Ochrona zasobów wodnych a wywłaszczenia nieruchomości

Polska należy do europejskich krajów o najmniejszych zasobach wody. Postępujące zmiany klimatyczne nasilają problem, który w ostatnich latach przybiera formę kryzysową. Susza wpływa nie tylko na obniżenie plonów oraz zwiększenie ryzyka pożarowego w lasach, sprawia też, że w niektórych miejscowościach dosłownie wysychają krany. Czy na potrzeby ochrony zasobów wodnych gmina może przejąć Twoją nieruchomość? Czy w zamian otrzymasz słuszne odszkodowanie?

Problem niedoboru wody w Polsce

Główny Urząd Statystyczny w 2020 r. alarmował, że w Polsce zasoby świeżej wody są niepokojąco niskie, wręcz poniżej tzw. poziomu bezpieczeństwa wodnego. W całej Unii Europejskiej gorzej jest tylko w Czechach, na Malcie i na Cyprze (Główny Urząd Statystyczny: Polska na drodze zrównoważonego rozwoju. Raport 2020). Co powyższe oznacza w praktyce? Problem suszy wpływa na obniżenie plonów (powoduje wzrost cen żywności), zwiększa ryzyko pożarowe, a w sytuacjach skrajnych sprawia, że ludność traci dostęp do bieżącej wody.

Przerwy w dostawach wody coraz częściej dotykają nie tylko mniejszych miejscowości, ale również większych ośrodków. Jak duży może być to problem, niech zaświadczy fakt, że w lipcu 2024 r. na ulice miasta słynącego z licznych źródeł, Świeradowa-Zdróju, wyjechały beczkowozy, ponieważ okoliczne ujęcia z powodu upałów dosłownie wyschły. Sytuacja ta uderzyła nie tylko bezpośrednio w mieszkańców, ale również w filar tamtejszej gospodarki – turystykę.

Już teraz w wielu częściach kraju, w okresach letnich, wprowadza się administracyjne zakazy używania wody do podlewania przydomowych ogrodów oraz napełniania przydomowych basenów. Obszarami szczególnie narażonymi na niedobory wody są tereny południowej Polski oraz Wielkopolska, gdzie dotkliwe susze uderzają mocno w rolnictwo (region stepowieje).

Podstawy prawne wywłaszczenia na rzecz ochrony zasobów wodnych

Samorządy posiadają narzędzia administracyjne, aby chronić zasoby wodne. Zgodnie z Ustawą z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (dalej: ugn), do katalogu tzw. celów publicznych należą budowa oraz utrzymywanie zbiorników i innych urządzeń wodnych służących zaopatrzeniu w wodę, regulacji przepływów i ochronie przed powodzią, a także regulacja i utrzymywanie wód oraz urządzeń melioracji wodnych, będących własnością Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego (art. 6 pkt 4 ugn). Dodatkowo, celami publicznymi są budowa i utrzymywanie publicznych urządzeń służących do zaopatrzenia ludności w wodę (art. 6 pkt 3 ugn).

Należy mieć na uwadze, że na potrzeby realizacji celów publicznych można ograniczyć, a nawet pozbawić – w drodze wywłaszczenia – prawa do nieruchomości (art. 21 ust. 2 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 2 kwietnia 1997 r.).

Dofinansowanie inwestycji na rzecz ochrony zasobów wodnych

Kwestia właściwego zarządzania infrastrukturą wodną jest kluczowym element unijnego „Niebieskiego Ładu”, który opiera się na zapisach Ramowej Dyrektywy Wodnej oraz Dyrektywy dotyczącej ochrony wód przed zanieczyszczeniami powodowanymi przez azotany pochodzące ze źródeł rolniczych. Troska o zasoby wodne wynika również z zobowiązań Polski, które dotyczą m.in. współpracy z Komisją Helsińską oraz Europejską Agencją Środowiska.

W związku z powyższym, samorządy na realizację celów związanych z gospodarką wodną mogą pozyskać środki z wielu zewnętrznych źródeł. Programami wspierającymi tego typu przedsięwzięcia są m.in.:

• Fundusze Europejskie na Infrastrukturę, Klimat, Środowisko 2021-2027 (FEnIKS),
• Program przeciwdziałania niedoborowi wody (PPNW) na lata 2022–2027 z perspektywą do roku 2030,
• Wspólna Polityka Rolna UE na lata 2023-2027.

Coraz hojniejsze unijne wsparcie przekłada się na znaczący wzrost inwestycji chroniących zasoby wodne. Trzeba jednocześnie mieć na uwadze, że realizacja tych przedsięwzięć często wiąże się z koniecznością pozyskania prywatnych gruntów (np. pod zbiorniki retencyjne).

Wywłaszczenie na cele związane z ochroną zasobów wodnych na podstawie Ustawy o gospodarce nieruchomościami

Wywłaszczenie nieruchomości na realizację celów związanych z ochroną zasobów wodnych może mieć miejsce na zasadach ujętych w Ustawie o gospodarce nieruchomościami. Procedury tam zawarte są dość czasochłonne i skomplikowane. Oto kluczowe elementy tego procesu:

• Rokowania w sprawie zakupu nieruchomości: pierwszym krokiem do pozyskania gruntów jest przeprowadzenie rokowań. Organy zawsze muszą podjąć próbę porozumienia się z właścicielem nieruchomości w kwestii jej dobrowolnej sprzedaży (art. 114 ust. 1 ugn).
• Postępowanie wywłaszczeniowe: jeśli rokowania nie przyniosą rezultatu w ciągu 2 miesięcy, to organ administracyjny może wszcząć postępowanie wywłaszczeniowe. Nieodzownym elementem tego procesu jest przeprowadzenie rozprawy administracyjnej (art. 118 ust. 1 ugn).
• Decyzja o wywłaszczeniu i odszkodowaniu: w decyzji o wywłaszczeniu musi być jasno określona wysokość odszkodowania, które przysługuje w zamian za odjęcie praw do nieruchomości (art. 119 ust. 1 pkt 7 ugn). 

Wywłaszczenie na cele związane z ochroną zasobów wodnych na podstawie specustawy przeciwpowodziowej

Może zdarzyć się, że inwestycja mająca na celu ochronę zasobów wodnych – np. budowa rezerwuaru – będzie spełniać jednocześnie rolę przeciwpowodziową. Wówczas organy zastosują przepisy szczegółowe zawarte w Ustawie z dnia 8 lipca 2010 r. o szczególnych zasadach przygotowania do realizacji inwestycji w zakresie budowli przeciwpowodziowych (dalej: specustawa). Oto charakterystyczne elementy wywłaszczeń na cele przeciwpowodziowe:

• Zezwolenie na realizację inwestycji: organ po przeprowadzeniu postępowania administracyjnego wydaje decyzję o wywłaszczeniu (art. 19 specustawy).
• Odszkodowanie za wywłaszczenie: po wydaniu decyzji lokalizacyjnej specustawa nakłada obowiązek przeprowadzenia rokowań między inwestorem a osobami wywłaszczonymi w sprawie ustalenia wysokości odszkodowania (art. 20 ust. 1 specustawy).
• Decyzja o odszkodowaniu: jeśli strony nie osiągną porozumienia w terminie 2 miesięcy od daty, w której decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji stała się ostateczna, organ wszczyna postępowanie administracyjne i ustala wysokość odszkodowania w drodze decyzji (art. 20 ust. 2-3 specustawy).

Wywłaszczenie na rzecz ochrony zasobów wodnych, a odszkodowanie

Odszkodowanie za wywłaszczenie jest ustalane przez właściwą jednostkę administracyjną, na podstawie ekspertyzy przygotowanej przez rzeczoznawcę majątkowego (sporządza on operat szacunkowy). Rzeczoznawca stosuje różne podejścia wyceny nieruchomości, odpowiednio dopasowane do specyfiki danego przypadku. Zgodnie z Ustawą o gospodarce nieruchomościami, wyróżnia się:

• Podejście porównawcze: wykorzystywane jest, gdy dostępne są dane o cenach transakcyjnych nieruchomości podobnych. To podejście jest preferowane przy wycenie domów mieszkalnych i działek niezabudowanych (art. 153 ust. 1 ugn)
• Podejście kosztowe: ma ono zastosowanie w sytuacjach, gdy brakuje danych o cenach transakcyjnych podobnych obiektów, dotyczyć może np. zabytkowych dworków, gospodarstw rolnych, zabudowań pofabrycznych (art. 153 ust. 3 ugn).
• Podejście dochodowe: wykorzystywane jest przy wycenie nieruchomości, które generują dochody, np. hoteli czy parkingów (art. 153 ust. 2 ugn).
• Podejście mieszane: łączy ono różne podejścia wyceny, ma zastosowanie m.in. podczas szacowania wartości niektórych nieruchomości rolnych, leśnych i obiektów przeznaczonych do rozbiórki (art. 152 ust. 2 ugn).

Rzeczoznawcy majątkowi uwzględniają obecne przeznaczenie danej nieruchomości oraz potencjalny wzrost jej wartości wynikający z planowanego celu publicznego. W operacie szacunkowym podaje się wyższą wartość, co odzwierciedla tzw. zasadę korzyści (art. 134 ust. 3-4 ugn).

Podsumowanie

Polska zmaga się z poważnym niedoborem zasobów wodnych, co jest szczególnie odczuwalne w kontekście postępujących zmian klimatycznych. Problemy związane z suszą wpływają negatywnie na rolnictwo, zwiększają ryzyko pożarów oraz prowadzą do przerw w dostawach wody. W obliczu takich zagrożeń, samorządy mają prawo do wywłaszczania nieruchomości na potrzeby realizacji inwestycji służących ochronie zasobów wodnych.

Zgodnie z obowiązującym prawem, odszkodowanie za wywłaszczenie powinno być słuszne, tj. ustalone zgodnie z przepisami. Warto więc dopilnować, aby wszystkie procedury były przeprowadzone rzetelnie, a przyznane odszkodowanie w pełni kompensowało finansowo straty właściciela. W przypadku zaniżenia wartości utraconego majątku, kluczowe jest, aby nie poddawać się bez walki. Warto skonsultować się z doświadczonym prawnikiem specjalizującym się w sprawach wywłaszczeniowych, który pomoże ocenić adekwatność oferowanego – lub przyznanego – odszkodowania i w razie potrzeby wesprze w procesie odwoławczym.

Źródła:

• Główny Urząd Statystyczny: Polska na drodze zrównoważonego rozwoju. Raport 2020

• Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 2 kwietnia 1997 r.

• Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami

• Ustawa z dnia 8 lipca 2010 r. o szczególnych zasadach przygotowania do realizacji inwestycji w zakresie budowli przeciwpowodziowych