjęcia, że wywłaszczana działka ma charakter wyłącznie rolny, pomimo istnienia podstaw do zakwalifikowania jej jako terenu o większym potencjale inwestycyjnym.

Weryfikacja zasady korzyści

Przy ustalaniu odszkodowania należy również przeanalizować możliwość zastosowania zasady korzyści wynikającej z art. 134 ustawy o gospodarce nieruchomościami. W określonych przypadkach przeznaczenie nieruchomości na cel publiczny może prowadzić do ustalenia jej wartości na poziomie wyższym niż wartość wynikająca z dotychczasowego sposobu użytkowania.

Nie oznacza to jednak, że budowa drogi rowerowej automatycznie uzasadnia podwyższenie odszkodowania. Konieczne jest zbadanie przesłanek zastosowania tej zasady oraz okoliczności konkretnej nieruchomości.

Analiza operatu szacunkowego

Istotne znaczenie ma dokładne sprawdzenie operatu szacunkowego sporządzonego na potrzeby postępowania wywłaszczeniowego. Należy m.in. zweryfikować, czy rzeczoznawca prawidłowo ustalił przeznaczenie nieruchomości, poprawnie dobrał nieruchomości porównawcze i uwzględnił ich cechy transakcyjne.

W uzasadnionych przypadkach pomocne może okazać się sporządzenie niezależnego operatu szacunkowego lub przedstawienie merytorycznych zarzutów wobec wyceny przygotowanej na zlecenie organu.

Dochodzenie wykupu pozostałej części nieruchomości

Szczególny problem występuje wtedy, gdy pod drogę rowerową przejęty ma zostać tylko fragment działki. Może się zdarzyć, że po wywłaszczeniu pozostanie niewielka lub niekorzystnie ukształtowana część nieruchomości, której dotychczasowe wykorzystanie stanie się niemożliwe. Projekt ustawy przewiduje, że jeżeli nabywana jest część nieruchomości, a pozostała część nie nadaje się do prawidłowego wykorzystania na dotychczasowe cele, zarządca drogi rowerowej będzie zobowiązany do nabycia tej pozostałej części na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego.

Takie rozwiązanie ma szczególne znaczenie w przypadku działek budowlanych, na których przebieg projektowanej drogi rowerowej uniemożliwi realizację zamierzonej inwestycji.

Odwołanie się od decyzji ustalającej odszkodowanie

Jeżeli organ ustali odszkodowanie w zaniżonej wysokości, właściciel będzie mógł skorzystać z odpowiednich środków zaskarżenia, czyli wnieść odwołanie w terminie 14 dni od dnia doręczenia decyzji. W postępowaniu odwoławczym należy przede wszystkim wykazać konkretne nieprawidłowości dotyczące wyceny nieruchomości. Samo przekonanie, że odszkodowanie powinno być wyższe, jest niewystarczające. Istotne będzie przedstawienie argumentów dotyczących rzeczywistej wartości gruntu, jego przeznaczenia, cech rynkowych oraz prawidłowości zastosowanej metodologii wyceny.

W przypadku niekorzystnego rozstrzygnięcia organu odwoławczego możliwe będzie również skorzystanie z kontroli sądowoadministracyjnej.

Czy za wywłaszczenie pod drogę rowerową będzie przysługiwać 70% zaliczki?

Projektowana ustawa przewiduje rozwiązanie dla osób, które będą oczekiwały na ostateczne zakończenie postępowania dotyczącego wysokości odszkodowania. Na wniosek osoby uprawnionej ma być wypłacana jednorazowa zaliczka w wysokości 70% odszkodowania ustalonego przez organ pierwszej instancji w decyzji o wywłaszczeniu. Wypłata zaliczki ma nastąpić w terminie 30 dni od dnia złożenia wniosku.

Rozwiązanie to będzie miało znaczenie szczególnie wtedy, gdy właściciel zdecyduje się zakwestionować wysokość przyznanego odszkodowania. Będzie mógł uzyskać znaczną część ustalonej kwoty bez konieczności oczekiwania na ostateczne rozstrzygnięcie sporu.

Czy będzie można ograniczyć sposób korzystania z nieruchomości?

Projekt ustawy przewiduje nie tylko możliwość wywłaszczenia nieruchomości, ale również ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości, np. na potrzeby przebudowy istniejącej infrastruktury technicznej. W takim przypadku właściciel zachowa prawo własności, ale będzie zobowiązany do udostępnienia nieruchomości na potrzeby realizacji inwestycji.

Po zakończeniu prac nieruchomość powinna zostać przywrócona do stanu poprzedniego. Jeżeli będzie to niemożliwe albo nadmiernie utrudnione lub kosztowne, właścicielowi przysługiwać będzie odszkodowanie obejmujące poniesione szkody, a także ewentualne obniżenie wartości nieruchomości.

Czy właściciel może sprzeciwić się wywłaszczeniu pod trasę rowerową?

Projektowane przepisy przewidują możliwość zaskarżenia decyzji o ustaleniu lokalizacji drogi rowerowej. W praktyce jednak skuteczne zakwestionowanie przebiegu inwestycji może być trudne (trzeba wykazać, że decyzja została wydana z naruszeniem przepisów). Chociaż pod kątem technicznym zmiana trasy rowerowej wydaje się łatwiejsza niż zmiana przebiegu drogi publicznej, sam sprzeciw właściciela nieruchomości nie stanowi wystarczającej podstawy do uchylenia decyzji.

Dlatego zamiast koncentrować się na próbach zablokowania inwestycji, warto przede wszystkim zadbać o uzyskanie odpowiedniego odszkodowania za wywłaszczenie. Szczególne znaczenie ma weryfikacja operatu szacunkowego, prawidłowego określenia przeznaczenia nieruchomości oraz możliwości zastosowania zasady korzyści. W uzasadnionych przypadkach warto również dochodzić wykupu pozostałej części działki.

Stan prawny na dzień 27 października 2026 r.